第一章总则

第一条为了尺度物业解决活动，掩护物业解决各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业解决条例》和《辽宁省物业解决条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内的物业解决及其监督解决活动。

第三条市和区、县(市)人民政府应当创立健全物业解决供职综合协调机制和目标责任制，督匆匆有关局部依法履行监督解决职责，研究办理物业解决工作中的重年夜问题，匆匆进物业供职倒退与和谐社区建设。

第四条市房产主管局部负责全市物业解决活动的监督解决工作。

区、县(市)房产主管局部负责辖区内物业解决活动的监督解决工作。

公安、民政、财政、结构和国土、环保、建设、城管、城市解决行政执法、水利、质监、人防、工商、价值等有关主管局部，依照各自职责，依法做好物业解决的相关工作。

第五条街道处事处、乡镇人民政府应当履行下列物业解决职责：

(一)组织成立初次业主年夜会会议筹办组；

(二)指导和扶助业主年夜会的成立、业主委员会的选举；

(三)指导、支持和监督业主年夜会、业主委员会开展日常工作；

(四)协调和指导旧住宅区物业解决工作；

(五)协调物业解决与社区解决供职之间关系，调解业主、业主委员会、物业使用人、物业供职企业、建设单位之间在物业解决活动中的纠纷；

(六)法律、法规规定的其他职责。

居(村庄)民委员会应当扶助街道处事处、乡镇人民政府做好与物业解决有关的工作。

第六条物业供职企业行业协会应当加强行业自律解决，尺度行业行为，加强从业人员培训，协调办理行业争议，推动行业健康有序倒退。

第二章前期物业解决

第七条本条例所称前期物业解决，是指业主、业主年夜会选聘物业供职企业之前，由建设单位选聘物业供职企业实施的物业解决。

第八条住宅物业的建设单位应当依法以招投标的方式选聘物业供职企业。一个物业解决区域应看成为一个整体进行招投标。

投标人少于三个可能建筑面积不超出三万平方米的，经物业所在地的区、县(市)房产主管局部容许，可以采纳协议方式选聘。

第九条建设单位选聘物业供职企业从事前期物业解决的，应当在发布招标书记可能发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的区、县(市)房产主管局部策划招标备案，并提供下列材料：

(一)建设单位工商营业执照和资质证书；

(二)物业解决区域划分意见书；

(三)招标文件；

(四)临时解决规约；

(五)法律、法规规定的其他资料。

建设单位制定的临时解决规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。

第十条建设单位应当与选聘的物业供职企业签订书面的前期物业供职合同，合同期限不得超出三年。自前期物业供职合同签订之日起十五日内，建设单位应当将前期物业供职合同报物业所在地的区、县(市)房产主管局部备案。

第十一条新建物业的供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防、路途、绿化、物业解决用房、泊车位等配套建筑及措施设备经依法竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人策划物业交付手续。

建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业供职费用。

第十二条已依照规定交付业主的物业，物业供职费由业主承担；未交付的可能已竣工但尚未售出的物业，物业供职费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业供职费的，减免费用由建设单位承担。

第十三条建设单位应当与物业供职企业做好物业承接检验工作，并于现场检验二十日前，向物业供职企业移交下列材料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、布局、设备竣工图，配套措施、地下管网工程竣工验收材料；

(二)措施设备部署、使用和掩护调养等技术材料(含随机材料)；

(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等答应使用文件；

(四)物业质量保修文件和物业使用阐明文件；

(五)建设单位与专业经营单位策划的措施设备产权移交材料；

(六)业主名册；

(七)物业解决区域内各类建筑物、构筑物、措施设备的清单；

(八)承接检验所必需的其他材料。

未能全部移交前款所列材料的，建设单位应当列出未移交材料的详细清单并书面应许补交的具体时限。

第十四条物业供职企业应当在承接验罢手续策划完毕后三十日内，到物业所在地的区、县(市)房产主管局部备案。

物业供职企业应当在备案后十五日内将备案情况，在物业解决区域内显著位置书记。

第十五条建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量担保书、住宅使用阐明书、前期物业供职合同等材料。

第十六条建设单位应当依照国家规定的物业保修范围和保修期限，承保证修责任。物业供职企业对业主专有部门和共用部位、共用措施设备保修期内显现的质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应铛铛即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位可能施工单位未依照约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。建设单位不履行保修义务可能延宕履行保修义务的，物业供职企业、业主可以向建设主管局部反映，由建设主管局部依法监管。保修期满可能保修范围以外的物业维修、调养由物业供职企业依照物业供职合同约定承担。电梯、消防等波及人身、财富平安并有特定要求的措施设备，应当依照有关法律、法规规定，由共有人可能实际解决人履行解决义务，委托专业机构按期维修和养护，确保使用平安。

第三章业主、业主年夜会和业主委员会

第十七条业主在物业解决活动中，河北物业网，依法享有权利，履行义务。

业主可以依法成立业主年夜会，选举业主委员会。

只有一个业主的，可能业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不行立业主年夜会的，由业主共同履行业主年夜会、业主委员会职责。

第十八条业主应当遵守有关法律、法规以及解决规约的规定，按时交纳物业供职费。业主不得以物业空置、未享受可能无需蒙受相关物业供职为由拒付物业供职费。

第十九条符合下列条件之一的，街道处事处、乡镇人民政府应当会同区、县(市)房产主管局部组织成立初次业主年夜会会议筹办组、召开初次业主年夜会会议：

(一)交付的专有部门面积超出建筑物总面积百分之五十的；

(二)交付的房屋户数达到总户数百分之五十的；

(三)自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。

物业解决区域符合前款条件之一的，建设单位应当向物业所在地街道处事处、乡镇人民政府报送物业解决区域划分材料、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑结构总平面图、交付使用民众措施设备的证明和物业供职用房配置证明等筹办初次业主年夜会会议所需的文件材料。

第二十条初次业主年夜会会议筹办组由业主代表、建设单位代表、街道处事处可能乡镇人民政府代表、居(村庄)民委员会代表组成，人数应当为七人以上十五人以下双数，此中业主代表由街道处事处可能乡镇人民政府组织业主保举，并征求业主意见后确定，所占比例不得低于筹办组总人数的二分之一。筹办组组长由街道处事处可能乡镇人民政府代表负担当责。筹办组成员名单确定后，应当以书面形式在物业解决区域内书记。

筹办组自业主年夜会成立后自行解散。

第二十一条业主年夜会可以搭建实名制信息化投票平台，足够利用信息化手腕，提高表决效率。

第二十二条业主委员会由业主年夜会会议选举发生，业主委员会委员、候补委员应当是物业解决区域内的业主，并符合下列条件：

(一)具有彻底民事行为身手；

(二)遵守国家有关法律、法规以及解决规约、业主年夜会议事规则，履行业主义务；

(三)按时交纳物业供职费和住宅专项维修资金；

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有必然的公信力、组织身手、文化程度和良好的个人信用记录；

(五)自身、配偶及其亲属未在本物业解决区域物业供职企业可能建设单位任职；

(六)具备与履行职责相适应的工作时间。

业主委员会由五至十一名委员双数组成，每届任期不超出五年，可以连选留任。业主委员会应当自选举发生之日起七日内召开初次会议，推选业主委员会主任、副主任。

业主年夜会在选举业主委员会委员的同时，可以选举出业主委员会候补委员。候补委员出席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中依照得票多少挨次递补，并在物业解决区域内显著位置进行得多于七日的公示。

第二十三条业主委员会执行业主年夜会的决定事项，履行下列职责：

(一)召集业主年夜会会议，陈述物业解决实施情况；

(二)执行业主年夜会的决定和决议；

(三)与业主年夜会选聘的物业供职企业签订物业供职合同；

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和倡议，监督和扶助物业供职企业履行物业供职合同；

(五)监督解决规约的实施；

(六)督匆匆业主交纳物业供职费以及其他相关费用；

(七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

(八)调解业主之间因物业使用、掩护和供职发生的纠纷；

(九)业主年夜会赋予的其他职责。

第二十四条业主委员会应当自选举发生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的区、县(市)房产主管局部策划备案手续：

(一)业主年夜会成立和业主委员会选举决议；

(二)解决规约；

(三)业主年夜会议事规则；

(四)业主委员会主任、副主任以及其他成员名单；

(五)业主年夜会决定的其他重年夜事项。

符合备案条件的，区、县(市)房产主管局部应当自收到备案材料后十日内予以备案并出具备案证明。

业主委员会任期内，备案内容产生革新的，业主委员会应当自革新之日起三十日内将革新内容书面陈述备案局部。

业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第二十五条业主委员会应当向业主发表下列情况和材料：

(一)解决规约、业主年夜会议事规则；

(二)业主年夜会和业主委员会的决定；

(三)物业供职合同；

(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

(五)物业共有部门的使用和收益情况；

(六)占用业主共有的路途可能其他场地用于泊车车位的赏罚情况；

(七)业主年夜会和业主委员会工作经费的出入情况；

(八)其他应当向业主公开的情况和材料。

前款第五项、第六项和第七项规定的事项应当于每年三月底前在物业解决区域内显著位置发表。

第二十六条业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主年夜会会议完成换届选举，并陈述物业所在地的街道处事处、乡镇人民政府。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道处事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道处事处、乡镇人民政府组织、指导业主召开业主年夜会会议进行换届选举。

第二十七条不具备成立业主年夜会条件的物业解决区域，可能具备成立业主年夜会条件而未成立，且经街道处事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业解决区域可以由街道处事处、乡镇人民政府指导物业解决区域所在地的居(村庄)民委员会临时代行业主委员会职责，可能组织成立物业解决委员会临时代行业主委员会职责。

第二十八条物业解决委员会由街道处事处、乡镇人民政府组织成立，由业主、街道处事处可能乡镇人民政府、公安派出所、居(村庄)民委员会、建设单位派员组成，人数为九人以上十三人以下双数，此中业主代表所占比例不得低于总人数的百分之五十，由街道处事处、乡镇人民政府在业主中保举发生。物业解决委员会的业主代表资格应当符合本条例第二十二条的规定。

物业解决委员会成员应当在物业解决区域内显著位置公示。

第二十九条居(村庄)民委员会、物业解决委员会应当自业主年夜会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主年夜会策划移比武续，物业解决委员会应当自策划移比武续后解散。

第三十条业主年夜会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，区、县(市)房产主管局部可能街道处事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正可能吊销其决定，并通告全体业主。

第三十一条业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内，将其保存的档案材料、印章及业主共有的其他财物予以移交。拒不移交的，新一届业主委员会可以哀求街道处事处、乡镇人民政府可能物业解决委员会督匆匆其移交；需要时，由公安机关依法赐与扶助。

业主委员会委员任期内资格终止的，应当自终止之日起三日内移交其保存的前款规定的财物。

第四章物业解决供职、使用与掩护

第三十二条物业供职次要包括以下内容：

(一)提出物业共用部位、共用措施设备维修年度谋划，经业主年夜会通过后组织实施；

(二)维修、养护共用措施设备；

(三)物业解决区域内民众秩序的掩护；

(四)日常扫除打手势保洁，将装修以及生活垃圾采集到指定的垃圾中转站；

(五)绿地以及隶属措施养护解决；

(六)物业解决区域内的民众区域的病媒生物防治；

(七)物业解决区域内机动车辆停放以及交通秩序的掩护；

(八)创立残缺、准确、及时更新的业主和物业信息档案；

(九)业主与物业供职企业约定的其他事项。

第三十三条物业供职企业享有下列权利：

(一)根据业主年夜会决定对物业实施解决；

(二)收取物业供职费；

(三)委托专营企业承担专项物业供职；

(四)法律、法规规定的其他权利。

第三十四条物业供职企业应当履行下列义务：

(一)依法制订物业供职制度和物业供职方案；

(二)按照物业供职合同提供供职；

(三)提出物业共用部位、共用措施设备维修年度谋划，提交业主年夜会讨论，年度谋划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等；

(四)每半年向业主委员会陈述工作，报送物业维修账目，蒙受业主、业主委员会的监督；

(五)依照业主、业主委员会要求，出席业主年夜会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和倡议，改进和完善解决供职；

(六)在物业供职合同终止后向业主委员会移交有关材料、资产；

(七)依照有关规定做好房屋装饰装修解决工作；

(八)劝阻违反解决规约以及物业解决制度的行为；

(九)扶助有关局部做好平安防范工作；

(十)法律、法规规定和物业供职合同约定的其他义务。

第三十五条物业供职企业不得有下列行为：

(一)将一个物业解决区域内的全部物业解决项目一并委托给别人；

(二)违反物业供职合同约定，减少供职内容，降低供职质量和标准；

(三)擅自改变物业供职用房用途；

(四)擅自改变物业解决区域内依照结构建设的民众建筑和民众措施用途；

(五)擅自占用、挖掘物业解决区域内路途、场地，损害业主共同利益；

(六)擅自利用物业共用部位、共用措施设备进行经营；

(七)物业供职合同终止时，不依照规定移交物业供职用房和有关材料；

(八)擅自提高物业供职收费标准；

(九)擅自赏罚属于业主共有财富；

(十)擅自将电梯使用、汽车停放、策划不动产登记等与物业供职费相捆绑；

(十一)法律、法规禁止的其他行为。

第三十六条物业供职企业应当在物业供职合同终止之日起三十日内，在物业所在地的区、县(市)房产主管局部，街道处事处、乡镇人民政府的监督下，与新选聘的物业供职企业做好交接工作，并向业主委员会可能代行职责的居(村庄)民委员会可能物业解决委员会移交本条例第十三条规定的材料以及下列文件和资产：

(一)实施前期物业解决期间有关物业改造、维修、调养的技术材料；

(二)物业供职用房和属于业主共用的场地、措施设备；

(三)预收的物业供职费、场地占用费和利用物业共用部位、共用措施设备经营性收益的结余；

(四)与物业项目相关的债权债务清单；

(五)物业共用部位、共用措施设备维修费用的明细账；

(六)应当移交的其他解决材料和资产。

第三十七条物业供职企业应当依照物业供职合同的约定收取物业供职费。物业供职费一般包括物业供职人员费用，物业共用部位、共用措施设备日常运行及掩护费用，绿化养护费用，清洁卫生费用，秩序掩护费用，物业共用部位、共用措施设备保险及公众责任保险费用，办公费用，解决费用，固定资产折旧以及经业主同意支付的其他费用。物业供职费应当依照房屋的建筑面积分摊。

第三十八条物业供职企业应当于每年第一季度在物业解决区域内的显著位置发表上一年度物业供职合同履行情况和利用物业共用部位、共用措施设备开展经营活动所得收益的出入情况。业主提出质询时，物业供职企业应当及时回答。

业主年夜会可能业主委员会要求对利用物业共用部位、共用措施设备开展经营活动所得收益的出入情况进行审计的，物业供职企业应当予以配合。

第三十九条物业解决活动中产生纠纷的，可以协商办理。无法协商办理的，可以由物业所在地的街道处事处、乡镇人民政府和区、县(市)有关主管局部进行调解。调解不行的，当事人可以依法申请仲裁可能向人民法院提起诉讼。

第四十条物业解决应当实行信用信息解决制度。市房产主管局部应当对全市物业供职企业信用实施考核，统一解决。区、县(市)房产主管局部对本辖区内的物业解决信用信息进行核实，并将核实效果及时上报。

物业供职企业可能相关解决人经查实存在失信行为的，应当记入物业行业信用档案。

第四十一条物业解决区域内不得有下列行为：

(一)擅自拆改房屋承重布局；

(二)擅自改变物业结构用途；

(三)侵占、损坏民众场地，物业共用部位、共用措施设备；

(四)损害可能违章使用电力、燃气措施；

(五)占用消防通道，挤占消防措施；

(六)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色；

(七)违反规定进行房屋装饰装修；

(八)违章加建、改建、侵占、挖掘民众通道、路途、场地可能其他共有部门；

(九)排放有毒、有害物质可能超出规定标准的噪音；

(十)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

(十一)违反规定饲养家禽、宠物；

(十二)违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动；

(十三)实施危害民众利益和侵害别人合法权益的活动；

(十四)寄存不符合平安标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

(十五)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画可能违反规定悬挂、张贴宣传品；

(十六)在供水、供气、供热措施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等；

(十七)擅自打井，私自开采地下水；

(十八)法律、法规禁止的其他行为。

产生上述行为时，业主有权投诉举报；物业供职企业、业主委员会应当及时劝阻、制止、督匆匆改正；拒不改正的，应当及时向有关主管局部陈述。有关主管局部接到陈述后，应当对违法行为依法进行处置惩罚。

第四十二条物业解决区域内确需占用业主共有路途、场地停放机动车辆的，应当经业主年夜会同意，由业主年夜会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。

业主年夜会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业供职企业代为收取，独自计账，独立核算，按期发表账目，并蒙受业主的监督。扣除了解决成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保存要求的，应当与物业供职企业另行约定。

第四十三条物业解决区域内的业主，应当依法交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的解决原则。

第四十四条业主年夜会成立前，住宅专项维修资金由市房产主管局部代管，并在商业银行开立专户。业主年夜会成立后，决定自行解决住宅专项维修资金的，应当在商业银行开立专户，并蒙受市房产主管局部监督。

住宅专项维修资金应当以物业解决区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，依照房屋户门号设分户账。

第四十五条住宅专项维修资金的补交、续交以及解决使用法子由市人民政府依照国家有关规定制定。

第五章旧住宅区物业解决

第四十六条本条例所称旧住宅区是指2000年6月底以前交付使用，房屋产权单位可能售房单位因客观原因无法履行房屋补葺责任的住宅区，由政府组织建设的安居、解困、回迁住宅区，以及依照政策移交政府解决的住宅区。

第四十七条市和区、县(市)人民政府应当对配套措施不齐全、环境较差的旧住宅区进行改造整治，并向社会发表改造整治结构和年度谋划。

第四十八条旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业供职，由物业供职企业根据业主的需求和支付身手，提供环境卫生保洁、民众秩序掩护、绿化养护和房屋小修养护等基本的物业供职，合理收取物业供职费。

旧住宅区综合改造后，业主年夜会可以自行选聘物业供职企业，也可以委托街道处事处、乡镇人民政府将本住宅区纳入临近物业解决小区统一解决。

对尚不具备引入专业物业供职条件的，业主应当在居(村庄)民委员会的指导下，根据解决供职质量和费用，被迫选择供职模式，并承担相应解决费用。

第四十九条对于产权多元化可能出租房屋较多的旧住宅区，可以在居(村庄)民委员会指导下，由业主代表、产权单位代表、承租人代表等联合组成协商议事组织，进行自治解决。

第六章法律责任

第五十条违反本条例第八条规定，住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业供职企业可能未经容许，擅自采取协议方式选聘物业供职企业的，由市可能区、县(市)房产主管局部责令限期改正，赐与警告，可以并处五万元以上十万元以下的罚款。

第五十一条违反本条例第三十五条第一项规定，快手涨粉，物业供职企业将一个物业解决区域内的全部物业解决项目一并委托给别人的，由市可能区、县(市)房产主管局部责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。委托所得收益，用于物业解决区域内物业共用部位、共用措施设备的维修、养护，残余部门依照业主年夜会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担补偿责任。

第五十二条违反本条例第三十五条第三项规定，物业供职企业擅自改变物业供职用房用途的，由市可能区、县(市)房产主管局部责令限期改正，赐与警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业解决区域内物业共用部位、共用措施设备的维修、养护，残余部门依照业主年夜会的决定使用。

第五十三条违反本条例第三十五条第四项、第五项、第六项规定，物业供职企业擅自改变物业解决区域内依照结构建设的民众建筑和民众措施用途，可能擅自占用、挖掘物业解决区域内的路途、场地，损害业主共同利益，可能擅自利用物业共用部位、共用措施设备进行经营的，由市可能区、县(市)房产主管局部责令限期改正，赐与警告，并处五万元以上二十万元以下的罚款；所得收益，用于物业解决区域内物业共用部位、共用措施设备的维修、养护，残余部门依照业主年夜会的决定使用。

第五十四条违反本条例第三十五条第七项规定，物业供职企业未在规定时间内移交有关材料和资产的，北京物业，由市可能区、县(市)房产主管局部责令限期改正；逾期仍不移交有关材料和资产的，处五万元以上十万元以下的罚款。

第七章附则

第五十五条本条例自2019年1月1日起施行。