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合景泰富分拆物业上市获新进展 物企扎堆IPO还能否续写资本神话?

作者:物业网 2020-09-24 我要评论

9月22日晚间,合景泰富表露拆分物业解决板块合景悠活上市的最新进展,确定将于2020年10月9日暂停策划股份过户登记...

合景泰富分拆物业上市获新进展 物企扎堆IPO还能否续写资本神话?

9月22日晚间,合景泰富表露拆分物业解决板块合景悠活上市的最新进展,确定将于2020年10月9日暂停策划股份过户登记手续。消息一出,23日早间,合景泰富高开近4%。

股价上扬是资本市场对即将到来的合景悠活的初次示好,资本对物企的狂热追捧更直观的默示在,物业浙江分拆上市后的物业公司比拟地财产务主体,市盈率将增加数倍不止。根据克而瑞证券研究院的预测,2020年21家典型物业公司PE值平均值为32.1,物业安徽,中位值为28.5。比拟地产公司,物业公司上市后的估值整体较高。以碧桂园为例,数据表现,截至9月23日收盘,碧桂园的市盈率约为5,碧桂园供职的市盈率约为59。

正是这份“偏爱”,使得物业行业上市热潮自2018年以来继续升温,仅合景旗下合景悠活递交招股书的同一天,就有雅居乐旗下雅城集团、荣盛倒退(002146,股吧)旗下荣万家携手相伴而行。

特别是,融资环境趋紧,受企业降负债调布局的内生需求驱动,越来越多物业分拆上市正在涌现,多位业内人士暗示,物业解决已成为房地产企业的核心代价和股价驱动力,预计越来越多的房地产企业将剥离其物业解决板块走向资本市场。

剪不竭理还乱

合景悠活独立经营长路漫漫

对于此次IPO的目的,合景悠活暗示,募集资金将用于策略性收购及投资机会、升级智能供职系统、丰富增值供职、一般业务用途及营运资金。

根据此前发表的分拆方案,合景悠活上市后,合景泰富不拟留存合景悠活已发行股本任何权益,合景悠活将不再为合景泰富隶属公司。这意味着,上市后,合景悠活从隶属公司变成独立关联公司。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来,合景选择“非同寻常”的分拆方案的原因在于,相较于隶属公司,变物业公司为独立关联公司,可以募集更多资金,其它,独立的物业公司估值也许会更高。

但一心寻求“独立”的合景悠活似乎羽翼尚未饱满。从获取业务渠道来看,很年夜水平上合景悠活还依赖合景泰富的“供养”。

招股书表现,合景悠活收入次要由预售解决供职收入、物业解决供职收、社区增值供职收入三部门组成。2017-2019年,合景悠活收入分袂为4.63亿元,6.59亿元及11.25亿元。此中,住宅物业解决供职的收入分袂约为3.45亿元、4.28亿元及7.59亿元,分袂占总收入的74.5%、64.9%、67.5%。

值得注意的是,2017-2018年合景悠活物管项目和收入全部来自关联方。直到2019年,合景悠活才突破外拓为零的场所场面,来自第三方物业开发商的住宅物业解决供职收入占比升至11%,来自关联方的住宅物业解决供职收入占比为89%。

综合总体收入情况来看,2017-2019年,合景悠活来自关联方的收入占比分袂为31.6%、41.6%、47%,依赖度逐年走高,到2019年比例接近50%,高于行业普遍30%摆布的程度。

在物业收缴方面,各陈述期末,合景悠活物业收缴率为80.0%、79.6%及77.6%,逐年走低,而且第三方的物业收缴率始终高于关联方的物业收缴率。

此外,2019年末,合景悠活应收关联方款项为5.6亿元,占流动资产的33%,关联方对资金的占用必然水平上影响了资金运营效率。

不过,资本市场最终属意于谁,更多地还要看盈利、面积、空间估值等综合实力,比拟于万科物业、碧桂园供职等年夜体量房企物业公司,中体量的合景悠活若想“闯关”,在握好底牌的同时,还要打造必弗成少的王牌。

上市潮遇上物业股回调

能否续写资本神话?

在房地产金融政策不放松、房企融资继续收紧的年夜环境下,叠加疫情影响,各年夜房企资金压力巨年夜,分拆物业赴港IPO成为房企青睐的融资方式之一。

一个明显的趋势是,头部房企正在带头分拆物业上市,此中,华润置地、远洋火速递交招股阐明书,恒年夜、阳光城(000671,股吧)、融创等房企也明确了分拆物业上市的意向。此外,正处于规模扩张期的中等房企对于融资需求更高,因此也并未放缓分拆上市的脚步,譬喻,曾经提交港股书的荣万家、弘阳供职、宋都物业等。

不过,从物业板块的股市默示来看,除碧桂园供职、永升生活供职及新城悦供职股价对照坚挺外,同业的股价普遍都由高位下跌两至三成。

合景泰富分拆物业上市获新进展 物企扎堆IPO还能否续写资本神话?

中金公司对此给出的评释是,物业板块自2016年以来估值继续扩张,远期滚动市盈率已由2016年初的15倍摆布上升至以后的35倍摆布。但近两个月的业绩行情对板块的催化作用有限。同时,在存量股票估值处于高位的情况下,年夜中型优质公司新股集中上市对存量股票的负面影响年夜于侧面,也许分散资金、使得板块整体估值承压。

那么,摆在当下扎堆IPO的物企背后的,是往日一飞冲天的资本神话,还是高增长“春季”的落日余晖?

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