北京市居住小区物业管理服务标准

一、普通商品房居住小区管理服务标准

㈠、综合管理

1、范围

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。

2、工作内容及要求

⑴、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

⑵、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；

⑶、白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；

⑷、协助组建业主委员会并配合其运作；

⑸、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；

⑹、与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；

⑺、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；

⑻、全体员工统一着装，持证上岗；

⑼、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。

㈡、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

1、范围

按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位公用设施一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。

2、工作内容及要求

确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：

⑴、楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；

⑵、保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；

⑶、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；

⑷、负责小区智能化设施的日常运行维护；

⑸、定期清洗外墙。

㈢、绿化

1、范围

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。

2、工作内容及要求

按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

㈣、保洁

1、范围

小区规划红线以内，业主户门以外。

2、工作内容及要求

维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：

⑴、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

⑵、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；

⑶、每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；

⑷、对楼梯间、门厅，大厂人才，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；

⑸、按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；

⑹、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

㈤、保安

1、范围

小区规划红线以内，业主户门以外。

2、工作内容和要求

公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

⑴、相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

⑵、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；

⑶、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等；

⑷、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；

⑸、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

㈥、存车管理

1、范围

机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管。

2、工作内容和要求

⑴、有健全的机动车存车管理制度和管理方案；

⑵、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；

⑶、保证停车有序，24小时设专人看管；

⑷、长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。

㈦、消防管理

1、范围

公共区域消防设施的维护及消防管理。

2、工作内容和要求

⑴、有健全的消防管理制度，建立消防责任制；

⑵、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；

⑶、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

㈧、高压供水

1、范围

养护、运行、维修。

2、工作内容和要求

⑴、保证居民正常生活用水；

⑵、对水箱定期清洗消毒，确保水质合格；

⑶、维修服务标准执行京房地物字（1998）第799号文件规定。

㈨、电梯

1、范围

养护、运行、维修。

2、工作内容和要求

⑴、主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班室，并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；

⑵、凡有备梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；

⑶、主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；

维修服务标准执行京房地物字（1998）第799号文件规定。

㈩、装修管理服务

1、范围

房屋装饰装修管理。

2、工作内容和要求

⑴、有健全的装修管理服务制度；

⑵、查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；