突如其来的新冠肺炎疫情，让股市遭遇“黑天鹅事件”。

　　年初至今，恒生指数区间累计下跌1.18%，股市一片惨绿时，物业板块却逆势走强，多家物业公司股价创上市来新高。滨江服务(03316.HK)、新城悦服务(01755.HK)、招商积余(001914.SZ)等年内累计涨幅均超30%。

　　物业公司的资本表现，再次提供了行业观察的窗口。多位受访专家认为，疫情下，物业企业的抗周期、抗风险、政策支持等属性显著体现。物业费收入在经济波动中具有稳定性，不受消费偏好、投资需求等因素影响，具有较强防御性。

　　但需要看到，疫情黑天鹅事件下，物管行业普遍缺乏应对经验。至今，仍有武汉居民反映，小区防疫措施不尽如人意，物业公司出现“缺位”现象。日常成本上升、物资储备缺乏、防疫措施执行不力，大浪淘沙后，物管行业将面临一次真正的洗牌。

　　物业艰难抗疫路

　　“小区之前感觉没人管，最近终于看到消杀设备，但也只在楼下喷洒。”武汉封城至今，杨兰依然心事重重。杨兰是武汉百步亭社区怡康苑业主，自新冠肺炎疫情暴发以来，该社区因举办万人宴、出现发热门栋而被推上舆论风口。

　　这并非孤例，多位武汉居民反映，小区防疫措施并不到位。2月12日，李青的小区刚开始封区管控。此前，她所在的社区已确诊病例22例，疑似(发热)病人65例，但小区门口没人测体温，居民出入自由，也未采取必要的消杀措施。

　　疫情成为行业“试金石”，物业公司的服务优质与否，一目了然。截至目前，广州、深圳、杭州、南京、宁波、南宁等城市，都实行社区封闭式管理，物业公司成为抗疫的关键一环。但在实际操作中，物业抗疫并非毫无压力。

　　“一是管理挑战，包括防疫知识不足、物资储备不充分、一线员工对防疫了解和防疫措施执行力等问题；二是服务挑战，如业主自我隔离，心理上会有一些障碍，物业服务能否缓解等。”新希望服务总经理陈静称。

　　吉林保利林语小区的保安刘贺对此深有体会。“刚开始，有些业主不理解、不配合，反问我们。业主回家还要测体温？亲朋来访为什么不让进？有的人还和保安发生了争执。”刘贺提到封闭管理的痛点。

　　美的物业相关负责人也称，物业重庆，1月27日起，公司便对全国共200余个项目实施一系列园区封闭管理举措，包括限制或禁止非业主等无关人员及车辆进入、客户及工作人员进出100%测体温、适当关闭部分出入口等举措。

　　“但由于疫情正值春节，园区封闭措施对业主走亲访友的习俗造成影响，部分住户产生抵触情绪、进行投诉。”上述负责人称，通过大规模防疫宣传，同时联系当地街道、居委会联合展开防疫工作，住户逐渐对封闭管理表示理解和配合。

　　同时，疫情带给物业公司更大的成本压力，包括防疫物资采购成本、软性人力成本。重庆市物业协会会长、金科服务总经理罗传嵩举例称，以金科服务在管项目举例，防疫物业成本每天需1000元，每月达3万元，成本增加占比达10%——20%。

　　一般来讲，物业公司各项支出中，人力成本占比较大。以祈福生活服务(03686.HK)为例，去年上半年，公司各项开支1.29亿，雇员福利开支占4057万；保利物业(06049.HK)去年同期服务成本总计21.56亿，其中员工成本达11.95亿。

　　疫情下员工返岗，再次放大此项开支。“受疫情影响，很多行业出现裁员情况。保利物业的人力成本也面临巨大压力。”保利物业称，建议对疫情期间有新招聘、新用工的物业企业提供更多用人、加班、误餐等补贴，减少疫情期间成本的增加。

　　美银证券研究报告认为，虽然疫情防控对物管行业收入造成短期压力，人力成本有所上升，但政府在疫情防控期间加大了对企业的支援，这有助抵消部分影响，因此预计该行业主营业务将维持稳健。

　　此外，作为雇主，物业公司还需保证员工一线防疫的安全。但目前，北京物业，物业公司普遍存在防护物资缺乏的情况。武汉、山东、河南、成都等多地物业协会发出物资短缺信号，向社会征集采购渠道。

　　以保利物业为例，公司规定武汉防疫物资存量需不少于60天，其他地区不少于30天。但目前部分区域物资紧缺，只能满足约半个月需求。其中最缺的是口罩，消耗量大且在多地属于政府管控物资，采购渠道较难保证。

　　美的物业负责人同样表示，防疫物资目前能满足30天左右的消耗量，但为保障小区服务，物业人员固定消耗较大，后续采购渠道较为紧张，目前正积极寻找多方正规渠道进行采购，保障日常所需。

　　行业加速洗牌