全国人大代表、重庆索通律师事务所律师韩德云

　　正义网北京3月11日电(记者谢文英)物业管理制度自身的缺陷,造成在实施中出现的矛盾愈加凸显,甚而蕴含严重的社会矛盾风险。在今年全国人代会上,全国人大代表、重庆索通律师事务所律师韩德云撰写了3000多字的建议,呼吁国务院进一步完善物业管理制度。

　　韩德云代表说,自我国物权法颁布实施以来,物业管理制度逐步得以完善,物业管理中的“业主自治”不断得到充实,主要体现于在法律层面明确了“建筑物区分所有权”和“业主投票权”。尽管如此,过去相当一段时期采用的边规划边建设的房屋开发模式的弊端仍不断暴露,现有物业管理制度主要存在四个方面的问题:一是前期物业管理制度的存在已明显不合理,法律赋予业主的共同管理权几乎无法落实。二是业主投票权设计先天不足,加之各地物业管理条例对业主投票权的规定不一致,导致业主难以真正行使权利。三是业主在“业主自治”中的权利份额不明确,表决方式不明确,造成合法合规进行公开公正投票的结果模糊,难以被业主认可。四是业主投票权“双指标”要求,致使很多小区的物业管理决策很容易陷入僵局。

　　针对上述问题,韩德云代表建议国务院立即完善物业管理制度,重点从以下几方面修改和完善业主自治制度。

　　第一,废止前期物业管理制度。严禁边规划边建设和建设中进行规划调整,要求建设主管部门必须在建设手续审批时,事先审核批准确定物业小区范围,以及由此确定的业主拥有的业权份额。同时,要求开发商与业主签订商品房买卖合同时,明确业主所拥有的业权份额,以及以份额计算的业主投票权等。

　　第二,废止“双过半”业权份额规定。要求建设主管部门事先审核批准物业小区以面积为业主拥有业权份额的计算依据,明确业权份额仅与该业主所拥有的小区内物业的总面积比例挂钩。

　　第三,建立健全业主自治的监督机制。业主自治并不等同于自行管理,可聘请物业管理企业提供物业管理服务,各方权责明晰的同时又相互监督。