【背景】

河南省物业管理条例 施行15年来首次修订

2001年5月，我省制订了《河南省物业管理条例》（以下简称《条例》）。

谈起这次修订，省人大常委会法制工作委员会副主任王新民介绍，《条例》施行15年来，在维护物业管理秩序、保障业主合法权益等方面发挥了重要作用。

但随着经济社会的不断发展，物业管理领域的情况日益复杂，业主对物业服务的要求不断提高，许多新情况、新问题逐渐显现，尤其在平等保障业主和物业权益、发挥业主大会和业主委员会作用及监督物业服务企业行为等方面，亟待需要通过修订《条例》进一步规范。

另外，在《条例》实施期间，物业管理方面的法制建设也产生了变化，目前的一些规定有不一致的情形。

同时，社会公众对《条例》修订的期盼越来越强烈，在近几年的省人代会上，人大代表多次提出议案，要求修订《条例》。

拟修订条款中有啥亮点

新小区入住三成

或可成立业主大会

【现状】

93%的小区未成立业主大会

按现行《条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是代表业主利益、维护物业管理区域内全体业主合法权益的群众组织。可在成立过程中，却困难重重。

据统计，《条例》实施15年来，成立业主大会的小区仅占建成小区的7%，93%的小区未成立业主大会。

【修订草案】

业主大会成立方式被明确

《条例（修订草案）》规定，符合下面3个条件之一的，就可以召开首次业主大会：房屋出售并交付使用、建筑面积达到50%以上的；业主已入住户数的比例达到30%以上的；物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天的。

另外，《条例（修订草案）》中明确了乡镇人民政府、街道办事处的相关责任：负责组织成立首次业主大会筹备组并召集首次业主大会；督促业主大会按照规定召开，逾期不召开的，由其负责召集；督促业主委员会换届，逾期未换届选举的，由其负责召集；建立物业管理联席会议制度，具体解决物业管理中需要协调解决的问题等。

解读

王新民：业主大会成立难主要有以下两个原因：一是物业行政主管部门人员有限，业主大会成立无人召集；二是建设单位、前期物业服务企业不愿意、不支持成立业主大会。通过这些制度的建立，推动物业管理由原来的物业行政主管部门单一监管向基层政府统筹协调监管转变。

郑州市房管局物业处有关负责人：在郑州，业主大会筹备组的组长已经由办事处的人担任。现在最大的难题是，烘干，业主大会成立，首先要业主签字。而现在新的商品房小区有几百户上千户业主，统一意见很难，业主不踊跃参加就成立不起来。

怀疑业委会和物业“勾结”

可设立业主监事会来监督

【现状】

业委会想维护业主利益并不容易

2014年7月1日，记者走访中方园东区，当时采访中记者得知，小区更换了5个物业公司，4届业委会。许多业主感觉业委会不管事，甚至有人猜测是否与物业公司串通一气。

不被理解、出力不讨好，是业主委员会成员面临的尴尬。一位业委会主任表示：“只要一件事没有让业主满意，就会被质疑是不是从中牟利了，甚至张口就是‘你是不是贪污物业费了’？”

小区业委会本该为小区业主“维权”，可如果和物业公司相互勾结，侵害业主利益怎么办？这会让不少业主对业委会究竟为谁代言产生怀疑。

甚至，一个小区俩业主委员会，各自为政，谁也不信任谁。

据河南省物业商会秘书长张国强介绍，这样的“奇葩事儿”在郑州个别小区存在，“业主委员会要想维护全体业主利益，实际并不容易。”

【修订草案】

可设立业主监事会来监督业委会

《条例（修订草案）》增加了业主大会可以设立业主监事会或者独立监事的规定。

业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

业主大会设立业主监事会的，业主监事会的监事人数为三人或五人，设主席一人，每届任期与业主委员会任期相同，可以连选连任。