小区物业更换潮、长租公寓快速崛起、大面积的旧城改造……在“居有其屋，房住不炒”的指导思想下，一场楼市变革正在展开。

　　有的企业改变思路，重整旗鼓；有的企业抓住机遇，快速扩张……我们该如何看待这一系列动作，这与我们的日常生活又有哪些关联？

　　1818黄金屋2018新春特别策划“地产新风口”系列报道，从物业、租赁、旧改三个角度为你解读市场风向。

　　第一期，先谈谈你我都离不开的物业行业。

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　　物业的更换潮与它的上市

　　过去一年，物业领域出现了两个典型现象：① 小区更换物业迎来高潮；② 大量物业公司已经或者准备上市。

　　物业更换

　　以杭州为例，2017年年初，滨江区的老楼盘风雅钱塘更换物业，由绿城物业接手。随后，倾城之恋小区也更换为万科物业，九堡的九润公寓更换为大家物业，丁桥的昆仑天籁更换为中奥物业，市中心的昆仑公馆也引入了滨江物业……而管理不善导致的停车难，以及卫生环境差是更换物业的两大诱因。

　　以杭州温馨人家小区为例，物业导航，2017年8月，经过业委会的投票后，龙湖物业接手管理，与小区底商协商之后，将商铺车位重新规划，白天用于商户，晚上用于小区业主，同时增加门岗人员，大大改善了此前小区停车难的情况。与此同时，物业费也从原来的1.18元/月/㎡提高到了2.25元/月/㎡。

　　有趣的是，记者从附近的中介得知，温馨人家的二手房价格也从2017年的9月开始上涨。

　　物业上市

　　2017年12月29日，南都物业获证监会发行批文，成为2017年浙江最后一家获得上市许可的企业。

　　而截至目前，已有彩生活、中海物业、中奥物业、绿城服务、祈福生活服务和浦江中国6家物业服务企业在香港上市，已有60余家物业服务企业在新三板挂牌，2017年至今，共有23家企业登陆。

　　对此，滨江集团物业总经理朱立东认为，一家物业公司如果能被更多的老百姓认同，那它的价值不仅仅体现在一个小区，还体现在社会价值，表现形式之一，就是通过资本介入取得上市，让更多的投资者愿意投资，让更多的业主愿意掏更高的物业费，三晋国际招标，给自己的小区引进更好的物业，这其实也是在给业主更多的选择和机会。

　　另一方面，越来越多的人愿意用多一点的钱购买更好的服务，这种观念的变化和公共权属意识的觉醒，与物业企业集体谋求市场化不无关联。

　　更有一些全国性大牌房企纷纷将物业拆分出来上市运营，同时开始“下海”，向二手房市场接单，也让小型物业公司没有招架之力。

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　　传统物业的探索与突破

　　2016年杭州市住保房管局曾经公布过，截至2015年底，在杭物业服务企业有1350家。这其中，只有极少部分企业参与了上市，而大量物业公司，还是以传统物业服务为主。

　　万科物业的智能化探索

　　由万科旗下全资子公司万睿科技开发的智能机器门“黑猫一号”，已经在杭州万科·璞悦湾启用。通过双门互锁，防止尾随，严格把控业主及访客资讯，实现无人值守，远程监控，同时，还能将每天业主及访客通行情况的流量数据，上传云端，自动开启峰谷放行模式。

　　而黑猫一号，仅仅只是万科科技化管理，减少人员成本的冰山一角，据公开资料显示，与传统物业公司相比，万科物业能够节省近20%的人力资源。

　　“用科学的数据来分析客户的动态，才能了解客户不同的需求，提供相应的服务。”万科物业项目经理翟子清表示，这也是为什么他们一直提倡创新互联网思维管理模式。

　　纳德物业的人性化平台

　　纳德物业是顺发恒业旗下的物业公司，成立于1995年。物业赞助业主成立小区篮球队、逢年过节管家上门派送各种礼品……顺发恒业客服部负责人王润华说，社区服务的人性化是他们一直在坚持的，为的是搭建业主与服务人员有效的沟通平台。

　　虽然还未上市，但王润华表示，纳德物业之前更多的只是服务于顺发旗下的楼盘，现如今，物业，走出去，市场化，是它们转型的第一步，截至目前，纳德已经接手了4个非顺发开发的小区物业。

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　　物联网环境下 物业也是流量入口

　　物业公司的“金饭碗”，是对其管理小区的业主需求的挖掘。