乐居财经讯 王鸿4月13日是中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会举行的第二天。经过昨天20场行业翘楚演讲，4场高端对话，创新、运营两大主题讨论之后，今天的年会主题围绕实操展开，以创新案例为切入点更深层剖析行业问题，交流经验心得。乐居财经作为首席合作财经媒体全程报道。专题》 》

世茂商业及主题娱乐创新事业部总监肖涛表示，存量物业改造比新建物业困难不止一倍。但是存量物业改造好以后，河北物业网，带来的收益也是巨大的。中国这两年慢慢进入了存量市场，根据上海市的统计数据，光去年上海有68家存量物业进行改造。作为一个亲历者来说，分享世茂广场改造的因由、困难，以及在困难中想到的办法，以及改造后的成果和我们的感受。

世茂广场的改造中，如何将本土的年轻人再吸引回来南京东路是首要问题。在过去的十多年前，我们委托给百联进行管理，刚好到2017年这一管理权到期，物业的硬件已经非常老旧，动线十分混乱。客户的体验感也是非常差，所以我们决定收回来，进行闭店的改造，同时这个项目的定位很差，品牌的组合也是非常缺乏吸引力的。当收回来改造的时候，发现困难远比想像得多，首先面临的是清租，因为做全闭店式的改造在这个改造中是有很多的方式，一个是全闭店，一个是半闭店，一个是边改造边经营的，我们是全闭店改造。

其次，存量物业的改造并不是一个简单的物业商场的翻新和重新的招租，做存量物业改造最大的难点是如何做一个定位，因为存量物业也就意味着这个物业一定是在城市的核心区域，它有很长的历史，也就意味着它周边的竞争是极其的激烈。全世界所有的步行街都有这样的通病，就是步行街一楼非常大的客流量，但是很难引导到客流，不管是巴黎的香榭大道，还是第五大道都会面临这样的问题，北京物业，如何引导到客流，也是南京路的通病。

面临这样的一个问题我们怎么做？从招商来看，对整个的项目做了定位梳理，我们定位为魔都潮流枢纽，重新梳理客群，定位是在20—30岁的年轻客群，我们做不到全客群的覆盖，所以摒弃了很多的业态，其次对本地和外地的客群做了梳理，希望覆盖到上海本地的客群，希望吸引到上海的年轻客人重新回到南京东路，这是我们对该项目的定位。就这个定位，进行了一系列的组合，有我们的主力店，在新概念店，在网红店，加上新零售店，以这样的组合直击年轻人的要点。

其次，也引入了很多的新概念店。给它一个新的场景、新的体验，对成熟的品牌进行了沟通，给到我们新的概念。存量物业的改造和新物业的推广又有不一样的逻辑管理。存量物业改造最大的难点是让品牌对你重新有信心，开业前的推广某种意义上也体现了操盘团队对商业运营的信心、品质和管理的水平。

改造后，物业陕西，我们取得了一点点成绩，我理解这是中国首个在开业前推广收入超过推广支出的项目。改造后的租金收入、客流、营业额增长超过100%。如果按照存量市场改造和基金的合作来看，我们的改造投入在一年半就达到了现金流回正，我相信这应该是全中国受存量改造项目租金收入增长最高的一个项目。同时我们也集聚了很多世界级的品牌旗舰店，多个品牌刷新中国单店销售记录。