宁波市物价局文件

　　宁波市住房和城乡建设委员会

　　甬价费〔2012〕24号

　　关于印发宁波市物业供职收费解决

　　实施细则的通知

　　各物业供职企业，海曙区、江东区、江北区倒退和改革委、物业部，宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区、杭州湾新区、宁波保税区、年夜榭开发区、梅山保税区经济倒退局、建设局：

　　为尺度物业供职收费行为，掩护业主和物业供职企业合法权益，匆匆进我市物业供职行业健康倒退，根据《中华人民共和国价值法》、国务院《物业解决条例》、《浙江省物业解决条例》、《宁波市住宅小区物业解决条例》以及国家和省物业供职收费解决规定，结合我市实际，制定了《宁波市物业供职收费解决实施细则》，请遵照执行。

　　本细则自2012年5月1日起施行。此前的物业供职收费规定，凡与本细则纷歧致的，一律以本细则为准。

　　二〇一二年二月二十日

　　宁波市物业供职收费解决实施细则

　　第一条  为尺度物业供职收费行为，掩护业主和物业供职企业合法权益，匆匆进我市物业供职行业健康倒退，根据《中华人民共和国价值法》、国务院《物业解决条例》、《浙江省物业解决条例》、《宁波市住宅小区物业解决条例》以及国家和省物业供职收费解决规定，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条  本细则适用于海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区、杭州湾新区、宁波保税区、年夜榭开发区、梅山保税港区区域内的物业供职收费解决，其他各县（市）、区可参照本细则结合外地实际另行制定。

　　第三条  本细则所称物业供职收费，是指物业供职企业依照物业供职合同的约定，对房屋共用部位和共用措施设备的日常运行解决，掩护民众区域的清洁卫生和秩序，做好民众区域绿化日常养护等供职，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　第四条  本细则所指的物业供职应当包括以下内容：

　　（一）房屋共用部位和共用措施设备的解决；

　　（二）民众场所的扫除打手势保洁，生活垃圾的采集、清理，化粪池的清理；

　　（三）民众绿地、花草树木的养护解决；

　　（四）掩护民众秩序以及车辆停放解决，扶助做好平安防范工作；

　　（五）物业档案解决；

　　（六）合同约定的其他民众性供职。

　　第五条  物业供职收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与供职质量相适应的原则。

　　第六条  物业供职收费根据物业的类型、物业供职的阶段以及提供供职的性质等情况，企业信用征信平台，分袂实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅小区（不包括高标准住宅，下同）的前期物业供职收费实行政府指导价；非住宅物业、高标准住宅以及业主委员会成立后的普通住宅小区物业供职收费实行市场调节价。

　　符合以下条件之一的为高标准住宅：

　　1．独栋、联排等独门独户住宅；

　　2．建筑容积率在1.0以下的小区住宅；

　　3．套型建筑面积140（含）平方米以上的住宅户数占住宅总户数的70%（含）以上的。

　　高标准住宅由开发建设单位提出申请，报市物业主管局部认定

　　第七条  普通住宅小区前期物业供职收费实行分等级定价。市价值主管局部会同市物业主管局部制定物业供职等级和各等级的收费标准，并根据物业供职成本等因素适时调整收费标准。

　　普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业供职方案，确定物业供职等级，在发表的相应等级的基准收费标准及浮动幅度内确定具体收费标准，依照《宁波市前期物业解决招投标实施法子》等有关规定选聘物业供职企业。前期物业供职合同签订后十五日内，由物业供职企业将供职内容、收费标准报外地价值主管局部、物业主管局部备案。

　　对超出一级供职标准的普通住宅前期物业供职项目，开发建设单位可向市物业主管局部提出特级供职申请，经审核同意后报市价值主管局部核定收费标准。

　　第八条  非住宅、高标准住宅的前期物业供职费，由开发建设单位依照《宁波市前期物业解决招投标实施法子》等规定确定收费标准；成立业主委员会后，物业（包括住宅和非住宅）供职收费，由业主委员会根据业主年夜会的决定，依照合理、公开、费用与供职程度相适应的原则，参照价值和物业主管局部发表的物业供职等级和收费标准确定具体供职内容和收费标准，并在物业供职合同中明确。（注：根据宁波市物业收费细则标准-一级物业收费标准多层为1元）

　　第九条  前期物业供职合同约按期限届满但物业解决区域尚不具备成立业主年夜会条件的，前期物业供职合同可以自动持续，由前期物业供职企业按照前期物业供职标准、收费标准连续提供物业供职。

　　第十条 业主委员会或开发建设单位与物业供职企业可以采纳包干制可能酬报制的方式约定物业供职收费。

　　包干制是指业主向物业供职企业支付固定物业供职费用，盈余可能亏损均由物业供职企业享有或承担的物业供职计费方式。

　　酬报制是指业主向物业供职企业预交物业供职费用，物业供职企业在预收的物业供职资金中按约定比例可能约定数额提取酬报，别的全部用于物业供职合同约定的支出，结余或不够均由业主享有可能承担的物业供职计费方式。

　　第十一条 实行物业供职收费包干制的，物业供职收费的构成包括物业供职成本、法定税费和物业供职企业的合理利润。

　　物业供职成本由人员费用、房屋共用部位和共用措施设备的解决费用，电梯年检费、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序掩护费用、物业共用部位共用措施设备及公众责任保险费用、办公费用、直接解决费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其余费用组成。

　　实行物业供职收费酬报制的，预收的物业供职资金包括物业供职支出和物业供职企业的酬报；预收的物业供职资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业供职企业不得将其用于物业供职合同约定以外的支出。

　　房屋共用部位和共用措施设备维修和更新、改造费用，根据宁波市物业专项维修资金解决法子规定列支，不计入物业供职成本或物业供职支出。

　　第十二条  物业供职企业应按规定每年3月底前在物业解决区域内的醒目位置发表上一年度相关物业供职经费出入情况，发表具体内容为：

　　实行物业供职酬报制收费方式的，应当发表物业供职各项资金的出入情况；

　　实行物业供职包干制收费方式的，应当发表利用共用部位、共用措施设备出租、广告、物业经营用房出租、泊车费收入、共用部位、共用措施设备日常掩护费、保修金、专项维修资金等出入情况。

　　业主或业主委员会对发表的物业供职资金的出入情况提出质询时，物业供职企业应当及时回答。

　　第十三条  对新建房屋，开发建设单位已具备交付条件，并通知业主策划房产交付手续，但因业主原因未及时策划交付手续的，其物业供职费由业主承担，计费起始时间为通知业主应策划房产交付手续时间的次月起计算。

　　业主对物业策划交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业供职企业提出空关房起止时间书面申请，经物业供职企业核实后，从第2年开始空关期间的物业供职费按80%比例交纳。

　　纳入物业解决范围的已竣工但尚未出售的房屋，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋，物业供职费用由开发建设单位按规定标准全额交纳。

　　第十四条  物业供职收费按房屋（除了汽车和自行车库外）所有权证记载的建筑面积计收。尚未策划产权登记的，以物业买卖合同建筑面积为准。业主或业主委员会与物业供职企业另有约定的，从其约定。

　　第十五条  物业的电梯、中央空调等措施设备运行电费及住宅小区内楼梯、走廊、电子防盗门等共用电费，独立设置计量表的，由所有使用该设备的业主或物业使用人合理分摊。具体分摊举措由建设单位或业主委员会与物业供职企业在物业供职合同中约定。没有独立设置计量表的，在物业供职费中统一列支，不得向业主或物业使用人分摊。

　　物业供职企业办公和生活的用水、用电费用，保安系统、绿化养护、园林池塘喷泉及增压水泵等水、电费用，均应在物业供职费中列支，不得向业主或物业使用人分摊。开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向业主或物业使用人分摊。

　　第十六条 物业供职企业在物业供职中应当遵守国家的价值法律法规，严格履行物业供职合同，为业主提供质价相符的供职。业主应当依照物业供职合同的约定，按时足额交纳物业供职费用。物业供职费按月计收，其预收期限一般不得超出12个月。如业主与物业供职企业另有约定的，物业，从其约定。

　　业主未按合同约定交纳物业供职费的，物业供职企业有权催交，要求其限期交纳；业主委员会应当扶助物业供职企业进行催交。业主逾期不交纳物业供职费的，物业供职企业可以依法向人民法院起诉(注：根据法律规定业主拥有抗辩权，具体见相关法律法规)

　　业主与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业供职费用的，从其约定，业主负连带责任。

　　物业产出产权转移时，业主或物业使用人应当按规定结清物业供职费用。

　　第十七条  物业供职企业在物业解决区域内提供机动车停放供职的，可按规定收取泊车供职费。

　　第十八条  对物业装修的，物业供职企业应做好装修解决供职。业主委托物业供职企业清运装修垃圾的，其费用按规定执行。

　　第十九条  物业供职企业不得向业主（物业使用人）和装修单位（装修人）收取楼道掩护费、装修担保金、进出人员收支证工本费（遗失补证除了外）等。

　　第二十条  物业供职企业根据业主的委托提供物业供职合同约定以外的供职，除了政府局部有规定的外，其收费标准由单方约定。

　　第二十一条  普通住宅小区前期物业供职费实行按期成本监审制度。凡尚未创立业主委员会的普通住宅小区，应在每年3月底前，向市价值主管局部上报上年度的物业供职出入情况，内蒙古物业，包括物业供职定价成本调查表，经会计师事务所或税务、审计等政府局部审计的年度财务会计陈述，向业主发表的物业供职经费出入情况表和其他与成本相关的材料。

　　第二十二条  物业供职收费实行明码标价制度。物业供职企业应当在物业解决区域内的显著位置，将物业供职企业名称、收费对象、供职内容和标准、计费方式、计费起始时间、收费项目和标准、价值解决形式、收费依据、价值举报电话12358等有关情况进行长期公示，蒙受业主、物业使用人和价值主管局部的监督。

　　第二十三条  政府价值主管局部应当加强对物业供职企业的供职内容、供职标准和收费项目、收费标准的监督。物业供职企业违反价值法律、法规和本细则规定的，由政府价值主管局部依据《中华人民共和国价值法》和《价值违法行为行政惩罚规定》等予以惩罚。

　　第二十四条  本细则由宁波市物价局会同宁波市住房和城乡建设委员会负责评释。

　　第二十五条  本细则自2012年5月1日起施行。在此前的物业供职收费规定，凡与本细则纷歧致的，一律以本细则为准。  

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