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这是解读《深圳经济特区物业解决条例》ppt，包括了概述，条例制定的布景及出台后的各方反应，学习条例应注意的几个问题，条例的冲破与立异，实行业必归会，强化行业自律解决，加强行政监管，街道办纳入监管体系，对业主年夜会表决制度、业主救济制度的冲破，其他与物业供职企业相关的制度，《住宅物业供职收费指导标准》适用原则等内容，欢迎点击下载。

解读《深圳经济特区物业解决条例》
目录
一、概述
条例制定的布景及出台后的各方反应
学习条例应注意的几个问题
二、条例的冲破与立异
实行业必归会，强化行业自律解决
加强行政监管，街道办纳入监管体系
对业主年夜会表决制度、业主救济制度的冲破
其他与物业供职企业相关的制度
三、《住宅物业供职收费指导标准》适用原则
一、概述
条例制定的布景
《深圳经济特区住宅区物业解决条例》已不能适应要求
  深圳物业解决逐渐失去当先地位
各方反响
《深圳物管立法连续在全国发挥领跑作用》——谢家瑾
为深圳的物业解决奠定了良好的基础，是深圳物业解决的一个里程碑——李加林
学习条例应该注意的问题
建筑物的辨别所有权理论是物业解决法律法规的立法基础
物权法第七十条    业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部门享有所有权，对专有部门以外的共有部门享有共有和共同解决的权利。
物业解决条例所称物业解决，是指业主通过选聘物业解决企业，由业    主和物业解决企业依照物业供职合同约定，对房屋及配套的措施设备和相关场地进行维修、养护、解决，掩护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动。
条例采取特区立法形式
由于《条例》中有许多立异性的规定，如“业必归会”制度、物业解决监管模式改革、专项维修资金集中解决、采取招投标方式选聘物业解决企业、业主年夜会会议投票权计算方式等，这些均与物权法、国务院条例相关规定不尽一致，宜在特区范围内先行先试，为国家和省的物业解决立法探索新经验，因此《条例》采取了特区立法形式。
适用原则
（1）条例与《物权法》、国务院《物业解决条例》结合使用
第一百二十二条  本条例对物业解决相关事项未作规定的，依照法律、法规的有关规定执行。
在条例中，有多处类似于“业主在物业解决中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务”的条款。
适用原则
（2）特区内、外的法律适用
特区内，严格适用本条例；特区外的宝安、龙岗两区，法律、行政法规、省及市处所性法规、省政府规章有规定的，依其规定。挨次适用《中华人民共和国物权法》、《物业解决条例》、《广东省物业解决条例》，而在以上法规没有进行规定的，应当参照适用本《条例》。
专有名词的改观
“物业解决企业”修改为“物业供职企业”，“解决”改为“供职”，将“业主公约”修改为“解决规约”，将“业主临时公约”修改为“临时解决规约”。
二、条例的冲破与立异
(一)实行业必归会，强化行业自律解决
1. “业必归会”发生的布景及释义
2. “业必归会”是实行行业自律解决的基础
3.相关业必归会规定：（条例第五十八条）
（1） 本条例实施前已取得物业供职资质证书的企业，但未列入协会的应当自本条例实施后三个月内列入市物业解决协会。
（2）本条例实施后，物业供职企业应当自取得资质证书之日起三个月内列入市物业解决协会。
（3）异地物业供职企业在特区签订物业供职合同之日起三个月内应当列入市物业解决协会。
（二）行业自律解决（第五十九条、第一百零四条）
1. 创立诚信档案和诚信风险预警书记制度
市物业解决协会应当加强对物业供职企业及物业供职从业人员的自律性监管，创立诚信档案和诚信风险预警书记制度。
2. 惩罚
（1）对违反法律法规、行业尺度，侵害业主合法权益的，应当要求其改正；情节严重的，应当赐与警告、业内通报批评可能公开谴责等制裁。
（2）受到公开谴责的物业供职企业，二年内不得加入物业供职招标投标，业主年夜会可以提前解除了与其签订的物业供职合同。
（3）受到公开谴责的物业供职从业人员，物业供职企业二年内不得聘用其从事应当由取得物业供职相关资格证书的人员从事的工作。
（4）市物业解决协会赐与物业供职企业和物业供职从业人员惩罚的，应当报区主管局部备案；赐与公开谴责的，应当向社会书记。
 （5） 物业供职企业聘用受到公开谴责的物业供职从业人员的，由区主管局部责令改正，物业导航，并处以一万元以上五万元以下罚款。
加强行政监管，街道办纳入监管体系
新条例规定（第五条、第十二条、第二十条、第二十六条、第二十九条、第三十八条）
（1）街道处事处负责组织、协调业主年夜会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主年夜会和业主委员会的日常活动。
社区工作站扶助街道处事处开展物业解决相关工作。街道处事处可以委托社区工作站策划物业解决相关事务。
（2）业主委员会不按规定召集业主年夜会会议的，业主可以哀求所在地街道处事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道处事处组织召集。
（3）筹办组中的业主代表由社区工作站在愿意加入筹办工作，且有必然人数业主保举的业主中确定。
（4）未能选举发生业委会，可能业委会集体告退的，人才网，经区主管局部确认后，由物业所在地街道处事处及时组织召集业主年夜会会议，选举发生业委会。
 （5）主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道处事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。
业主委员会会议应当邀请物业所在地社区工作站派员出席。
（6）区主管局部解散业委会的，应当通知物业所在地街道处事处依法组织召开业主年夜会会议，选举发生新一届业委会。
物权法的规定：
处所人民政府有关局部应当对设立业主年夜会和选举业主委员会给与指导和扶助。
国务院条例的规定：
同一个物业解决区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管局部可能街道处事处、乡镇人民政府的指导下成立业主年夜会，并选举发生业主委员会。
加强对业委会违规行为的规制（第四十二条、第四十四条、第四十八条、第四十九条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十条、第二十三条）
1.业主委员会任期届满，未及时将业主年夜会和业主委员会印章、档案材料以及其他财物等移交给新一届业主委员会的。
2. 业主委员会未按期将工作情况通过书记等形式向全体业主陈述的。
3. 业主委员会未将解决规约副本在本物业解决区域内公示，并在十五日内抄送全体业主的。
4. 业主年夜会未将解决规约和业主年夜会议事规则定期报区主管局部备案。
5. 业主委员会依法刻制业主年夜会、业主委员会印章后，不决期报区主管局部备案的。
6.业主委员会委员、候补委员可能执行秘书成心泄露业主材料的。
7. 业主年夜会、业主委员会擅自采取协议方式选聘物业供职企业的。
以上行为由区主管局部责令限期改正，并对应当负责的业主委员会委员处以两千至一万元罚款。
8. 业委会委员、候补委员候选人应当符合下列条件：
履行业主义务，未欠交物业供职费和物业专项维修资金；
9. 扩年夜了业主年夜会的权力（条例第三十一条、第二十二条、国务院条例第十一条
新增权力：
调整物业供职费
容许物业供职合同
决定业主委员会委员补助和执行秘书薪酬标准
第三十一条  业主委员会就下列事项作出决定，应当经全体委员过对折签字同意：
（一）提请业主年夜会决定专项维修资金的筹集和使用；
（二）提请业主年夜会决定调整物业供职费；
（三）提请业主年夜会决定物业供职企业选聘方式；
（四）提请业主年夜会容许物业供职合同；
（五）召集业主年夜会临时会议；
（六）终止委员职务以及将候补委员递补为委员；
（七）中止委员职务并提请业主年夜会免职委员职务；
（八）波及业主重年夜利益的其他决定。
•第二十二条  业主年夜会、业主委员会活动经费，业主委员会委员补助和执行秘书薪酬，从物业供职费中依照市政府规定的比例提取，专款专用。
业主委员会委员补助和执行秘书薪酬标准由业主年夜会决定。候补委员不领取补助。
国务院条例第十一条  下列事项由业主共同决定：
　（一）制定、修改业主年夜会议事规则； 　（二）制定、修改业主年夜会解决规约；
   （三）选举业主委员会委员和更换业主委员会委员； 
  （四）选聘、解聘物业供职企业；
• （ 五）筹集和使用专项维修资金；
• （六）改建、重建建筑物及隶属措施；   （七）有关共有和共同解决权利的其他重年夜事项。
（三） 对物业供职企业的惩罚（第一百零二条、第七十条、第七十一条、第一百零八条、第一百一十二条、第七十七条、第一百二十一条）
1. 未依照国家有关规定取得资质证书从事物业供职的
2．未在物业供职合同终止时将有关材料、财物等移交给新选聘的物业供职企业的
3.拒不退出物业解决区域的
惩罚
责令停止违法行为，并责令退还所收取的物业供职费、责令限期改正，取消可能提请取消其资质证书，责令其限期退出，罚款，拘留（不迭时移交相关材料和财物，可能不依照约定退出物业解决区域，经区主管机关依法惩罚后仍拒不改正的，由区主管机关提请公安机关对直接责任人员按照《中华人民共和国治安解决惩罚法》第二十三条规定惩罚）。
对业主年夜会表决制度、业主救济机制的冲破
1.业主年夜会会议召开条件：
与会业主所持有的投票权超出本物业解决区域内投票权对折，且与会业主人数超出全体业主人数对折的，业主年夜会会议方为有效。
前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采取可能同时采取书面形式召开业主年夜会会议的，包括业主在表决票上可能选举票上签字确认并按规定方式交回表决票可能选举票。
业主投票权数按业主所拥有物业专有部门的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不够一平方米的按四舍五入计算。
国务院《物业解决条例》
第十二条修改为：“业主年夜会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式；可是，应当有物业解决区域内专有部门占建筑物总面积过对折的业主且占总人数过对折的业主加入。
2. 业主年夜会作出有效决定的条件
应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。
业主年夜会作出本物业解决区域物业专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其隶属措施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。
业主年夜会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部门占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部门占建筑物总面积过对折的业主且占总人数过对折的业主同意。
（三）业主救济机制
1.行政救济手腕（第三十三条、第四十七条）
业主年夜会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定
物业所在地的区主管局部可能街道处事处，应当责令限期改正可能吊销其决定，并通告全体业主。
《物权法》第七十八条 第二款
　　业主年夜会可能业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以哀求人民法院予以吊销。
国务院《物业解决条例》（第十九条第二款修改）
业主年夜会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管局部可能街道处事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正可能吊销其决定，并通告全体业主。
临时解决规约和解决规约的内容违反     法律、法规规定可能显失公平的
业主可以哀求区主管局部予以吊销；区主管局部可以吊销临时解决规约、解决规约中违反法律、法规规定和显失公平内容，也可以决定临时解决规约、解决规约业中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效。
三、有关物业供职企业的其他制度
（一）信息公开制度
1．明码标价（第九十七条、第一百二十条）
  物业供职应当依法实行明码标价。物业供职企业应当在物业解决区域内的显著位置，将供职内容以及收费项目、收费标准等有关情况予以公示。——由价值主管局部依法予以惩罚。
2. 供职费公示（第九十五条、第一百一十八条）
物业供职企业采取酬报制计费方式收取物业供职费的，应当按季度发表物业供职费出入情况。——由区主管局部责令改正，并处以五千元罚款。
3. 专项维修资金出入情况公示（第九十六条、第一百一十九条）
  物业供职企业应当至少每半年发表一次物业专项维修资金出入情况。——由区主管局部责令改正，并处以五千元罚款。
（二）物业解决费缴纳问题（国务院条例第四十二条、新条例第八十四条、第九十四条）
1.业主和物业使用人由谁交纳解决费
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业供职费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
2.  入住前后费用承担
业主入住前的物业供职费由建设单位承担，业主入住后的物业供职费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人应许减免物业供职费。
前款所称入住是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并搞妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不策划相关入住手续的，视为入住。建设单位没有当时书面通知的，以业主实际搞妥相关入住手续为准。
3. 物业转让费用承担
业主转让物业时，应当缴清物业供职费、物业专项维修资金以及应当承担的有关分摊费用。
物业被依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示物业供职费、物业专项维修资金和相关分摊费用支付和交纳情况。
（三）备案、告知陈述、报送义务（第七十五条、第七十六条、第十九条 、第六十三条、第一百零七条 ）
1. 物业供职合同备案
物业供职企业应当在签订物业供职合同之日起十五日内将物业供职合同副本报区主管局部备案。
2. 平安防范应急预案备案、平安事件及紧急变乱陈述
物业供职企业应当制定物业解决区域内平安防范应急预案；平安防范应急预案应当报区主管局部备案，区主管局部应当对平安防范应急预案的制定和实施赐与需要的指导。
产生平安事件可能其他紧急变乱时，物业供职企业应当及时采纳应急步调，山西物业，并按规定向有关行政解决局部陈述，扶助做好相关工作。
3. 初次业主年夜会条件造诣时的告知
物业解决区域符合条件后六十日内，建设单位可能物业供职企业应当书面告知物业所在地街道处事处；业主也可以书面告知物业所在地街道处事处。
3.统计报表的报送（第六十三条、第一百零七条）
物业供职企业应当向区主管局部报送季度、年度统计报表和其他相关材料。具体法子由市主管局部制定。
对不按时报送统计报表和相关材料，可能提供虚假报表和相关材料的，由区主管局部责令改正；对不按时报送统计材料的，处以五千元罚款；对提供虚假报表和相关材料的，处以二万元以上五万元以下罚款
（四）招投标制度（第七十二条、第七十三条、第七十四条）
1.选聘物业供职企业应当采取招标的方式进行
选聘物业供职企业应当采取招标的方式进行，本条例另有规定的除了外。
逐步实行统一委托招标署理机构选聘物业供职企业制度。具体法子由市政府制定。
2.住宅物业供职招标应当采纳公开招标方式
物业供职招标分为公开招标和邀请招标。
由政府财政性资金支付物业供职费的物业，其解决单位选聘物业供职企业时，相关标准和办法依照政府推销的有关规定执行。
国务院条例（第二十四条）
国家倡导建设单位依照房地产开发与物业解决相拆散的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业供职企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业供职企业；投标人少于3个可能住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管局部容许，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业供职企业。
3. 有条件地采取协议方式
符合下列条件之一时，可以采取协议方式选聘物业供职企业：
（一）物业属于单个业主，可能业主人数少于十人且经全体业主一致同意的；
（二）物业供职合同到期后，业主年夜会决定续聘原物业供职企业的；
（三）在一个物业解决区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，可能高层物业总建筑面积低于二万平方米，可能多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米，经业主年夜会决定同意的；
（四）公开招标的投标人少于三人的。
符合前款第（三）、（四）项条件的住宅物业，建设单位采取协议方式选聘前期物业供职企业的，应当经区主管局部容许；未经容许的，选聘行为无效。
（五） 物业供职合同
1.  物业供职合同期限（第六十九条）
为二年至五年。前期物业供职合同具体期限由建设单位和物业供职企业约定，最长至业主年夜会与其选聘的物业供职企业签订的物业供职合同约定开始提供物业供职之日止。
物业供职合同期限届满时，业主年夜会尚未成立可能未依法选聘物业供职企业的，原合同可以连续履行至新的物业供职合同约定开始提供物业供职之日止。
2.物业供职企业开展物业供职的依据和标准（第六十二条、第六十六条）
物业供职企业应当依照有关法律、法规规定、物业供职尺度标准和物业供职合同约定提供物业供职。物业供职标准由市主管局部按照有关规定另行制定和发布。业主年夜会对物业解决供职有特殊要求的，由物业供职合同约定。
关于物业供职内容约定不明的，按照市主管局部发布的物业供职标准执行。
3．物业供职主体的单一性（六十四条） 
一个物业解决区域应当由一个物业供职企业统一提供物业供职。物业解决区域边境上以及地下建筑物、措施设备和相关场地不得分割解决。
分期开发的物业，前期建成部门已确定物业供职企业的，后期建成部门应当由同一物业供职企业提供物业供职。
4.物业相关材料的保管主体
第七十条  建设单位应当依照国家规定向物业供职企业移交物业相关材料，并同时移交业主相关材料。
物业供职企业应当在物业供职合同终止时将前款材料移交给业主委员会可能业主年夜会新选聘的物业供职企业。
第五十三条物业供职用房应当有独立产权并具有正常使用功能。物业供职用房产权属该物业供职区域全体业主所有，权属材料由业委会保存。任何单位和个人不得改变物业供职用房的用途。
（六）专项维修资金
1．专项维修资金的设立条件（第八十五条）
一个物业解决区域内有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修基金。
2．物业专项维修资金的归集与收取（第八十五条）
物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。
首期归集的专项维修资金由建设单位依照物业项目建筑平安工程总造价的百分之二，在策划该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。
日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业解决供职费时一并缴纳，由物业供职企业按月存入物业专项维修资金专户。
3．物业专项维修资金的监管（第八十六条）
市主管局部应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和盘问进行统一监管。
市主管局部可以在代管的物业解决专项基金的增值收益中提取必然比例的解决费，以支付相关单位的代收、代管等费用。
4．物业专项维修资金的续筹（第八十九条）
物业专项维修资金使用超出首期归集专项维修资金金额百分之七十的，业主年夜会应当续筹物业解决专项维修基金，且续筹的金额不得低于首期归集的专项维修基金金额数。
5．策划物业的转让和抵押登记手续限制（第九十条）
业主未交清物业专项维修资金的，市房地产主管局部不予策划该物业的转让和抵押登记手续。
（七）有关滞纳金问题
《深圳经济特区住宅区物业解决条例》1999年6月修订增加第五十一条    未交纳物业解决供职费、住宅维修基金和物业委托解决合同约定的其他费用的，物业解决公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托解决合同的规定进行催交；延续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。
《深圳经济特区住宅区物业解决条例》实施细则规定：千分之三 
（八）责任主体的错位（第八十条）
物业保修期届满后，物业全体共有部门的维修责任由全体业主承担，物业部门共有部门的维修责任由部门共有的业主承担；物业专有部门的维修由业主负责；共有物业遭人为损坏的，物业供职企业应当要求责任人负责修复可能补偿。
《住宅物业供职收费指导标准》适用原则：
一、法不溯及既往
不适用指导标准实施以前的行为。
二、意思自治优先（无论指导标准实施前后）
三、行政到场
在不能实现业主自治，即业主委员会没有成立时。
四、特别规定
1.别墅实行市场调节价
2.在选择供职项目等级时，综合解决项目所选的等级不得高于所选的清洁卫生项目及民众秩序掩护项目等级。
一、法不溯及既往
  相关条款：
六、第一、二款
本通知实施后开始物业供职并收费的，物业供职收费标准应按本通知规定执行。
本通知实施前，物业建设单位已与业主在购房合同中约定前期物业供职收费标准的，物业供职收费标准按合同执行。
二、意思自治优先（无论指导标准实施前后）
1． 主体：业主委员会-----物业供职企业
2.  适用：
（1）实行市场调节价
（2）可参考标准
 相关条款：
第一条 2款   别墅（包括独立别墅、连体别墅）、已成立业主委员会的住宅区，物业供职收费实行市场调节价。业主和物业供职企业协商制定收费标准时可参考《指导标准》。
三、行政到场
1. 适用前提：
在不能实现业主自治，即业主委员会没有成立时。
2. 主体：建设单位-----物业供职企业（前期物业供职）
3. 适用：
（1）实行政府指导价
（2）应依据标准 
（3）冲破最高收费标准应核定
（4）见正文
相关条款：
 一、我市住宅物业（不含别墅）前期物业供职收费实行政府指导价，收费标准的制定应依据《指导标准》。
四、住宅物业（不含别墅）的前期物业供职收费标准由物业建设单位与其所选的物业供职企业依据《指导标准》协商确定并与物业买受人在购房合同中约定。
未经市物价局核定的，不得跨越《指导标准》的最高收费标准。
四、特别规定
1.别墅实行市场调节价
2.在选择供职项目等级时，综合解决项目所选的等级不得高于所选的清洁卫生项目及民众秩序掩护项目等级。
相关条款：
  三、住宅物业的物业供职收费标准应按质价相符的原则，分袂选择各供职项目的一个等级组合确定。物业供职收费标准为各物业供职项目所选等级收费标准的总和。
在选择供职项目等级时，综合解决项目所选的等级不得高于所选的清洁卫生项目及民众秩序掩护项目等级。
业主身份的确认
一、业主的概念
《物业解决条例》第六条：房屋的所有权人为业主
《特区条例》第八条：物业的所有权人为业主
二、业主身份的确认
1.房屋所有权证上记载的人
2. 物业的合法买受人尚未策划产权登记，可是实际占有使用的，可以成为业主，享受业主在物业解决活动中的权利和义务
3、房屋承袭人和受遗赠人
《物权法》第二十九条：“因承袭可能受遗赠取得物权的，自承袭可能受遗赠开始时产生效力。”
4、房屋建造人
《物权法》第三十条：“因合法建造、裁撤房屋等事实行为设立可能消灭物权的，自事实行为造诣时产生效力。”
5、生效的行政、仲裁或司法文书确认人
《物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书可能人民政府的征收决定等，招致物权设立、革新、转让可能消灭的，自法律文书可能人民政府的征收决定等生效时产生效力。”