9月22日晚间，合景泰富表露拆分物业解决板块合景悠活上市的最新进展，确定将于2020年10月9日暂停策划股份过户登记手续。消息一出，23日早间，合景泰富高开近4%。

股价上扬是资本市场对即将到来的合景悠活的初次示好，资本对物企的狂热追捧更直观的默示在，物业浙江，分拆上市后的物业公司比拟地财产务主体，市盈率将增加数倍不止。根据克而瑞证券研究院的预测，2020年21家典型物业公司PE值平均值为32.1，物业安徽，中位值为28.5。比拟地产公司，物业公司上市后的估值整体较高。以碧桂园为例，数据表现，截至9月23日收盘，碧桂园的市盈率约为5，碧桂园供职的市盈率约为59。

正是这份“偏爱”，使得物业行业上市热潮自2018年以来继续升温，仅合景旗下合景悠活递交招股书的同一天，就有雅居乐旗下雅城集团、荣盛倒退(002146,股吧)旗下荣万家携手相伴而行。

特别是，融资环境趋紧，受企业降负债调布局的内生需求驱动，越来越多物业分拆上市正在涌现，多位业内人士暗示，物业解决已成为房地产企业的核心代价和股价驱动力，预计越来越多的房地产企业将剥离其物业解决板块走向资本市场。

剪不竭理还乱

合景悠活独立经营长路漫漫

对于此次IPO的目的，合景悠活暗示，募集资金将用于策略性收购及投资机会、升级智能供职系统、丰富增值供职、一般业务用途及营运资金。

根据此前发表的分拆方案，合景悠活上市后，合景泰富不拟留存合景悠活已发行股本任何权益，合景悠活将不再为合景泰富隶属公司。这意味着，上市后，合景悠活从隶属公司变成独立关联公司。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，合景选择“非同寻常”的分拆方案的原因在于，相较于隶属公司，变物业公司为独立关联公司，可以募集更多资金，其它，独立的物业公司估值也许会更高。

但一心寻求“独立”的合景悠活似乎羽翼尚未饱满。从获取业务渠道来看，很年夜水平上合景悠活还依赖合景泰富的“供养”。

招股书表现，合景悠活收入次要由预售解决供职收入、物业解决供职收、社区增值供职收入三部门组成。2017-2019年，合景悠活收入分袂为4.63亿元，6.59亿元及11.25亿元。此中，住宅物业解决供职的收入分袂约为3.45亿元、4.28亿元及7.59亿元，分袂占总收入的74.5%、64.9%、67.5%。

值得注意的是，2017-2018年合景悠活物管项目和收入全部来自关联方。直到2019年，合景悠活才突破外拓为零的场所场面，来自第三方物业开发商的住宅物业解决供职收入占比升至11%，来自关联方的住宅物业解决供职收入占比为89%。

综合总体收入情况来看，2017-2019年，合景悠活来自关联方的收入占比分袂为31.6%、41.6%、47%，依赖度逐年走高，到2019年比例接近50%，高于行业普遍30%摆布的程度。

在物业收缴方面，各陈述期末，合景悠活物业收缴率为80.0%、79.6%及77.6%，逐年走低，而且第三方的物业收缴率始终高于关联方的物业收缴率。

此外，2019年末，合景悠活应收关联方款项为5.6亿元，占流动资产的33%，关联方对资金的占用必然水平上影响了资金运营效率。

不过，资本市场最终属意于谁，更多地还要看盈利、面积、空间估值等综合实力，比拟于万科物业、碧桂园供职等年夜体量房企物业公司，中体量的合景悠活若想“闯关”，在握好底牌的同时，还要打造必弗成少的王牌。

上市潮遇上物业股回调

还能否续写资本神话？

在房地产金融政策不放松、房企融资继续收紧的年夜环境下，叠加疫情影响，各年夜房企资金压力巨年夜，分拆物业赴港IPO成为房企青睐的融资方式之一。

一个明显的趋势是，头部房企正在带头分拆物业上市，此中，华润置地、远洋火速递交招股阐明书，恒年夜、阳光城(000671,股吧)、融创等房企也明确了分拆物业上市的意向。此外，正处于规模扩张期的中等房企对于融资需求更高，因此也并未放缓分拆上市的脚步，譬喻，曾经提交港股书的荣万家、弘阳供职、宋都物业等。

不过，从物业板块的股市默示来看，除碧桂园供职、永升生活供职及新城悦供职股价对照坚挺外，同业的股价普遍都由高位下跌两至三成。

中金公司对此给出的评释是，物业板块自2016年以来估值继续扩张，远期滚动市盈率已由2016年初的15倍摆布上升至以后的35倍摆布。但近两个月的业绩行情对板块的催化作用有限。同时，在存量股票估值处于高位的情况下，年夜中型优质公司新股集中上市对存量股票的负面影响年夜于侧面，也许分散资金、使得板块整体估值承压。

那么，摆在当下扎堆IPO的物企背后的，是往日一飞冲天的资本神话，还是高增长“春季”的落日余晖？