北京物业解决行业协会《关于初次发表普通商品住宅物业供职成本的阐明》

2018年5月10日  赤峰市律师

一、物业供职成本发表的布景
    2003年11月，国家发改委、建设部印发《物业供职收费解决法子》，将物业供职收费定价规定为政府指导价和市场调节价两种方式。2005年12月，北京市发改委、建委发布《北京市物业供职收费解决法子》，规定除了危改回迁小区和经济适用房小区在业主年夜会成立前的物业供职收费适用政府指导价外，商品住宅和非住宅项目均适用市场调节价，即由业主和物业供职企业协商确定收费价值。
    自新的收费政策实施以来，在政府主管局部和全社会的努力下，北京市物业解决行业的物业供职费定价机制正向着市场调节机制稳步推进。物业供职价值最终实现市场调节，既符合市场经济倒退的年夜方向，同时也符合党中央“构建和谐社会”的要求，物业浙江，更有利于业主掩护其民众事务决策权益。
    近几年，随着我国社会和经济的高速倒退，波及物业供职的法律法规日渐完善，业主维权意识尤其是对物业供职知情权和监督权的要求明显增强。在实际工作中，越来越多的物业供职企业依照有关规定，以物业供职合同的约定为依据，中国物业搜索，按期在其所供职的物业解决区域内向业主公示了项目物业供职费用出入情况，可是仍有部门物业供职企业未公示或公示方式和内容缺乏尺度，与此同时，业主也必要更多的了解关于物业供职成本的信息渠道。
二、办理道路的探索
    通过年夜量的调研，我们认为，发表物业供职成本不单为市场主体单方协商定价提供参考，更可以促进彼此了解，进一步构建单方和谐互信关系。因此，发表物业供职成本可以作为办理以上问题的一种测验考试。
三、调研的方式
（一）关于成本项目
    依照国家发改委、建设部《物业供职收费解决法子》的规定，物业供职成本构成一般包括以下9项：
1、解决供职人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用措施设备的日常运行、掩护费用；
3、物业解决区域清洁卫生费用；
4、物业解决区域绿化养护费用；
5、物业解决区域秩序掩护费用；
6、办公费用；
7、物业解决企业固定资产折旧；
八、物业共用部位、共用措施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
    为担保物业供职成本的残缺性，我们组织有关专家参照2007年9月，国家发改委、建设部印发的《物业供职定价成本监审法子（试行）》的有关规定，将构成物业供职成本的9项内容进行了细化。如：解决供职人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用依照具体工种进行了细化；物业共用部位、共用措施设备的日常运行、掩护费用依照具体设备进行了细化等。
（二）关于成本数据的取得
    成本数据全部来自于市场抽样。
1、考虑城八区与近郊、远郊区县由于经济倒退分歧而招致的物业供职需求有较年夜的差异，初次成本数据试收集项目均来源于城区。
2、考虑物业项目供职成本受物业规模、物业费用标准因素影响较年夜，因此初次样本选择依照物业规模分为5万—10万平米、10万—20万平米和20万平米以上三档；供职费用标准分为1元/平米/月—2元/平米/月、2元/平米/月—3元/平米/月和3元/平米/月以上三档，穿插组合后共分为9类（见表一）。
表一：样本情况表

（三）平均成本的计算
    本次共向城八区120个普通商品住宅项目发放了样本收集表，物业浙江，共收回83份，对78份有效调查表依照既定举措进行了归类（见表一）。
    根据专家倡议，样本数据经进一步核实后，计算时先对每种类型样本的子项数据算术平均，然后以9类样天职别占样本总数的比例为权重加权平均后得出效果。
    鉴于本次调研采样的局限性，本次仅发表物业供职成本构成中的一部门（见表二）。当前我们将在样本选择以及计算方式上连续完善，力求物业供职成本发表项目更加全面、客观。
四、结束语
    开展发表物业供职成本的工作，是贯彻落实北京市2010年物业解决工作会议精神的一项重要门径，但愿籍此畴前期物业供职阶段就形成良好的定价机制，使业主以及社会进一步了解物业供职费用的构成，促进物业供职企业与业主互信，共建和谐，实现物业行业健康倒退和业主资产保值增值的双赢。
北京物业解决行业协会
二零一零年四月