城市更新是一个城市发展过程中，无法避免的一个过程，一些建筑经历岁月洗礼、风雨打磨稍显落后和过时，这个时候就需要将一些老旧物业进行功能提升、外部更新，以满足时代的需求，这些提升往往会带来很大的社会效益。

在北京，大型单体项目改造成功案例并不多见，如盈科中心、中粮广场。在仅有的几个成功案例中，包括了中融国际信托旗下地产运作平台——中融长河资本改造的项目。

中融长河资本先后完成了对北京市西城区菜市口大街1号院的开元名都大酒店物业、北京市朝阳区七圣中街12号院1号楼原百盛太阳宫店的商业物业的收购，改造之后升级国际绿色建筑LEED金级写字楼——信托大厦、中融信托广场。

中融国际信托执行总裁、中融长河资本首席执行官、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事王宇涛近日接受了《中国房地产金融》专访，复盘中融长河资本在城市更新方向单体项目改造的历程。

这些难能可贵的机会，几乎很难在北京市场复制。项目本身的成功不单单体现在租户的改变、租金的提升，还有城市更新下主动产业管理领域的探索和尝试。

——国际金融地产联盟常务理事

中融国际信托执行总裁

中融长河资本首席执行官

王宇涛

"不只是买的好，还要会改造"

为什么会选择上述两个项目来改造，谈到这一选择时，王宇涛说:“北京市场大宗交易本来就是一个竞争激烈的战场，不是说我们面临很多的选择，而是面临的选择太少。这些项目在当初取得的时候，也是经历过一系列激烈的竞争和投标。”

一些很优质的物业，以原有的酒店、商场运营形态来看，没有发挥应有的潜力，其中暗藏价值。王宇涛认为，仅从基金、资本的角度来看，不去研究建筑本身，不从运营商角度去看待问题:研究工程图纸、电气图纸、与物业设计院沟通、亲历一线考察，你不会看到这一物业的全貌。

“这些物业在北京市场上非常难得，不具备可复制性，市面上符合我们的投资标准的物业屈指可数。我相信有很多房地产私募基金团队都非常优秀且具备实力，为什么市场出现了一些实操案例之后就没有再出现，因为这些优质物业是可遇不可求的。如果你稍微有些犹豫，机会就会错过，我们能够获取这两处物业进行改造提升，除了有运气成分在里面，更多的还有我们对北京市场的了解，以及每天都在不懈寻找投资物业的这个因素。”王宇涛说。

王宇涛所说的可遇不可求，是指北京市规划和国土资源管理委员会发布的《北京城市总体规划(2016-2035)》、《建设项目规划使用性质正面和负面清单》和《北京市新增资产的禁止和限制目录(2018年版)》，明确了北京东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。除了朝阳区CBD中服地块、金融街丽泽商务区有少量新增的商业物业外，其他区域难见新增商业物业，改造类项目因此成为地产投资机构追捧的香饽饽。

“北京核心区供应量减少，但需求并没有下降，且是稳步上升的趋势，才使得这些存量物业显得更为稀缺。”王宇涛说，中融长河资本改造的这两个项目，在北京独特的商业地产市场中也显得格外引人注意。

在改造过程中，中融长河资本注重改造的投入，注重对环保标准的要求，中融信托广场(原百盛太阳宫店)获得LEED金级认证，配备的国际领先PM2.5空气过滤系统、新风量可达40立方米/秒的新风系统，机场地铁公共空间常见但写字楼十分少见的AED心脏除颤仪，也在同区域写字楼内首次引入配备。

“我们在改造之初，向更为精细的地方去思考，从运营管理角度、从主动为租户提供服务的角度去思考问题。”王宇涛说，从来不将自己看成开发商，也不看成房地产基金，就是一个服务提供商(Service Provider)，让租户感受到在很多方面是为他们所考虑的。

“我经常在思考，金融和地产如何有效结合?建筑和周边环境如何有机互动?在拿到这两个项目后，我们希望打造出北京市场上能够经受时间考验的作品。”王宇涛说，工程尚未完工中融信托广场就被大众集团相中作为中国区总部，信托大厦也迎来了广发银行北京分行近两万平米的主力客户租约，中融长河资本更新改造的理念获得了外资机构、银行、大型金融机构的认可。

北京这两个项目改造之后，由于硬件设备的有效提升，中国物业搜索，从租金回报上来看获得了大幅提高。

“虽不是新建的甲级写字楼，但更新后的设备设施、管理水平一点也不低。所以说，对于单一物业的更新改造，不是说收购方具备资金实力、开发经验就可以做成一个成功的项目，赢得市场的青睐、获得不错的收益。”王宇涛说，城市更新类项目的成功，来自投融管退四个方面的协同效应，往往体现的是团队的实力。