据IPO早知道消息，烨星集团于7月30日向港交所递交招股书，同人融资有限公司为其独家保荐人。

　　这次赴港IPO，烨星集团也算做了些“功课”：一是改变名称，前身为2003年成立的鸿坤物业；二是终止新三板上市，物业浙江，其于2018年8月1日在新三板挂牌。换了马甲、更了赛场，新瓶装旧酒，投资者是否愿意买单？

　　大本营市占仅0.7%

　　烨星集团是一家物业管理服务供应商，向中国住宅及非住宅物业提供全方面的物业管理及相关服务。

　　发源于北京，但烨星集团的雄心不止于北京。经过16年的发展，烨星集团的业务范围已遍及京津冀地区、海南省、湖北省及陕西省的八个城市，管理的总收益建筑面积约为4.6百万平方米，包括21项住宅物业（总共超过38000个单位）及15个非住宅物业。

　　（烨星业务版图 资料来源：招股书）

　　京津冀仍为烨星集团的主战场，其收入85%以上来自这三个地区，来自其他省份的贡献明显偏小。其中，湖北、安徽、江苏的业务开展始于2017年，陕西更是晚至2018年。

　　北京物业管理行业的竞争格局相当分散，烨星集团也只能从中吃到一小块肉。截至2018年，按所管理的总建筑面积计算，北京非国企北京开发商附属公司物业管理市场上的十大公司占约11.8%的市场份额，烨星集团仅以0.7%排名第九。

　　（烨星市场竞争力 资料来源：招股书）

　　相对而言，来自广州、重庆、深圳的外来户跃居地主之上，物业导航，前五名无一例外由外地物业公司把持。同第一名2.17%的市占率相比，烨星集团尚不足前者的三分之一，巩固大本营的优势地位迫在眉睫。

　　净利增速缩至个位数

　　随着城市人口及人均住房面积增长、房地产市场的持续投资以及多元化增值服务及管理费上涨，近年来中国物业市场迎来不错的机遇。

　　2014-2018年中国物业管理市场规模由146亿平方米增至217亿平方米，期内复合年增长率为10.4%。据灼识咨询预计，2013年物管市场规模将增至345亿平方米，5年复合增长率为9.7%。

　　（中国物业管理市场规模 资料来源：招股书）

　　受益行业红利，烨星集团也一度嗨到爆。2016-2018年烨星集团收益从1.17亿元增至2.51亿元，年复合增长率约为46.8%；同期纯利自1755万元增至3722万元，复合年增长率为45.6%。

　　然而，事实被年均二字掩盖，且不利情况正在出现。就同比增速来看，收益增速由2017年的64%腰斩至2018年的31%，2019年前4个月更是只有10.4%；纯利增速由2017年的103%跳水至不足5%，2019年前4个月竟然负增长17%。

　　（烨星利润表 资料来源：招股书）

　　烨星集团将利润的下滑归结于不断增长的劳工和分包成本。据悉，这两项成本占烨星总成本的比重正在不断提升，2019年合计份额已超82%，但较2018年略微下跌。数据显示，2018年北京、天津、河北及河南的最低工资分别达到2120元、2050元、1380元及1520元，四个地区的复合年增长率分别为8%、5.1%、3.3%和11.9%。

　　（烨星成本机构 资料来源：招股书）