【问题提出】

　　继上一期初步探讨开发商是否可以将小区规划暂时闲置的车位、车库出卖或出租给业主或业主以外的第三人，业主社区，本期追本溯源，从车位、车库的权属上进一步其所有权应当如何判定，不同性质的车位（车库）是否均可出卖或出租？

　　就目前开发设计的车位（车库）而言，无外乎表现为三种形态，一是规划区域内规划用于停放汽车的车位、车库，诸如地下停车库；二是占有业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位；三是小区防空地下车库。

　　【法律分析】

　　1、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，其所有权属于开发商。对此，《物权法》第74条第2款规定“建筑区划内，大厂人才，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，该部分车位、车库无论是出售、附赠还是出租，其决定权均属于开发商，其所有权亦可单独登记。

　　2、占有业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于全体业主所有，《物权法》第74条第3款已有明确规定，但却不包括车库，因为车库作为地下建筑物，其所占的土地使用权，不适用地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，车库作为独立使用对象，不属于小区共有的公共设施。值得注意的是，该部分车位无法单独完成权属登记。

　　3、小区人防工程基于平站结合的要求而改建的车位，其所有权归属目前国家和地方立法尚未明确或统一，本文仅探讨其使用权和收益权应当如何确定，因《物权法》和《建筑物区分所有权解释》对此均没有规定，需要结合《人民防空法》来判断人防工程的权属，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

　　在我国人防工程实行多元化投资，不能简单认为属国家所有，或开发商所有，大厂渔具城，或业主所有，需要根据具体情况判断其投资主体进而确定谁受益。第一、因人防工程一般不会被计入公用建筑面积，如开发商却有证据证明其支付人防工程的建筑成本、维修费用，则其使用权、收益权的权属归开发商所有；第二、有意见认为，如有证据证明开发商将人防工程的建设成本转嫁到购房者身上，且公共维护基金中人防工程的维修费用亦由业主分摊，则其使用权、收益权应认定为业主共有；第三、开发商和业主可以参照地下车库的处理方式，通过协商以约定确定归属。

　　【律师建议】

　　前述分析主要从不同形态的车位、车库是否可以办理权属证书，并基于其权属没有约定或者约定不明时，应当如何确定归属。而司法实践主要认定下列情形为“约定不明”，首先，开发商与占建筑物总面积超过一般且总人数过半的业主达成协议来明确约定车位、车库的权属，且该协议内容对全体业主有效，否则视为约定不明；其次，开发商销售商品房时，如果保留车位、车库所有权的，必须是完整地保留，不能将建筑区划内的部分车位、车库所有权转移给业主，却保留其余部分的车位、车库所有权，视为约定不明；最后，对于已销售完毕的小区，开发商销售时未与业主就车位、车库归属问题签订合同，且之后未能达成协议，亦视为约定不明。

原标题：金汇人说小区的那些事系列二：车位、车库如何确定权属？