随着我国城镇住房制度改革的不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。与此相适应，原来的公房承租人逐步转变为房屋所有权人，原来的公房管理者与住户之间的管理与被管理关系也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人的服务与被服务关系。在住房制度改革和城市建设发展的过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。近年来，业主社区，物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。据调查，上海、广东、山东、辽宁等省市的物业管理的覆盖面已达50％左右，深圳市物业管理的覆盖面已超过90％。全国物业管理企业已有2万多家，从业人员超过200万。随着物业管理行业的发展，物业管理实践中也出现了一系列问题：一是，业主的权利义务不明确，物业管理各主体之间的法律关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任。二是，物业管理企业的行为不规范，存在着服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等行为，损害业主的合法权益。三是，业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约，有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害了业主的共同利益。四是，物业开发建设遗留的质量问题，使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。

　　为了解决上述问题，建设部在总结物业管理实践经验的基础上草拟了《物业管理条例（送审稿）》，报请国务院审议。国务院法制办收到此件后，征求了原国家计委、原国家经贸委、财政部、公安部、民政部、国家工商，总局等16个部门和北京、上海、天津、重庆、深圳等26个地方人民政府以及深圳万科、北京北辰等3个物业管理企业的意见，并多次召开专家论证会和有业主委员会、街道办事处、派出所、居民委员会、律师等人员参加的座谈会，还到上海、深圳等地进行了调研。在此基础上，国务院法制办会同建设部对送审稿反复研究、论证、修改，形成了《物业管理条例（征求意见稿）》，并再次征求了原国家计委、原国家经贸委、财政部、民政部、公安部等部门的意见。根据有关部门的意见，经进一步研究、修改，形成了《物业管理条例（草案）》（以下简称草案）。鉴于物业管理立法涉及广大人民群众的切身利益，经报国务院领导同意，国务院法制办于2002年10月将草案分别在《人民日报》和《法制日报》上全文公布，广泛征求全社会的意见。草案公布后，得到社会各界的积极响应，共收到386封群众来信和19个省、自治区、直辖市人民政府法制工作机构汇总的本地方意见，共近4000条。从征求意见的情况看，社会各界对将草案公开征求意见的做法，对制定条例的必要性和草案的基本内容给予了充分肯定，一致呼吁尽快出台，使物业管理活动有法可依；同时，也提出了很多具体的修改意见。根据社会各界的意见，国务院法制办又会同建设部对草案进行了进一步的修改和完善，并再次与国务院有关部门进行了协商。目前，国务院有关部门对草案已达成一致意见；国办秘书局已复核。

　　草案共7章70条，主要规定了业主和业主大会、前期物业管理、物业管理服务以及物业的使用与维护等内容。现就几个主要问题说明如下：

　　一、关于业主和业主大会

　　业主的财产权利是物业管理的基础，业主通过组成业主大会、选聘物业管理企业实施物业管理的形式行使财产权利时，存在着单个业主的权利和全体业主共同利益之间的关系问题，单个业主行使权利，应当以尊重共同利益为前提。为了保证业主在物业管理活动中的权利，维护全体业主的共同利益，草案专设一章（第二章），对业主在物业管理活动中的权利义务和业主大会、业主委员会作了五个方面的规定：

　　一是，针对实践中业主权利和义务不明确的问题，草案规定了业主在物业管理活动中享有的九项权利（第六条），同时，又明确了业主必须履行的五项义务（第七条）。

　　二是，为了规范业主大会的运作，草案规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益（第八条）。同时，明确规定了业主大会的成立、会议形式和表决方式：要求在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会（第十条第一款）。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。有关制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，使用和续筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过（第十二条）。

　　三是，根据各地实践经验，草案明确规定了业主大会和业主委员会的职责（第十一条、第十五条）。