同政办发〔2018〕148号

大同市人民政府办公厅

关于进一步规范大同市物业服务

收费管理的通知

各县（区）人民政府，各街道办事处（乡镇人民政府），各物业服务企业，各有关单位：

为进一步规范物业服务收费行为，维护物业服务各方的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》、山西省物价局 山西省住房和城乡建设厅晋价服字〔2015〕122号文件《关于规范物业服务收费管理的通知》和山西省发展和改革委员会晋发改法规〔2018〕64号文件《关于公布〈山西省定价目录〉的通知》、《大同市物业管理条例》等法律、法规和相关政策规定，结合我市实际，现将进一步规范物业服务收费管理工作通知如下：

一、本通知适用于大同市行政区域内实施物业服务并收取物业服务费的住宅小区。

二、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。    

三、物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价。

住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费实行政府指导价；其他物业服务收费实行市场调节价。

前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

保障性住房小区的认定工作由市房地产行政主管部门负责。

四、制定和调整物业服务收费标准，应获得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。实行市场调节价的非普通住宅、非住宅物业、代收代办和特约服务等其他受众群体小的特殊收费不受此限，收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

未成立业主委员会的各类普通住宅小区（含保障性住房小区）物业服务收费标准。实行政府指导价的，具体收费标准由建设单位或业主与物业服务企业根据规定的等级基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，经价格主管部门审核同意后实施；实行市场调节价的（不含受众群体小的特殊收费），调整收费标准须在街道、社区监督指导下征求业主同意后，方可调整物业服务收费标准；国家投资改造后的老旧住宅小区，物业服务水平明显提升，确需调整物业服务收费标准的，可比照保障性住房小区物业服务情况和收费标准，按照实行市场调节价普通住宅小区的方式办理。

已成立业主委员会的各类住宅小区（含保障性住房小区）物业服务收费标准，由业主委员会代表业主与物业服务企业协商拟定物业服务收费标准方案，经业主大会讨论决定后实施。

五、各级价格主管部门会同物业管理主管部门共同负责本地区的物业服务收费监管工作。

市价格主管部门会同市物业管理主管部门负责制定全市范围内的普通住宅小区与物业服务标准相配套的物业服务收费指导价标准（具体详见附件1）以及普通住宅小区物业服务等级标准（具体详见附件2），并根据物业服务成本变动情况适时调整、及时向社会公布。

市价格主管部门负责全市物业服务收费标准核定的监管工作，以及建成区保障性住房小区的物业服务收费标准核定和管理工作。

县价格主管部门负责本辖区内的普通住宅小区和保障性住房小区的具体物业服务收费标准核定和管理工作；区价格主管部门负责本辖区内的普通住宅小区和保障性住房中的新农村建设住宅小区的具体物业服务收费标准核定和管理工作。

移交地方管理的国有企业职工住宅小区（“三供一业”住宅小区），属于保障性住房小区的，由市、县价格主管部门负责具体物业服务收费标准核定和管理工作；不属于保障性住房小区的，由属地价格主管部门负责物业服务收费的日常管理工作。

县级以上人民政府物业管理主管部门负责本辖区内普通住宅小区和保障性住房小区的物业服务等级标准管理工作，制止或依法处理物业管理区域内有关违法行为，处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，解决好物业服务等级不到位问题。

六、物业服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。其中，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括专项维修资金分摊费用）；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务机构固定产业折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主大会（业主委员会）同意的其它费用。

七、规范物业服务收费标准核定行为