[提要] 近来，在经济“新常态”的背景下，物业服务行业正处在持续健康发展的历史机遇期，从稳增长、调结构的政策趋势来看，服务业作为重要经济增长点，无疑将迎来更有利的政策契机。物业服务行业经营方式和服务内容正在进行全方位的深刻变革，物业服务企业应该把握这一历史机遇做大做强实现新一轮的跨越。

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近来，在经济“新常态”的背景下，物业服务行业正处在持续健康发展的历史机遇期，月如意，从稳增长、调结构的政策趋势来看，服务业作为重要经济增长点，无疑将迎来更有利的政策契机。物业服务行业经营方式和服务内容正在进行全方位的深刻变革，资讯移动互联等新技术的应用，全面提升了企业的服务品质，物业服务企业应该把握这一历史机遇做大做强实现新一轮的跨越。

在国家正着力构建以服务业主导的经济结构的当下，物业管理行业面临着充满机遇的“新常态”和“大转型”。目前物业服务供给较为充足，业主自我管理、主动维权的机制逐步建立完善，加之非保障性住房物业服务收费放开，价格市场化调节条件已经基本具备。在此背景下，中国指数研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析对比同类项目的基础上，得出成都蜀信物业服务有限公司（以下简称“蜀信物业”）、成都嘉善商务服务管理有限公司（以下简称“嘉善商务“）部分项目的合理市场价格，为项目物业费议价、业主市场化评定、企业管理提供参考。

物业服务寻求“质价相符”势在必行

蜀信物业、嘉善商务为成都置信并控股的专业化物业服务公司，均具有国家一级物业管理资质，与对标项目相比，其提供了行业领先的服务水平。在行业整体满意度下降的背景下，蜀信物业整体满意度持续上升，2015年得分为95.8分，大幅度高于行业整体水平（77.7）18.1分。其中芙蓉古城作为蜀信物业 代表性的别墅项目，2015年整体满意度得分为95.6分。此外，嘉善商务服务的英国风情小镇项目（农迁房）2015年普查满意度得分为87.1分，大幅度高于行业整体水平（77.7）9.4分。

然而，蜀信物业、嘉善商务虽提供了高品质的服务，物业费的收取却远低于市场价值。目前芙蓉古城（别墅）物业费仅为2.5元/平米/月；置信丽都花园电梯仅为1.8元/平米/月，甚至低于07 年之后入住的住宅样本均价（2.32元/平方/月）；园丁园、天乐苑和双楠谊苑物业费分别为1.1元/平米/月、0.8元/平米/月和0.6元/平米/月；英国风情小镇仅为0.3元/平米/月，大厂渔具城，与同等品质的服务相比收费处于偏低水平，甚至比部分服务水平不及蜀信物业和嘉善商务的项目收费还低。

市场比较法估算“质价相符”的物业价格水平

为得出与蜀信物业和嘉善商务以上项目服务品质相符的的市场价格，大厂人才，我们以“中国物业服务星级评价标准体系”为评价标准，通过市场化定价方式（招投标）竞得物业管理权限的项目，同时将可比项目的特色、服务内容、硬件设施等作为重要的参考指标，选取成都市区及周边10余个可比项目进行对标分析，然后采用市场比较法对项目的物业费价格进行比较分析，探求“质价相符”的价格体系，为企业评估为符合市场现状的价格水平提供参考依据。

为了科学衡量出与企业“质价相符“的物业价格水平。中国指数研究院选取蜀信物业和嘉善商务服务的代表性项目为蓝本进行质价测算。采用市场比较法求得与项目“质价相符“的市场价格。

1、芙蓉古城定位为住宅（别墅），实行市场调节价，根据质价相符评测物业费合理价格应为4.79元/平米/月。

2、丽都花园（电梯）、丽都花园•丽府、置信花园、丽舍滨江定位为普通住宅，执行市场调节价，根据质价相符评测，丽都花园（电梯）物业费合理价格应为2.6元/平米/月，丽都花园•丽府物业费合理价格应为2.7元/平米/月，置信花园（多层）、丽舍滨江物业费合理价格应为2.2元/平米/月。

3、园丁园、天乐苑、双楠谊苑类别为普通住宅，实行市场调节价，根据质价相符评测，园丁园物业费合理价格应为1.91元/平米/月，天乐苑物业费合理价格应为1.93元/平米/月，双楠谊苑物业费合理价格应为1.91元/平米/月。

4、英国风情小镇定位为农集区，实府指导价，根据质价相符评测，电梯物业费合理价格应为1.85元/平米/月，非电梯物业费合理价格应为1.2元/平米/月。

>>附件1：2015芙蓉古城物业服务质价测评白皮书

>>附件2：2015英国风情小镇物业服务质价测评白皮书

>>附件3：2015园丁园、天乐苑、双楠谊苑物业服务质价测评白皮书

>>附件4：2015丽都花园、丽都花园•丽府、置信花园、丽舍滨江项目物业服务质价测评白皮书

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