三、对于我国有关物业服务的一些思考

　　首先，从我国的物业服务管理规定的形成过程来看，我国目前与物业服务的相关规定，虽然规定了业主的合法权益，但是为了物业管理的方便，还是更多的从物业公司的角度进行了考虑和涉及。所以，现有的有关物业服务和管理方面的法律法规，在相当的程度上，业主社区，还保留了物业公司管理业主的思维模式，使得物业公司更像是公共区域的所有权人，并基于此，对业主的不规范行为进行强力的干涉。

　　物权法出台后，明确了物业的公共区域所有权人是全体业主，也因为此，物业公司的工作内容已经从之前的管理变成了服务。但很多物业公司的思路并未因此转变，依然以一种高高在上的管理者的心态在对待整个物业服务。但实际上，物业公司是业主们聘请来的“管家”，业主花钱的目的，业主社区，是为了购买相应的服务，而不是给自己找一个管理者。某种程度上来说，这也是当前业户和物业之间纠纷不断的一个原因。

　　随着社会人力成本的增加，物业服务费用必然会随之上涨。但是需要注意到的是，随着人们法律意识、维权意识的不断增长，明明白白消费越来越成为人们的希望。对于物业服务的消费也是如此。所以我们认为，除了物业公司的经营思路要及时修改外，还应当通过修改相应的法律法规，来促使物业公司转变经营观念。

　　其次，在对现行的物业服务管理规范进行必要的修改时，完善业主作为物业服务区域权利人的内容，补充和明确业主行使权利的程序性规定。特别是，业主大会、业主委员会其在业主行使权利过程中的法律地位。目前，我国民法总则正在制定当中，我们认为，应当将业主大会或类似机构明确纳入到民法的社团法人，使业主大会真正具备法律层面的权利人，方便业主大会行使权利。

　　对于业主委员会，其法律地位目前尚不明确，其并不能单独行使相应的权利，而是必须在取得业主大会的同意之下方能进行。而实际上，业主大会并不能经常性的召开，如果按照现行的物业管理方面的法律法规，业主大会基本上近似于需要一事一议的程度，这虽然保证了业主的合法权益，但也实际上降低了相应的效率。因此，适度的赋予业主委员会相应的权利，使之可以自行处置一些行为，变事先许可为事后通知，并且完善追查和追究制度，从而使得业主行使权利时，既能达到行权的目的，也不至于因为效率过低而错过相应的时机。

　　第三，现行的业主大会制度应当做必要的修改。考虑到我国物业服务区域面积过大，业主数量众多的实际情况，可以考虑业主大会采取必要的代议制方式进行。同时，完善包括业主规约在内的一系列小区管理制度的制定、通过工作。

　　业主规约是业主之间就公共区域的管理所达成的一项协议，近似于业主所在住宅小区的“基本法”。但是，业主规约毕竟是用来规范业主之间合法权益的法律文件，应当考虑到业主们不同文化水平、理解能力的差异，在制定的过程中，业主规约即应当保持足够的法律化、制度化，同时更应该做到实用化、细节化。法律化制度化，是要求业主规约的行文方式要规范话，并且保留足够的制度接口，以便在将来制定或增加新的管理制度时，能够直接接入，而无需对规约进行大规模的修改，保证规约的稳定性、权威性；实用化和细节化，是为了保证业主规约能够真正适应小区的大多数事项，具备可操作性，不需要由其他人再度进行解释，以避免或减少业主之间对规约的理解出现差异，从而影响规约的权威性。

　　业主规约在制定的过程中，应当以维护全体业主的权益为主，兼顾物业公司、小区内租住居民的合法权益，适当考虑外来访客的合法权益。只有这样的规约，才能更好的体现其是规范业主之间合法权益的约定，才能更好的获得贯彻、执行。同时，应当加强业主委员会的职权，对于某一业主违反管理规约或者物业服务合同的行为，业主委员会应当要更加的积极主动，通过法律程序追究违反管理规约或物业服务合同的业主的法律责任，维护大多数业主的合法权益，确保业主规约的权威性，使物权法第八十三条能够真正发挥其应有的效用和功能。

　　第四，物业服务合同的内容，特别是服务的内容，应当更加的细化。如前所述，物业服务的内容，是物业服务合同的核心，也是物业服务合同纠纷案件当事双方所争议的核心焦点。所以，只有细化到可以量化的物业服务合同内容，才能更好的确定双方的权利义务关系。同时，我们认为，可以事后核查的服务方案，也是物业服务合同的一个发展方向。但具体如何核查，怎样核查，还有待进一步论证。我们的设想是，由业主委员会定期或不定期的对物业服务情况进行抽查或检查，从而形成相应的结论，或者由业主委员会独立对业主进行调查，以测算业主对物业服务的满意率，再将这些调查结论、满意率通知给物业公司，方便其进行改进，从而减少业主与物业公司之间的矛盾，提升双方之间的好感。

　　第五，在可能的情况下，应当改变现有的物业费计算方法和交费模式。