编者按：到2018年，中国改革开放整整走过了40年的时间。从1981年全国第一家物业服务企业成立至今，物业行业也紧跟着改革开放的步伐不断走向独立、成熟。

　　40年，虽然在整个人类历史长河中仅是沧海一粟，但对于物业行业来说，却是影响最深刻的40年。由此，乐居财经与新浪财经、易居实惠联袂推出“物业40年40人40企——影响中国物业时代进程”大型活动，希望通过访谈行业里那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者，与他们一起重温历史，共同回顾中国物业走过的发展之路。致敬时代，瞭望未来！

　　1999年对于中航物业和刘文波来说，注定都是不平凡的一年。

　　在此之前，中航物业主要以承接上级公司自建的商业写字楼和住宅为主，管理项目诸如深圳中航苑、航都大厦、航空大厦等自建项目。

　　而伴随着国家城市化进程的不断深入，国内物业开始摆脱政府主导和开发商管理的模式，真正按市场规律向前发展，进入了黄金发展的时期。面对不断扩大的市场，中航物业发现固步自封只会让更多的机遇从眼前溜走。

　　而1999年，恰好是会计专业出身的刘文波来到中航物业的第二年，就在这一年，中航物业通过投标方式顺利拿下中国工商银行深圳分行所属6处物业管理项目，获得该行总建筑面积11万余平方米的物业管理权。

　　根据刘文波的回忆，在当时人手不足的情况下，公司调集了所有部门的业务骨干参与其中，而他自己也在这份名单之中。

　　也正是这个项目，推动中航物业成功迈出了走向全国市场的第一步，也让刘文波对物业行业今后的发展有了更深刻的理解。

　　自2012年担任中航物业总经理一职以来，刘文波立足于市场化的发展战略，从商业模式、内部管控、人员管理等方面全面推进战略变革，快速带领中航物业转型与升级，走出了一条独具特色的机构类物业发展道路。

　　匠心筑梦的市场化进程

　　1999年之后，中航物业就彻底打破了“饭来张口”的铁饭碗，开启了战略性的市场化布局，认真研究市场需求，积极参与市场竞争。

　　截至2018年6月，中航物业管理面积近7000万平方米，全委托管理项目近500个，业务范围遍及北京、上海、天津、广州、深圳等全国五十余个主流城市，逐渐实现全国布局。

　　据了解，目前中航物业85%以上的业务均来自于市场，所占比例还在快速上涨。市场化业务的蓬勃发展促成各项指标不断攀升，中航物业连续3年实现稳定增长，营业收入三年复合增长率达到25%，利润总额三年复合增长率达到近50%。而且，根据第三方机构测评，第三方客户满意度连续三年保持持续提升的态势，达到93分以上的优秀水平。

　　市场是最好的试金石，对于公司业绩的飞跃式提升，刘文波有着自己的思考。首先，国家城市化进程大大加快，为物业服务行业提供了绝佳的发展机遇。而中航物业当初面向市场化发展的决策，始终立足于服务品质和管理水平的提升，也为其赢得了众多企业的青睐。

　　再者也得益于中航物业的企业文化。“作为管理者，本身要有热情，要热爱团队，要能投入到工作当中，要比员工想的更多，也要能超出客户预期。当然，也要把员工放在第一位，有员工才有客户。”刘文波说。

　　在他眼里，物业管理是做服务的，员工没有好的状态就不可能把好的一面呈现给客户。因此，中航物业对员工的声音非常关注，自2011年起就开展了员工帮助计划(英文名Employee Assistance Program，简称EAP)活动，为了帮助员工在高效工作和学习的同时保持良好的身心健康，确保各种组织机构的正常有效运行，并通过搭建适合公司战略的人才培养体系，实现企业与个人共同成长，这些举措也让中航物业的骨干班底非常稳定。正是因为有这么一支对企业文化认同度高又能够打硬仗的团队，才能推动中航物业快速发展，一直走在行业的前列。

　　独具特色的机构类服务企业

　　近年来，物业行业竞争愈发激烈，各大企业都围绕自己的战略目标设计商业模式，差异化特征越来越明显。

　　针对这样的形势，刘文波通过充分的市场分析，结合自身优势进一步将市场拓展的目标定位于机构类物业，将核心业务聚焦于政府类、公共类及企业总部类物业，涵盖金融、通讯、制造、能源等行业，包括教育、民生、公共服务等政府、企事业单位。如今，中航物业已全面进驻中国人民银行总行、国家司法部、国家图书馆、腾讯大厦、深圳会展中心、广州白云国际机场等一系列大型机构类标杆项目，为他们提供专业化的物业管理服务。