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这是物业法律法规培训课件下载，次要介绍了什么是物业，物业解决和物业供职区别，物业概念，“物业解决”与“物业供职”，物业供职中的次要法律主体，物业供职中的几个关键文件，物业供职所应遵循的基本法律原则等内容，欢迎点击下载。

物业法律法规
什么是物业？
物业解决和物业供职区别？
物业概念：
物业一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、边境，其含义为财富、资产、地产、房地产、财产等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成为了一个残缺的概念，即：物业是指曾经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、措施和场地。物业可年夜可小，一个单元住宅可以是物业，一座年夜厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的分歧分割为若干物业。
“物业解决”与“物业供职”
物权法（2007.10.1）
 第七十条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部门享有所有权，对专有部门以外的共有部门享有共有和共同解决的权利。 （建筑物辨别所有权）
 第八十一条  业主可以自行解决建筑物及其隶属措施，也可以委托物业供职企业可能其他解决人解决。（业主行使解决权的方式）
   第八十二条  物业供职企业可能其他解决人根据业主的委托解决建筑区划内的建筑物及其隶属措施，并蒙受业主的监督。（物业供职企业在物业解决中的地位）
物业解决条例（2007.10.1）第二条　本条例所称物业解决，是指业主通过选聘物业供职企业，由业主和物业供职企业依照物业供职合同约定，对房屋及配套的措施设备和相关场地进行维修、养护、解决，掩护物业解决区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
“物业解决”与“物业供职”是两个分歧的概念。“物业解决”是业主自主解决本人不动产的民事活动，其权利来源于建筑物辨别所有权。“物业供职”是专业公司可能解决人受业主委托（雇佣），为业主的不动产解决提供的有偿供职。
物业解决的核心是业主自治。业主是物业解决的主体。物业供职企业、其余解决人是供职提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业解决的主体（权利人）。
物业解决的对象是建筑物及其隶属措施，不应波及对人的解决。
物业解决的内容，物权法规定为“解决建筑区划内的建筑物及其隶属措施”；物业解决条例规定为“依照物业供职合同约定，对房屋及配套的措施设备和相关场地进行维修、养护、解决，掩护物业解决区域内的环境卫生和相关秩序”。
“相关秩序”波及人的行为的解决，包括倾倒垃圾、违章泊车、违章建筑、违反消防解决、荆棘民众平安，侵害人身与财富等，这些都是公法管制的内容，属于政府的解决职责。物业解决人只能起到陈述、扶助的作用，而弗成能承担解决的职责。
物业供职中的次要法律主体
物业供职中的几个关键文件
《物业供职合同》或《前期物业供职合同》
《解决规约》或《临时解决规约》
 其他解决规定或约定（如装修解决规定）
物业供职所应遵循的基本法律原则
公平、公开、合理（相邻关系）
以建筑物辨别所有权为基础，物业解决权利与业主物业财富权利相对应（见物权法第六章七十、七十一条）
业主自治自律与物业解决企业专业化供职相结合
担保物业正常运作与平安合理使用
掩护全体业主合法权益
可继续倒退与国际常规相结合
政府的适度干预与推动
物业供职合同
    物业供职合同，一方提供供职，另一方支付酬报稀疏，是一种典型的双务、有偿合同，它明确了物业公司和业主各自享有的权利和承担的义务，是创立业主和物业公司关系的法律文件，提供了当事人单方活动的范围和准则。
           物业公司通过合同失掉物业解决的权利，为全体业主提供供职。根据合同，物业公司提供相应的供职，而业次要支付对应的物业供职费用。从这一方面来说，物业公司和业主之间是民事合同的单方当事人,是平等的主体，享有相当的权利和义务。两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基来源根基则：平等、被迫、公平、等价有偿和老实信用原则。所以,物业供职合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。
应当向业主公开的情况和材料
    业主哀求发表、查阅下列应当向业主公开的情况和材料的，人民法院应予支持：
    （一）建筑物及其隶属措施的维修资金的筹集、使用情况；
    （二）解决规约、业主年夜会议事规则，以及业主年夜会可能业主委员会的决定及会议记录；
    （三）物业供职合同、共有部门的使用和收益情况；
    （四）建筑区划内结构用于停放汽车的车位、车库的赏罚情况；
    （五）其他应当向业主公开的情况和材料。
判定合同条款无效的情形
主体差别法；
物业供职企业将物业供职区域内的全部物业供职业务一并委托别人而签订的委托合同；
物业供职合同中罢黜物业供职企业责任、加重业主委员会可能业主责任、排除了业主委员会可能业主次要权利的条款；
合同法规定的其他合同无效情形（以欺诈、胁迫的手腕订立合同，损害国家利益；恶意通同，损害国家、集体可能第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会民众利益；违反法律、行政法规的逼迫性规定。）
合同法实施当前，人民法院确认合同无效，应当以全国人年夜及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以处所性法规、行政规章为依据。——《合同法最新评释》
物业供职企业不履行合同的法律责任
（一）物业供职企业不履行可能不彻底履行物业 供职合同约定的可能法律、法规规定以及相关行业尺度确定的维修、养护、解决和掩护义务，业主哀求物业供职企业承担连续履行、采纳解救步调可能补偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
（二）物业供职企业公开作出的供职应许及制定的供职细则，应当认定为物业供职合同的组成部门。
（三）物业供职企业违反物业供职合同约定可能法律、法规、局部规章规定，擅自扩年夜收费范围、提高收费标准可能重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主哀求物业供职企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
业主不履行合同的法律责任
业主违反物业供职合同可能法律、法规、解决规约，实施荆棘物业供职与解决的行为，物业供职企业哀求业主承担恢复原状、停止侵害、排除了荆棘等相应民事责任的，人民法院应予支持。
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳可能在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业供职企业哀求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业供职企业曾经依照合同约定以及相关规定提供供职，业主仅以未享受可能无需蒙受相关物业供职为抗辩理由的，人民法院不予支持。
物业供职合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的法律效力
业主与物业的承租人、借用人可能其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业供职企业哀求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
因物业的承租人、借用人可能其他物业使用人实施违反物业供职合同，以及法律、法规可能解决规约的行为引起的物业供职纠纷，人民法院应当参照本评释关于业主的规定处置惩罚。
罕见物业供职纠纷案件
无物业供职合同案件
业主拒交物业解决费案件
物业解决企业违约案件
物业解决企业采纳停止供电、供水、供气等步调引发案件 　　
物业的维修范围
     物业公司只负责保修期过后民众部位的维修，不负责自用部位和自用措施的维修。
1.民众部位是指：共同使用的土建、动力、电气、民众措施、设备等。
（1）.土建：如房屋的梁、柱、楼板、外墙、基础、地沟、屋面、单元门、楼梯间、排烟排气通道、落水管等。
（2）.动力：如上下水主管、阀门、立管至支管第一个分解部位（水表前归物业水表后归个人）、化粪池、下水井等。
（3）.电气：如照明灯、路灯以及用户墙体外接户线与进户线的接头为分界点的线路及措施、供电线路（进户线以外归物业进户线以内归个人）等。
（4）.民众设备、措施：如自行车棚、小区护栏、年夜门、路途、步道砖、绿地、垃圾箱、活动场地、凉亭、工艺品、石桌、石凳、健身器材等。
2.自用部位是指：分户门以内（含分户门）、方厅、卧室、厨房、卫生间、仓库、阳台等。
  自用措施是指：门窗、墙皮、棚皮、卫生洁具、上下水支管、水表、水嘴、洗涤盆、分户电表、刀闸、开关、接线合、软线、灯头、插座等措施。
空置房物业供职费的交纳依据
什么是空置房：
一类是开发公司未售出的房屋，自集体入伙日开始计收物业费，由开发单位交纳；
一类是购买人购买后，未策划入伙手续的房屋，这应该由购买人自入伙日开始计收物业费，北京物业，在业主来入住或转让房产时结算；
一类是购买人购买后，曾经策划入伙手续，可是后来不停未装修或入住的房屋，操作中也把这类房屋称为空置房。
以上3类，按物业解决条例，均应该全部交纳物业费，因为物业解决是针对民众区域的整体供职，不会因为有空房屋而减少投入。虽然空置房的业主没有住进小区，但物业公司并无闲着，同样要掩护小区绿化带、健身器材等民众措施和小区楼房的民众平安。只要你买了房就要摊到物业支付的民众费用的，哪怕你不住也是要有的，这便是民众住房必须要有物业开支的一些费用，中国物业搜索，其实不是你不住就会少下去了。
物权法和物业解决条例
1、物权法的发生—是由国家主席胡锦涛于2007年3月16日第十届全国人民代表年夜会第五次会议通过 。2、物权法的司法评释：它是民法的重要组成部门。物权法是调整有形财富关系的法律，调整无形财富关系的法律次要有合同法、商标法、专利法、著作权法等法律。
    3、 物权法所要办理的问题：第一、物属于谁，谁是物的主人；第二、权利，指人对物享有哪些权利，别人负有怎样的义务；
《物权法》及其司法评释
    司法评释也就天然共有部门作出了明确规定。天然共有部门，即法律没有规定，合同也没有约定，并且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部门，包括建筑物的基本布部份份、民众通行部门、民众措施设备部门和民众空间。                    ——民一庭负责人答记者问
何为共有部位？
 建筑区划内，业主专有部门以外的建筑物、构筑物及措施设备，不属于市政措施可能其他权利人的，都是共有部位。
何为专有部门？
具备布局上的独立性、利用上的独立性，能够登记成为特定业主所有权的客体。
共有部门的三个来源：
 法定共有：法律、法规规定为全体业主共有的。
 约定共有：具备专有属性，但建设单位通过合同可能广告，与买受人约定为业主共有。
 天然共有：在构造上和使用上不具备独立性，仅为专有部门提供某些功能，与专有部门存在必定联系，不能独自作为所有权标的的部门。包括：
   构造部门、交通部门、设备部门与民众空间。
物业解决条例的修改
379号国务院令→504号国务院令
第十条增加了“街道处事处与人民政府”的指导与监督
删除了第十条第二款。
第十一条业主年夜会职责修改为“下列事项由业主共同决定”：
第十二条投票权方式与物权法坚持一致。
第十九条修改坚持与第十条一致。
将“物业解决企业”修改为“物业供职企业”。
将“业主公约”修改为“解决规约”。
将“业主临时公约”修改为“临时解决规约”。
《物业解决条例》法条导读
共有部位的合理利用（占有性利用）
业主可以合理、无偿利用共有部位。
 《日本建筑物法》：“各共有人对于共有部门，得按其用法予以使用。”
 《德国住宅所有权法》：“共有所有权人在兼顾其他所有权人之权益时，有权对共有部门予以使用。”
 台湾《公寓年夜厦解决条例》：“住户对共享部门之使用应依其设置目的及通常使用举措为之。但另有约定者从其约定。”
 由此归纳出共有部位利用三原则：一是依照其原本的用途；二是正常地使用；三是不得损害其余共有人的利益。
 空调室外机、太阳能热水器、防盗门、商店招牌，不超出合理的限度便是合法的。
辨别所有权纠纷司法评释：
        第四条  业主基于对住宅、经营性用房等专有部门特定使用功能的合理必要，无偿利用屋顶以及与其专有部门相对应的外墙面等共有部门的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、解决规约，损害别人合法权益的除了外。
共有部位的收益归谁所有？（三方同意，收益归公）
罕见有共有部位收益有：
 1、共有泊车位的收益；
 2、共有部位的广告收益；
 3、共有场地的经营收益；
 ……
共有部位收益归业主共有是基来源根基则。 但应注意两个问题：
 1、“收入”与“收益”的区别。辨别所有权纠纷司法评释：属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人哀求行为人将扣除了合理成本之后的收益用于补救专项维修资金可能业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。  
2、“年夜公”与“小公”的问题。建设部《住宅专项维修资金解决法子》第十九条：住宅专项维修资金的使用，应当遵循便利快捷、公开透明、受益人和累赘人相一致的原则。
——权利义务相统一基础上的主体范围最小化，最有利于辨别所有权的行使。
物业定价与收费
1、物业费实行政府定价
《价值法》（1997年）
     第三条 国家实行并逐步完善宏观经济调控下次要由市场形成价值的机制。价值的制定应当符合代价规律，年夜多数商品和供职价值实行市场调节价，极少数商品和供职价值实行政府指导价可能政府定价。
第十八条 下列商品和供职价值，政府在需要时可以实行政府指导价可能政府定价：
　　    (一)与黎民经济倒退和人民生活关系重年夜的极少数商品价值；
　　    (二)资源稀缺的少数商品价值；
　    　(三)自然操纵经营的商品价值；
　    　(四)重要的公用事业价值；
　    　(五)重要的公益性供职价值。
2、物业费实行政府指导价，是典型的“损不够以奉有余”。
 业主是不到城市人口10%的富裕阶层。
 物业企业中绝年夜多数员工是农民工。
 指导价制定者都是业主。
 指导价的制定并没有科学依据。
 政府定价的本色，是在业主与物业企业单方市场博弈的过程中，以公权力援助业主，在市场天平上，把公权力的砝码加在业主一边。
压低物业供职费从根本上晦气于顾惜业主财富。
 物业解决解决最大意义在于物业的保值。
3、物业费是业主的共同财富
物业费不等于物业企业的酬报。此中的90%以上用于物业养护、维修和支付其余民众开支。物业企业所得的酬报只占极少部门。从这个意义上说，物业费的次要部门属于业主共同财富。
     欠交物业费的行为，首先是损害业主共同财富，其次是侵占其他业主利益，最后才是损害物业企业的利益。
     由于物业费其实不属于开发商可能物业企业的财富，故业主不应以履行抗辩权为理由拒交或欠交物业费。
     物业欠费在短期内招致业主生活质量下降，长期招致房屋代价贬损。一批商品房沦为新的贫民窟将是弗成防止的。
4、业主拒交物业费是损害业主共同利益的行为
物业解决条例第六十七条　
     违反物业供职合同约定，业主逾期不交纳物业供职费用的，业主委员会应当督匆匆其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业供职企业可以向人民法院起诉。
《物业纠纷司法评释》
     第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳可能在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业供职企业哀求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业供职企业曾经依照合同约定以及相关规定提供供职，业主仅以未享受可能无需蒙受相关物业供职为抗辩理由的，人民法院不予支持。    
 疑问：
     如果业主以物业供职存在瑕疵、存在平安隐患、履行不符合约定、物业企业的差错招致本人损失等理由抗辩的，法院是否支持？
违章搭建
（一）形成违章搭建的根来源根基因
 1、过去长期困难居住条件下，居民养成的只顾本人眼前利益的不文明生活观念。
 2、业主群体不足权利意识、无人关心和解决民众事务。
 3、行政解决不到位，政府的结构、房管、城管、街道相互推诿。
 4、物业企业无权起诉，即使诉到法院，法院裁决恢复原状，又难以执行。
（二）罕见的违章搭建形式
 封闭阳台
 在露台上搭建房屋
 违章改变室内布局与功能或改建房屋
 在花园内建造房屋
 利用其余民众空地建造建筑物构筑物
违章搭建的民事责任（物权法）： 
     第七十一条  业主对其建筑物专有部门享有占有、使用、收益和赏罚的权利。业主行使权利不得危及建筑物的平安，不得损害其他业主的合法权益。
       第八十三条  业主应当遵守法律、法规以及解决规约。
         业主年夜会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物可能噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害别人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及解决规约，要求行为人停止侵害、打消了危险、排除了荆棘、补偿损失。业主对侵害本人合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
违章搭建的行政责任（城乡结构法）： 
     第六十六条　建设单位可能个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡结构主管局部责令限期裁撤，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：　　（一）未经容许进行临时建设的；　　（二）未依照容许内容进行临时建设的；　　（三）临时建筑物、构筑物超出容许期限不裁撤的。    第六十八条　城乡结构主管局部作出责令停止建设可能限期裁撤的决定后，当事人一直止建设可能逾期不裁撤的，建设工程所在地县级以上处所人民政府可以责成有关局部采纳查封施工现场、逼迫裁撤等步调。
建设部《住宅室内装饰装修解决法子》 （2002）
     第五条　住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
　　   （一）未经原设计单位可能具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变更建筑主体和承重布局；
　　   （二）将没有防水要求的房间可能阳台改为卫生间、厨房间；
　   　（三）扩年夜承重墙上原有的门窗尺寸，裁撤连接阳台的砖、混凝土墙体；
　   　（四）损坏房屋原有节能措施，降低节能成绩；
　   　（五）其他影响建筑布局和使用平安的行为。
　    　第六条　装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经容许，不得有下列行为：
　　   （一）搭建建筑物、构筑物；
　　   （二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
     （三）拆改供暖管道和措施；
　　   （四）拆改燃气管道和措施。
     第十七条　物业解决单位应当依照住宅室内装饰装修解决供职协议实施解决，发现装修人可能装饰装修企业有本法子第五条行为的，可能未经有关局部容许实施本法子第六条所列行为的，可能有违反本法子第七条、第八条、第九条规定行为的，应铛铛即制止；已造成事实后果可能拒不改正的，应当及时陈述有关局部依法处置惩罚。对装修人可能装饰装修企业违反住宅室内装饰装修解决供职协议的，查究违约责任。
物业供职中的其他法律
1、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第六十二号）
2、 中华人民共和国侵权责任法（中华人民共和国主席令第二十一 号）
3、物业解决条例（中华人民共和国国务院令[2007]第504号）
4、保安供职解决条例（中华人民共和国国务院令第564号）
5、中华人民共和国住宅室内装饰装修解决规定（中华人民共和国建设部令第110号）
6、物业供职企业资质解决法子（中华人民共和国建设部令第164号）
7、物业供职收费明码标价规定（国家倒退改革委、建设部发改价检[2004]1428号）
八、物业供职收费解决法子（国家倒退改革委、建设部发改价值〔2003〕1864号）
9、物业承接检验法子（中华人民共和国住房和城乡建设部建房[2010]165号）
10、业主年夜会和业主委员会指导规则（中华人民共和国住房和城乡建设部建房[2009]274号）
11、住宅专项维修资金解决法子（中华人民共和国建设部，中华人民共和国财政部令第165号）
12、最高人民法院关于审理建筑物辨别所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的评释（最高人民法院法释[2009]7号）
13、最高人民法院关于审理物业供职纠纷案件具体应用法律若干问题的评释（最高人民法院法释[2009]8号）
14、北京市物业解决法子
                    物业案例阐发
案例—住一楼能否拒交电梯费
一楼业主：“一楼住户不使用电梯，却和其他住户一样要交电梯费，不公平。”
阐发：电梯是共有措施，一楼住户应该交电梯费。依照物权法第七十二条规定，业主“不得以放弃权利不履行义务”。
物权法第八十条规定：建筑物及其隶属措施的费用分摊、收益分配等事项没有约定可能约定不明确的依照业主专有部门占建筑总面积的比例确定。
某小区设有泊车场，收费标准略低于指导价，物业解决公司虽在车场陈列有保安值班，但为避免突发重年夜损失，依然在车场入口处用告示牌及在泊车费单子上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范步调，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，泊车于车场，此间下一场暴雨，雨后离开时，发现本人的车辆丢失，遂与物业解决公司交涉要求补偿，物业解决公司以有正式声明在先，收取的泊车费未含看管费为由，拒绝补偿，乙遂将物业解决公司告上法院。
观点一：声明在先，不予补偿
       理 据：已有声明，尽了告示义务，物业天津，收费低（未含看管费），不存在保存关系，利益风险不等
观点二：双方声明，不予供认。
      理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保存关系成立。双方声明，强加于人，差别法理。
观点三：单方有责，各负一半。
观点四：以责定罚
泊车丢车案例归纳：
1. 主管局部核准营业收费的泊车场，自己就有保存义务，主管局部搜查未有安防、消防步调，不允营业。
2. 物价局部未核准收费标准，收费违法。
3. 独自签订特约供职事项，可以免责；双方格式合同无效。
4. 有保存暗示行为（扣证、换牌、给单子等），牌未丢、票未做暗号车丢，需负责任。
5. 给人印象明确是无人看管的收费泊车场，责任反而小。提供便利的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。
案例—他是否可以不交物业解决费
徐先生花费年夜量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部门屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，回答是他家一点也没有漏，而且很不情愿配合搜查询题。虽说经物业公司工程人员多次协调已办理了问题，但刘先生心里还是不畅快，认为物业在装修解决上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业解决费。对物业公司的供职不称心，是否可以不交物业解决费？徐先生应该向谁要求索赔？
案例阐发：
1．楼上跑水也许由两种原因引起：房屋质量欠好招致水渗漏可能楼上业主舛误招致跑水，但无论哪种原因引起都与物业解决公司无关，不波及物业解决公司与业主的法律关系。
2.房屋质量欠好招致水渗漏波及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而发生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵招致水管跑水导致业主遭受损失，开发商应当承担违约补偿责任。
3．楼上业主舛误招致跑水波及业主之间基于侵权行为而发生的侵权法律关系，楼上业主的差错招致楼下业主房屋遭受损失，该行为曾经构成对楼下业主财富权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权补偿责任。
4．物业解决公司在本案中只波及对受损业主家内部的掩护和补葺。由于受损部门不属于民众措施、民众区域，该部门的物业供职不属于物业解决费所涵盖的供职范围，而属于特殊的物业解决供职，对该部门维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业解决费。
案例—购置财富是否都可以安设在本人的物业内
业主顾某购买了一只巨型浴缸，筹备部署在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业解决公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法经受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为本人购置的私有财富可以安设在本人的物业内。问购置财富是否都可以安设在本人的物业内，为什么？
案例阐发：
     并非所有业主购置的财富都可以安设在本人的物业内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，依照有利于物业使用、平安以及公平、合理的原则，正确处置惩罚供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境顾惜等方面的相邻关系.应当顾及相邻各方的利益，以不损害民众利益和别人权益为前提，不然应加以需要的限制。
案例—物业解决公司这种做法合法吗
小王购买了一套期房。住房建成后，在策划入住手续时，物业解决公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年的物业解决协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的应许纷歧样，同时他认为签订3年的解决协议也是差别理的，所以他拒绝了物业解决公司的要求，效果该物业解决公司却以此为由不给他房屋钥匙。
物业解决公司在为业主策划入住手续时，由于业主不签业主公约和解决合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显不妥，也是差别法的。
     原因有以下三个：
       1.业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，依照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业解决公司是没有关系的。如果开发商或是物业解决公司因为业主没有签订业主公约、对物业解决公司协议有意见而拒绝给业主策划入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。
2.强逼业主签订3年的物业解决协议是没有事理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业解决市场的现实格格不入。 物业解决公司要求业主把临时性的物业解决供职协议改为3年的物业解决合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主固然有权拒绝。
     3.如果物业解决公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不行，可以到法院起诉开发商违约，并要求其承担违约招致的损失补偿。
案例—物业公司的做法是否合理
某小区物业公司对小区内的泊车收费做出如下规定：
 1．车辆进出小区，一律收费2元；
2．车辆在小区内的泊车场地停放，收费1元／小时；
3．业主停放在小区泊车棚内的车辆，自行车50元／
月，助动车150元／月，机动车300元／月。车辆停放收益作为物业公司企业利润。
案例阐发：
       机动车辆在物业解决区域内行驶、停放及其收费的
规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地
的区、县物价局部的规定执行。车辆停放的收益应当纳
入物业维修资金，用于民众措施的维修、更新。
       根据上述规定，物业公司在小区内泊车费的收费标
准由物价主管局部规定。所以，物业公司未经业委会许
可，自行确定车辆在物业解决区域内行驶、停放规定及
其收费标准，而且把车辆停放收费收益作为企业利润所
得的行为，违反了上述规定。根据上述规定，物业公司
应在收取的泊车费中扣除了车辆停放产生的解决成本，所
得的收益归全体业主所有，纳入维修资金。
案例—物业解决中心该不该补偿
2003年5月30日，某高校一棵挨近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业解决中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任当即赶往现场，检查效果与所报事实相符，当即将女同志送往病院医治，经病院搜查无年夜伤，住院休息几天便可。其爱人向校物业解决中心提出了补偿要求(医疗费、精神损失费、营养费等约3400元）。
案例阐发：   
    枯枝掉落砸伤行人系绿化解决不到位的问题，全部责
任在于物业解决中心，应该补偿。对于受害者的一些无
理要求，必须持慎重的态度。
     同时物业解决中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，
避免不测事件产生。
案例—物业公司是否需承担责任
业主李某经过其所住的商住楼年夜堂时，因湿润地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒次要是因为地滑，因此物业公司应累赘必然责任，物业公司应当抵偿其医药费、误工费和精神损失费。
  案例阐发：
           物业解决公司是否要负责补偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。《中华人民共和黎民法通则》第一百二十五条规定：在民众场所、路途旁可能通道上挖坑、补葺部署地下措施等，没有设置明显符号和采纳平安步调造成别人损害的，施工人员答允担民事责任。在本案例中，如果物业公司对地面湿润既没有警示性符号又没有采纳防范步调，则答允担民事补偿责任。不然就不答允担民事补偿责任。
案例—方圆物业解决公司的要求是否合理
案例阐发：
1、要求是否合理应视其具体情况。如果物业解决公司当时和业主委员会协商和沟通了，提高物业解决供职的程度和供职质量，增加了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。但若该公司当时没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来提高小区的质量层次和供职水准，事后要求提高解决费就差别理了。
2、倡议该公司真诚地与业主委员会磋商，将每一个支出项目请业主委员会审定，看那些是需要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在获得业主委员会认可当前，才确定实际要增加的物业解决费的幅度和标准。
案例
某小区共有1000套住房，还有200套尚未售出，为了进一步搞好物业解决工作，倒退商委托物业公司成立了业主委员会筹办小组，经过一段时间的筹备工作，筹办小组召开了业主年夜会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。但在发表业主委员会被选委员名单前，有部门业主提动身展商将未出售的200套房屋计算为本人的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举效果，并要求进行从新选举。
叨教：１、倒退商是否可以将未出售的200套房屋计算为本人的  
           投票权，为什么？
          ２、物业公司应如何协调本案的这个矛盾？
案例阐发：
       倒退商可以将末出售的200套房屋计算为本人的投票权。
       根据物权法的建筑物辨别所有权理论，任何建筑物辨别所有权的取得都只有两种方式，便是原始取得和继受取得。
       原始取得是指建筑物的倒退商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式。
        继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物倒退商通过买卖、赠与、承袭、交换可能其他合法方式将建筑物辨别所有权依法转移给建筑物辨别所有权人的方式。  
        因此，是建筑物倒退商依法创设了建筑物辨别所有权.  
       倒退商作为未出售房屋的建筑物辨别所有权人，即
未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的
选举权和中选举权。
某小区的部门业主之所以提动身展商将未出售的200套房屋计算为本人的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举效果，要求进行从新选举，这些都是由于其不清楚倒退商作为未出售房屋的建筑物辨别所有权人的地位所造成的误解。
          作为物为解决公司应该多给这些业主进行评释，使他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法掩护倒退商和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工作。
案例
某住宅小区108单元第６层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的年夜片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出？
        108单元单号８家住户，其说法纷歧，７、８层的住户说：此事与他们无关，他们不出维修费；六层以下的住户说：该维修费应由第六层的住户出；第六层的住户说：该维修费应从维修基金出。
案例阐发：
       水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管便可。因此，不应使用维修基金。因这根水管修好当前，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。
案例
某年夜厦物业解决公司将年夜厦底层年夜堂民众部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台，年夜厦部门业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部门共有使用权。要求物业解决公司不要侵犯业主权益，裁撤展台或赐与业主必然的补偿。
案例阐发：
       业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财富，业主可以要求物业解决公司裁撤展台。如果不裁撤，则利用业主共同财富赚的钱，理所固然也归全体业主。并应根据业主年夜会的决议，或将这笔收益用来贴补物业解决费的不够，或直采用入到维修基金之中，也可以根据业主年夜会的决议依照业主所拥有的共有部门的持有比例向全体业主分配。
案例
黄先生及其夫人居住在广州市某小区８栋701室。老两口在澳年夜利亚女儿家住了半年，最近回到本人家。物业解决员上门收取物业解决费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该交物业解决费。”
叨教：物业解决公司应如何处置惩罚？
案例阐发：
       第一，业主所拥有的空置房仅仅是辨别所有建筑物的专有部门空置，其实不虞味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然辨别所有建筑物的专有部门在空置，但辨别所有建筑物的共用部门仍然在运行.使用之中，而物业解决费的支出目的便是要维持、使用、维修和调养，如果物业解决费用不足来源可能减少，就不能使辨别所有建筑物的共用部门的正常运行、使用、维修和调养获得维持和担保。
第二，当部门业主将物业建筑物空置后，其实不虞味着就可以减少物业解决公司的物业解决供职的工作量。其实不虞味着可以减少维持、担保辨别所有建筑物的共用部门的正常运行、使用、维修和调养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防措施等共用设备、措施仍然要投入正常运行，仍然必要维修和调养；保安的值勤、巡逻、平安搜查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化等等物业解决的解决供职工作量一样也不
    会因部门业主的物业建筑物空置而有所减少。
第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主自己，而并非物业解决公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业解决公司。第四，减免物业解决费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业解决的优质供职而带来的物业
     建筑的保值和增值的经济功效。 
     因此物业解决公司应向业主讲清楚上述事理，要二位白叟按时交纳物业解决费。
案例—他该怎么办？
李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承
诺物业解决费为１元／平方米，并有管道煤气、24小时
热水供应等配套措施，且写进了购房合同中。但李先生
称入住已有半年，非但相关的配套措施没有落实，物业
解决费反而涨到了２元／平方米。物业公司说“开发商
说的不算数”，收费是依据有关标准。而开发商则称物
       业解决已移交，本人无权过问。谈谈你的看法？
案例阐发：
1、倒退商无权应许物业解决费的收费标准。从法律角度看，物业解决与房屋买卖是两种法律关系。物业解决公司与开发商是两个独立的民本家儿体，相互之间不应为对方承担民事责任。
 2、物业解决收费标准的依据是有关物业解决的委托合同。业主必须按规定交纳物业解决费。
 3、由于开发商没有彻底履行合同所约定的义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担连续履行、采纳解救步调可能补偿损失等违约责任。因此，李先生可以通过人民法院查究开发商的违约责任。