前期物业管理项目招标规则

　　(一)招标原则与招标形式

　　招标由招标人依法组织实施，前期物业管理招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

　　1.招标原则

　　(1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。

　　(2)不得对潜在投标人实行歧视待遇。

　　(3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。

　　2.招标形式

　　前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　(1)公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，例如在报纸、广播、电视、网站上发布公告，邀请不特定的物业管理企业参加投标。同时，公开招标还须在中国住宅与房地产资讯网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告，以便利全国同业广泛了解物业管理招标资讯。招标人发布的招标公告，应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

　　(2)邀请招标

　　邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择的向物业管理企业发出投标邀请书，邀请特定物业管理企业参加投标，主要适用对物业管理有特定要求的物业管理项目，例如，有复杂专业设备设施的物业管理项目、有保密要求的物业管理项目。采取邀请招标方式的，招标人必须向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书内容与公开招标的招标公告内容相同。

　　各有优缺点：公开招标，可以使投标人充分获得市场竞争的利益，同时又实现了公平竞争，大大减少了偷工减料的舞弊现象，是最系统、最完整和规范性最好的招标方式公开招标方式，但缺点是招标时间长，招标成本较高。邀请招标具有节省时间、减少招标费用的优点，但这种招标方式也有其弊病，那就是再好的筛选，也有可能遗漏一些合格的、有竞争力的物业管理企业，容易造成招标人和投标人的作弊现象。

　　3.招标代理机构

　　无论公开招标与邀请招标，招标人可以自行组织和实施招标活动，没有能力组织和实施招标活动的，业主社区，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，既不能越权代理，也不能违反前期物业管理招标投标规定。

　　(二)招标文件的编制与招标项目备案

　　1.招标文件的编制

　　《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　(1)招标人及招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;

　　(2)物业管理服务内容及要求：包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等;

　　(3)对投标人及投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等;

　　(4)评标标准和评标方法;

　　(5)招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等;

　　(6)物业服务合同的签订说明;

　　(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　2.招标项目备案

　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

　　备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：

　　(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

　　(2)招标公告或者招标邀请书;

　　(3)招标文件;

　　(4)法律、法规规定的其他材料。

　　(三)招标程序规则(重点)注意数据

　　《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定：

　　(1)招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止，最短不得少于20日。

　　(2)招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，烘干，物联招聘，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　(3)招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。但不能透露潜在投票人的数量，名称，如有标底，不能透露标底。

　　(4)通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

　　①新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　②预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;