苏州市天翔物业管理有限公司成立于1996年，原为江苏吴中地产集团全资子公司，中国物业管理协会会员单位，江苏省物业服务综合实力50强企业，江苏省物业管理改革发展三十周年优秀物业服务企业，苏州市物业管理协会副会长单位，苏州市物业管理十强企业，吴中区优秀物业管理企业，国家物业管理一级资质企业。目前已成长为产业规模近亿元，拥有职工近1800人，管理总量逾600万平方米的初具规模的专业化物业服务企业。下面是房天下专访苏州市天翔物业管理有限公司董事长沈菊珍的访谈实录。

苏州市天翔物业管理有限公司董事长沈菊珍

【主持人】：今天很荣幸邀请到苏州市天翔物业管理有限公司(以下简称“天翔物业”)董事长沈菊珍女士，下面有请沈总介绍一下2013年天翔物业在企业运行方面取得的成绩，包括经营规模、经营绩效、内部管理、项目拓展等方面的情况。

【沈总】:天翔物业原有经营产值在4000-5000万，通过2013年对市场的扩张，主要是管理结构和服务结构的调整，2013年与吴中地产脱钩后，完全市场化了，逐渐退出老楼盘的物业服务，开始参与了十几个楼盘的招投标并取得了成功，如苏州市福利总院、甪直医院、新区以及昆山的物流园项目、吴中商务等，烘干，以此调整了业务结构，扩展了经营渠道。2013年打好了基础，今后还会继续关注、养老产品等物业市场。但因物业行业利润低，还要丰富物业类型，做业绩，占份额，为社会多做贡献。

【主持人】：从物业服务企业发展研究成果来看，物业服务企业各种成本较高是导致企业经营风险居高的主要原因，是近两年人工成本、物价成本、维护成本等上涨很快，而物业费却基本维持不变，这对企业运营造成较大压力，作为物业行业的专业人士，您认为如何从社会和企业角度来解决这一问题，以保证物业企业的可持续良性发展？

【沈总】:物业行业是大成本低产出的行业，也因为成本问题制约了服务质量。解决方法一要靠政府的政策，建议调价机制要改变，现在都是由业主说了算，并且价格3年不能变，多方博弈中物业企业处于最弱势；二是希望房地产企业在物业定价的时候具有前瞻性，最好是价格定的超前一点，高一点，互相支持；三是社会全民意识的提高，现在大家对物业费的抗性很高，所以要靠政府的宣传、以及适当的惩罚，来改变大家的看法。

【主持人】：目前多种经营逐渐成为物业服务企业近年来收入的新增长点，越来越受到物业企业重视，但新的业务模式仍处在探索阶段，收益不稳定是目前存在的普遍问题。您如何看待多种经营模式的发展现状？您认为这是企业被迫转型还是市场发展趋势？

【沈总】:物业公司还是要根据“物业”两个字进行服务，比如保安、保洁等。很多延伸服务是规定动作外的自选动作，多种经营确实是能够带来一部分的利益，但我个人认为还是很有限的。比如说我们拓展了一种家政服务，但是在家政服务时，一旦业主不舒服，就会和我们的物业费牵扯住，不交物业费了；再有比如代理装修，但是装修过后的后遗症都由我们承担下来了，所以家政服务拓展还是很难的。再有就是合作，比如与快递公司或者电商企业谈合作，但是利润很小，承担的工作量却很大。对于电商等新型经营模式，还是要进一步研究才决定是否参与。我们更多关注的是我们的服务技能转型，比如现在社会对养老的事情都很关注，我们成立了一个关于养老管理服务的子公司，我们的员工会抽时间学习护理知识，打算对养老企业培养并输送护工。我们还关注社会安全问题，想成立一个专业保安公司，成为政府的补充力量，我最近带头参加了中级保安员的考试，考取了中级保安证，此次我带头参加考试突破了三个最：岁数最大，资格最老，职务最高。

我认为我们多种经营是企业被迫转型也是市场发展趋势，我们一直存在着发展的动力，要想持续发展必然逼着我们转型、升级、改造。我们这样做也迎合了社会的契机，比如现在社会很重视养老问题，于是我们就往这方面发展。

【主持人】：受多种因素的影响，目前物业服务企业呈现多样化的发展模式，比如有的企业依托关联集团资源发展，有的与开发企业结成战略联盟等，……那么，您是怎么看待这种现象，您认为天翔物业未来的发展模式会是什么样？采取什么策略？