近日，广东碧桂园物业服务股份有限公司（简称“碧桂园物业”）的上市申请被证监会受理，此消息意味着碧桂园集团酝酿近两年的拆分物业服务独立上市的计划迈出了实质性的一步。

　　本次上市，碧桂园物业拟计划募集资金11.25亿元，分别用于资讯化升级改造、社区智能化改造、市场拓展和社区服务中心四个项目，其中仅使用资金最高的市场拓展一个项目就计划投资6.6亿元，占到了其募集资金总额的近6成，而这种现象也正好说明碧桂园物业目前的短板所在——业务多来自于“自己人”碧桂园集团。招股书显示，截至2016年3月31日，碧桂园物业管理项目数量超过300个，其中隶属于碧桂园集团开发的地产项目占比非常高，这种现象无形中造成公司关联交易金额庞大，资金占用情况明显。

　　对于碧桂园物业而言，上市申请被证监会受理只是上市流程中的一小步，如果在受理过程中公司依然摆脱不了关联交易占比过重和资金占用问题，则企业上市之路将会异常艰难。

　　巨额关联交易之忧

　　在很多情况下，关联交易往往是一些企业进行利益输送和利润调节的法宝，因此其一直以来被证监会“重点关照”，明确要求拟上市公司在辅导期应该减少和停止关联交易，然而这对于碧桂园物业来说，似乎很难实现。

　　招股书披露的资讯显示，碧桂园物业共有三家法人股东组成，分别是碧桂园顾问、碧桂园服务和西藏顺琪投资中心。其中碧桂园顾问和碧桂园服务各自持有46%的股份，实际控制人为杨国强、杨惠妍父女，余下的8%股份由“外人”西藏顺琪投资中心控制。从股权构成看，杨氏父女持股居绝对主导地位，一股独大现象明显，由此可以说碧桂园物业与碧桂园集团是同出一门的。在招股书中，可以看到碧桂园物业管理下的很多物业为碧桂园集团开发的地产项目，双方之间关联交易频繁而复杂。

　　我们知道，在通常情况下，楼盘竣工并交付给业主前，物业公司就已开展物业管理的相关服务，但是对于已竣工且尚未出售或者尚未交付给业主的物业，物联招聘，就由房地产开发企业负责支付物业服务费。仅这一块，报告期内，碧桂园物业向关联房地产开发企业收取的空置物业服务费收入就分别为5720.58万元、7027.23万元、9159.11万元和4699.12万元，占当期营业收入的比例分别为6.25%、5.82%、5.48%及8.76%。

　　此外，作为一家物业公司，碧桂园物业除主业外，还有其他方面的才华展现。据招股说明书披露，碧桂园物业还为关联房地产开发公司提供销售案场的方案设计、人员培训和现场管理等协销服务，在2014年度、2015年度和2016年1~3月，为关联方提供协销服务的收入分别高达4567.85万元、10540.60万元和3289.22万元。作为一家物业服务公司，本身并没有多少高端技术人才，却干起了“方案设计”、“人员培训”等高端技术活儿，这到底是碧桂园物业真的很“有才”，还是说这些关联企业真的很有勇气呢？当然，其他业务中也确实包含一些比较符合碧桂园物业身份的业务，如为关联方提供开荒清洁及绿化养护服务等，可这些项目收到的费用在报告期内却分别仅有0万元、0万元、1481.58万元和564.29万元，收入占比是相当地低。

　　此外，碧桂园物业从关联方获取的物业服务费权益安排也是非常巨大。依据招股说明书介绍，部分房地产开发企业在销售物业时约定业主支付物业购买款项可以同时获得物业及一定金额的物业服务费用权益，在该等业主获得本公司对其特定的物业单元提供物业管理服务而需支付的物业服务费由房地产开发企业向本公司支付。报告期内，公司的营业收入属于由关联方支付的物业服务费权益安排部分分别为17847.78万元、25033.99万元、41411.20万元和9942.76万元，占当期营业收入的比例分别为19.50%、20.74%、24.76%和18.53%。

　　通常情况下，物业服务费权益安排有利于房地产开发企业的业务开展，也有利于物业服务费收缴，但是对于这两家打断骨头连着筋的关联企业来说，物业服务费权益安排只是框架协议，并无具体金额，而对于物业服务费权益安排的详细情况，碧桂园物业在招股书中也无明确披露，由此来看，这又如何能确保相关利益分配的公正性呢？

　　就经常性关联交易而言，碧桂园物业与其关联企业之间，仅销售商品、提供劳务实现的收入和物业服务权益安排两项合计为营业收入贡献的金额在报告期内就分别高达2.37亿元、3.67亿元、6.12亿元和1.80亿元，这部分关联交易占营业收入的比例分别高达25.86%、30.42%、36.60%和33.46%，可见这一比例每年都在不断提高中，这种现象意味着碧桂园物业对关联交易的依赖不但严重，且依赖性还在不断加强中。