第三章 前期物业解决
第二十一条 在业主、业主年夜会选聘物业供职企业之前，建设单位选聘物业供职企业的，应当签订书面的前期物业供职合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时解决规约，对有关物业的使用、掩护、解决，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时解决规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时解决规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时解决规约向物业买受人明示，并予以阐明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时解决规约予以书面应许。
第二十四条 国家倡导建设单位依照房地产开发与物业解决相拆散的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业供职企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业供职企业;投标人少于3个可能住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管局部容许，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业供职企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括海涵前期物业供职合同约定的内容。
第二十六条 前期物业供职合同可以约按期限;可是，期限未满、业主委员会与物业供职企业签订的物业供职合同生效的，前期物业供职合同终止。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用措施设备的所有权可能使用权，建设单位不得擅自赏罚。
第二十八条 物业供职企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用措施设备进行检验。
第二十九条 在策划物业承接验罢手续时，建设单位应当向物业供职企业移交下列材料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、布局、设备竣工图，配套措施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料；
(二)措施设备的部署、使用和掩护调养等技术材料；
(三)物业质量保修文件和物业使用阐明文件；
(四)物业解决所必需的其他材料。
物业供职企业应当在前期物业供职合同终止时将上述材料移交给业主委员会。
第三十条 建设单位应当依照规定在物业解决区域内配置需要的物业解决用房。
第三十一条 建设单位应当依照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章 物业解决供职
第三十二条 从事物业解决活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业解决活动的企业实行资质解决制度。具体法子由国务院建设行政主管局部制定。
第三十三条 一个物业解决区域由一个物业供职企业实施物业解决。
第三十四条 业主委员会应当与业主年夜会选聘的物业供职企业订立书面的物业供职合同。
物业供职合同应当对物业解决事项、供职质量、供职费用、单方的权利义务、专项维修资金的解决与使用、物业解决用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十五条 物业供职企业应当依照物业供职合同的约定，提供相应的供职。
物业供职企业未能履行物业供职合同的约定，招致业主人身、财富平安受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十六条 物业供职企业承接物业时，应当与业主委员会策划物业验罢手续。业主委员会应当向物业供职企业移交本条例第二十九条第一款规定的材料。
第三十七条 物业解决用房的所有权依法属于业主。未经业主年夜会同意，物业供职企业不得改变物业解决用房的用途。
第三十八条 物业供职合同终止时，物业供职企业应当将物业解决用房和本条例第二十九条第一款规定的材料交还给业主委员会。
物业供职合同终止时，业主年夜会选聘了新的物业供职企业的，物业供职企业之间应当成好交接工作。
第三十九条 物业供职企业可以将物业解决区域内的专项供职业务委托给专业性供职企业，但不得将该区域内的全部物业解决一并委托给别人。
第四十条 物业供职收费应当遵循合理、公开以及费用与供职程度相适应的原则，区别分歧物业的性质和特点，由业主和物业供职企业依照国务院价值主管局部会同国务院建设行政主管局部制定的物业供职收费法子，在物业供职合同中约定。
第四十一条 业主应当根据物业供职合同的约定交纳物业供职费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业供职费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售可能尚未交给物业买受人的物业，物业供职费用由建设单位交纳。
第四十二条 县级以上人民政府价值主管局部会同同级房地产行政主管局部，应当加强对物业供职收费的监督。
第四十三条 物业供职企业可以根据业主的委托提供物业供职合同约定以外的供职项目，供职酬报稀疏由单方约定。
第四十四条 物业解决区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业供职企业蒙受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十五条 对物业解决区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业供职企业应当制止，并及时向有关行政解决局部陈述。有关行政解决局部在接到物业供职企业的陈述后，应当依法对违法行为予以制止可能依法处置惩罚。
第四十六条 物业供职企业应当扶助做好物业解决区域内的平安防范工作。产生平安事件时，物业供职企业在采纳应急步调的同时，应当及时向有关行政解决局部陈述，扶助做好救助工作。
物业供职企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在掩护物业解决区域内的民众秩序时，应当履行职责，不得侵害国民的合法权益。
第四十七条 物业使用人在物业解决活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和解决规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和解决规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十八条 县级以上处所人民政府房地产行政主管局部应当及时处置惩罚业主、业主委员会、物业使用人和物业供职企业在物业解决活动中的投诉。
第五章 使用与掩护
第四十九条 物业解决区域内依照结构建设的民众建筑和共用措施，不得改变用途。
业主依法确需改变民众建筑和共用措施用途的，应当在依法策划有关手续后告知物业供职企业;物业供职企业确需改变民众建筑和共用措施用途的，应当提请业主年夜会讨论决定同意后，由业主依法策划有关手续。
第五十条 业主、物业供职企业不得擅自占用、挖掘物业解决区域内的路途、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业可能民众利益，业主确需临时占用、挖掘路途、场地的，应当征得业主委员会和物业供职企业的同意;物业供职企业确需临时占用、挖掘路途、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业供职企业应当将临时占用、挖掘的路途、场地，在约按期限内恢复原状。
第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业解决区域内相关管线和措施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等必要，临时占用、挖掘路途、场地的，应当及时恢复原状。
第五十二条 业主必要装饰装修房屋的，应铛铛时告知物业供职企业。
物业供职企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业可能与单幢住宅楼布局相连的非住宅物业的业主，应当依照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用措施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、解决的法子由国务院建设行政主管局部会同国务院财政局部制定。
第五十四条 利用物业共用部位、共用措施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主年夜会、物业供职企业的同意后，依照规定策划有关手续。业主所得收益应当次要用于补救专项维修资金，也可以依照业主年夜会的决定使用。
第五十五条 物业存在平安隐患，危及民众利益及别人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当赐与配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主年夜会同意，可以由物业供职企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第五十六条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业供职企业可能未经容许，擅自采取协议方式选聘物业供职企业的，县级以上处所人民政府房地产行政主管局部责令限期改正，赐与警告，可以并处10万元以下的罚款。
第五十七条 违反本条例的规定，建设单位擅自赏罚属于业主的物业共用部位、共用措施设备的所有权可能使用权的，由县级以上处所人民政府房地产行政主管局部处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担补偿责任。
第五十八条 违反本条例的规定，不移交有关材料的，由县级以上处所人民政府房地产行政主管局部责令限期改正;逾期仍不移交有关材料的，对建设单位、物业供职企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第五十九条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业解决的，由县级以上处所人民政府房地产行政主管局部充公违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担补偿责任。
以欺骗手腕取得资质证书的，按照本条第一款规定惩罚，并由颁布资质证书的局部取消资质证书。
第六十条 违反本条例的规定，物业供职企业将一个物业解决区域内的全部物业解决一并委托给别人的，由县级以上处所人民政府房地产行政主管局部责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，中国保安，由颁布资质证书的局部取消资质证书。委托所得收益，用于物业解决区域内物业共用部位、共用措施设备的维修、养护，残余部门依照业主年夜会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担补偿责任。
第六十一条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上处所人民政府房地产行政主管局部追回挪用的专项维修资金，赐与警告，充公违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业供职企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁布资质证书的局部取消资质证书;构成犯罪的，依法查究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十二条 违反本条例的规定，建设单位在物业解决区域内不依照规定配置需要的物业解决用房的，县级以上处所人民政府房地产行政主管局部责令限期改正，应赐与警告，充公违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十三条 违反本条例的规定，未经业主年夜会同意，物业供职企业擅自改变物业解决用房的用途的，应由县级以上处所人民政府房地产行政主管局部责令限期改正，赐与警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，河北物业网，所得收益用于物业解决区域内物业共用部位、共用措施设备的维修、养护，残余部门依照业主年夜会的决定使用。
第六十四条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上处所人民政府房地产行政主管局部责令限期改正，赐与警告，并依照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业解决区域内物业共用部位、共用措施设备的维修、养护，残余部门依照业主年夜会的决定使用：
(一)擅自改变物业解决区域内依照结构建设的民众建筑和共用措施用途的；
(二)擅自占用、挖掘物业解决区域内路途、场地，损害业主共同利益的；
(三)擅自利用物业共用部位、共用措施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十五条 违反物业供职合同约定，业主逾期不交纳物业供职费用的，业主委员会应当督匆匆其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业供职企业可以向人民法院起诉。
第六十六条 业主以业主年夜会可能业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法查究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法赐与治安解决惩罚。
第六十七条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管局部、县级以上处所人民政府房地产行政主管局部可能其他有关行政解决局部的工作人员利用职务上的未便，收受别人财物可能其他好处，不依法履行监督解决职责，可能发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法查究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法赐与行政赏罚。
第七章 附则
第六十八条 条例自2003年9月1日起施行。








政策解读
一、物业解决条例公布的布景
随着我国城镇住房制度改革的力度不竭深化，房屋的所有权布局产生了重年夜改观，公有住房逐渐转酿成个人所有。原来的公房解决者与住户之间解决与被解决的关系，也逐渐演变成物业解决企业与房屋所有权人之间供职与被供职关系。
在住房制度改革和城市建设倒退过程中，物业解决这一新兴行业应运而生。全国物业解决企业飞速增加。它的发生和倒退，对于改善人民大众的生活、工作环境，提高城市解决程度，扩年夜待业起着积极的作用。也显现了一些问题，必要通过立法、完善制度加以办理。
二、新《物业解决条例》的新增规定
新《物业解决条例》新增规定，物业费应坚持相对不乱，确需调整的，物业供职企业应当与业主委员会协商，并经业主年夜会同意。没有成立业主年夜会的，需经专有部门占建筑物总面积过对折的业主且占总人数过对折的业主同意。
对于在小区中的民众部位进行广告经营等活动，新《条例》也给出了明确规定：未经业主年夜会同意，物业供职企业不得擅自利用可能擅自允许别人利用共用部位、共用措施设备进行广告、宣传、经营等活动，擅自设置可能擅自允许别人设置营业摊点。其它，物业供职企业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、冲击报复可能采纳暴力行为。
三、物业显现这8种情况，可以拒缴物业解决费
1、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开放商没有通知业主收楼，因此延误收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费；
2、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交；
3、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备发生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；
4、物业供职质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻素质办理法子；
5、物业提供合同内未约定或未经业主同意的供职时，业主有权拒交；
6、物业公司擅自提高物业供职收费标准的情况 ，业主对擅自提高的部门可以拒交。
7、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳；
八、物业公司没有物价解决局部各项审批文件原件的情况，业主可拒交。
四、新《物业解决条例》明确指出
物业供职企业不履行可能不彻底履行物业供职合同约定的可能法律、法规规定以及相关行业尺度确定的维修、养护、解决和掩护义务，业主哀求物业供职企业承担连续履行、采纳解救步调可能补偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
问题解答
一、筹备装修本人的房间，必要报备物业吗？
【答】：是必要的。业主必要装饰装修房屋的，应铛铛时告知物业供职企业。物业供职企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
二、业主年夜会有什么事是必要一起决定的？
【答】：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主年夜会议事规则；
（二）制定和修改解决规约；
（三）选举业主委员会可能更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业供职企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其隶属措施；
（七）有关共有和共同解决权利的其他重年夜事项。
三、物业解决费应当怎么收？
【答】：物业供职收费应当遵循合理、公开以及费用与供职程度相适应的原则，内蒙古物业，区别分歧物业的性质和特点，由业主和物业供职企业依照国务院价值主管局部会同国务院建设行政主管局部制定的物业供职收费法子，在物业供职合同中约定。

 

物业供职企业, 物业解决条例, 前期物业解决, 业主年夜会, 二十三条