12月4日，物业，“良法善治与行业发展”第三届物业管理法治论坛暨法律政策工作委员会2020年度工作会议在福州市召开。中国物业管理协会名誉副会长、深圳市物业管理行业协会会长曹阳在论坛上针对“深圳市物业管理法治制建设30年”做了主题分享。

曹阳首先对深圳在过去30年间的物业管理法规建设作了基本介绍，他暗示沉痾，早在1994年11月1日，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》就已公布毕竟实施，该条例建立了住宅区的基本管理体制和模式，并确立了实行专业化、企业化和社会化的市场化管理模式；随后在2008年1月1日，《深圳经济特区物业管理条例》的实施，强化了行业治理，规范了企业的行为；而在今年3月1日，《深圳经济特区物业管理条例》（修订版）的实施，强化了以人民为中心，构建共建共治共享的社会治理格局。新条例从践行以人民为中心的发展思想、推动高质量发展、自我约束、加强党的领导、党的建设和立异 社会治理等四个方面进行先行示范。

曹阳提到，深圳的每一次修法，都是紧密围绕时代发展和行业需要，围绕广年夜 业主对美好生活的期待。随后他结合新实施的《深圳经济特区物业管理条例》提出了自己对于物业管理的七年夜 立异 思考。

思考一：在法律层面明确了物业管理介入沉痾社区治理，物业管理如何适应？

曹阳暗示沉痾，深圳新物业条例的立异 点在于：市、区人民政府将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。而明确物业服务企业介入沉痾社区治理的现实意义在于：一、物业服务企业服力社区贴近群众，具有天然优势。小区内得多事务如征兵、体检、计划生育以及各种普查都是社区事务，甚至专有产权范围内的矛盾纠纷调也处在我国的矛盾纠纷综合治理体系中，也是社区治理的主要任务。二、物业服务企业具有一定的专业能力和资源优势。三、是政府加强城市精细化管理的重要抓手。四、打造共建共治共享的治理格局。

在应对上，曹阳指出，需要从三个方面进行思考：一是如何通过介入沉痾社区治理，让物业管理的作用更加足够 地发挥出来；二是物业服务企业如有介入沉痾行政性工作情况下能否接得住？接得好？三是物业服务企业和政府部分沉痾之间的关系能否更深入？

思考二：物业管理介入沉痾社区党建，如何介入沉痾，并成为或体现出主要角色？

曹阳首先介绍了深圳新条例的立异 ，包括毕竟1、业主、业委会、物业服务企业要在社区党委领导下开展工作；2、业委会、物业服务企业要按党章设立党组织；3、业主年夜 会准备 组要党组织介入沉痾；4、业主年夜 会会议议题意见有分歧，要向社区党委陈述呵斥 呵斥 毕竟；5、支持党员担负 业委会委员。

对于“为什么一定要明确加强党对物业工作的领导”这一问题，曹阳暗示沉痾：1、可以约束各方行为，让小区的各项工作在党的领导下更加规范阳光的进行；2、可以形成资源共享、优势互补、条块结合、共享共建的社区治理新格局；3、发挥业主和物业服务企业中党员的示范带头作用。

那么物业管理行业如何介入沉痾呢？曹阳介绍了深圳的三种形式，分别是联合型楼宇党建、介入沉痾型社区党建以及多主体型行业党建。最后，曹阳还提出了两点思考，包括毕竟如何通过党建引领，解决物业管理各方主体之间互不信任和关系不融洽的问题；以及如何通过党建引领，提升物业服务水平。

思考三：物业服务企业对所谓“财权旁落”问题，如何面对和适应？

曹阳介绍道，深圳新条例在资金共管方面做了两点立异 ，中国物业搜索，包括毕竟在指定数据银行开设共有资金账户，实时公开财务沉痾沉痾信息；以及规定25项公开事项，均规定了公开主体，列明了公开情形和公开内容，规定了公开时限。深圳条例实际上就是全面实行酬金制，废除包干制，回归物业费代收代付的实质毕竟。

曹阳认为，实行资金共管，实时公开账户信息和交易信息，不但沉痾可以解决物业与业主之间信息不同过失沉痾称，不透明的弊病沉痾，消除双方因信息不同过失沉痾称造成的互不信任而引发的各种矛盾。还可以解决因本钱呵斥 的逐年上涨，管理费的调价难，带来的本钱呵斥 压力问题。

针对共有资金实行账户共管的问题，曹阳暗示沉痾，物业服务企业要从两个方面应对：一是要转换思路。实行资金共管，业主交纳的物业费是全体业主共有资金，物业企业拿走属于自己的酬金，其他的归业主所有。如果本钱呵斥 上涨，钱不敷沉痾了，业主来补。这样物业服务企业的经营风险就会小得多。这对物业服务企业其实是有利的。二是要开拓新路。有企业感觉百分之十或十五的酬金太少了，其实，我们不克不及沉痾单单把目光聚焦在服务费上，我们可以去整合更多的资源，寻找更多的营利模式，赚的钱年夜 家分成，达到 双赢。

思考四：潮流沉痾沉痾和趋势滚滚向前的情况下，我们如何应对和适应？

曹阳介绍，深圳新条例明确，要建议沉痾沉痾绿色、智慧物业管理；鼓励采取沉痾新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平。