5月24日，中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组主办，中国指数研究院承办的2019中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十二届中国物业服务百强企业家峰会在北京召开。会议发布了2019中国物业服务百强企业研究报告和2019中国物业服务百强优秀企业名单，众多中国优秀物业服务领域企业专家、优秀代表参与会议，并进行经验分享。中国指数研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任黄瑜发布《2019中国物业服务百强企业研究报告》。

黄瑜：尊敬的各位领导，物业公司的代表、金融机构和媒体朋友，大家上午好！怀着无比激动的心情，同时也是非常感激的心情，来代表中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组发布“2019中国物业服务百强企业研究报告”。历经12年我们得到了近千家物业服务企业的研究支持，今天非常抱歉，没有把所有支持我们数据的企业邀请到现场开会。我主要用一些数据和研究的结论，把2019年的研究成果给大家做一个简单的汇报。

2019年通过物业服务百强企业研究，我们仍然延续了过去12年的研究方法体系的序列，这个序列里面我们对包括5个二级指标，20个三级指标，采用因子分析方法，完全尊重数据，尊重研究基本逻辑，对物业服务百强企业做系统研究，数据的来源主要是采取了企业填报，今年我们在系统中填报资料的有近千家企业，经我们的审查符合基本要求的大概有400家企业，这是我们重要的研究数据的支撑。另外我们的数据来源会参考中国房地产统计年纪和中国指数研究院的原则系统、政府公开公布的数据和12年来中国物业服务百强企业积累的数据资料。在数据的复核阶段，通过这400多家有会计报表的企业，把会计报表进行交叉复核，对过去的历年的数据也会进入系统，让它自核，同时我们也会公开资讯，加上中指院原来积累的土地数据、楼盘数据进行穿透审核，最后纳入到很多研究数据当中来。对有疑问的数据，我们会进行现场的复核，最终才会把这个数据入库，用因子分析法核算出研究成果。近年研究成果有几方面：管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任感，五大方面全部都是用数据来做相应的研究分析，把相应的结果给大家做分享。最后，我们会基于这些数据，以及今年以来做的一些国内外的同行的相关研究，以及同行里面国内最优秀的物业服务上市企业的研究相关成果，给大家提出未来的发展策略建议。

首先，看一下管理规模。

管理规模，2018年底物业服务百强企业管理面积均值达到了3718万平方米，同比增长了17.52％。这个数字确实相对于2018年全国商品房的销售面积只有1.33％的增长，竣工面积是负增长，从这个数字来看，物业服务百强企业从增速上大大跑赢了大市，并且跑赢了房地产大市，在新房市场中获得了比较好的增长，并且在存量市场中也获得了补充。因为我们跑赢了大市，市场份额提升到38.85％，跟过去年份的提升比例来看提升了6.43个百分点，之前每年大概也就在2—3个百分点。百强企业在管项目的数量，均值达到了192个，相对于上一年增加了14个。

看一下TOP10企业和分梯级的不同企业的状况。TOP10企业管理面积均值达到了2.39亿平方米，全国企业公司信用征信管理平台，这个均值是百强企业均值的6.43倍，市场份额达到了11.35％，相当于提升了0.29个百分点。可以看到，它们的均值水平大大高于整个百强企业的平均水平。确确实实是强者愈强。从11—30位的企业均值是6363万平方米，是百强企业的1.71倍，同比增长了27.86％。31—50位的企业均值有2324万平方米，50—100位的企业均值是1260万平方米。可以看一看均值的水准，梯级差距还是很大的，看前10位的企业，再对比后50位的企业，几乎是后排位企业的20倍。各个层级的分化是在加剧的。

这些企业扩规模是主旋律，怎么扩？大部分的物业服务百强企业占尽了母公司的优势，百强企业有开发商背景的占比大概是76％，这些企业的面积大概有将近五成都来自于兄弟公司或者是母公司，碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业2018年新增的面积里面大概有70％，甚至以上都是源于兄弟公司。有开发商背景的这些企业，2017年总体水平六成是来自于兄弟公司，今年是五成。总体来说，大家已经把市场化拓展作为很重要的手段来扩规模。特别是像绿城服务、雅生活服务、永升物业，尽管他们过去不同程度的有母公司和兄弟公司的支持，但是他们的市场化程度也比较强，在报表中他们的市场化面积超过了80％，所以市场化已经成了一个很重要的趋势。