物业管理师执业资格考试参考教材

　　《物业管理基本制度和政策》

　　(补充修改内容)

　　一、补充修改的说明

　　物业管理师执业资格考试参考教材编写出版于2006年8月，近两年来，《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法(试行)》相继出台，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。为适应这一变化，避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，我们对《物业管理基本制度与政策》一书中的相关内容进行补充和修改，其他三本教材中涉及物业管理制度和政策的内容，也应做相应的修改和调整。

　　二、修改的相关称谓

　　根据《中华人民共和国物权法》和《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》(中华人民共和国国务院令第504号)的有关规定，将教材中的“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。

　　三、修改的相关内容

　　(一)关于“业主大会制度”(第三章第一节)的修改

　　2007年8月26日，《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》正式公布，自2007年10月1日起施行。

　　1、修改后的《物业管理条例》第十条的内容为：

　　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　2、修改后的《物业管理条例》第十一条的内容为：

　　下列事项由业主共同决定：

　　(1)制定和修改业主大会议事规则;

　　(2)制定和修改管理规约;

　　(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(4)选聘和解聘物业服务企业;

　　(5)筹集和使用专项维修资金;

　　(6)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　3、修改后的《物业管理条例》第十二条内容为：

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。。

　　4、修改后的《物业管理条例》第十九条内容为：

　　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　教材第三章第一节“业主大会制度”中的表述应按上述内容进行相应修改。

　　(二)关于“物业管理企业资质管理制度”(第三章第五节)的修改

　　2007年11月26日，《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》(建设部令第164号)发布，决定对《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)进行修改，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，同时删去《物业管理企业资质管理办法(建设部令第125号)中的以下内容：

　　第十七条 物业管理企业资质实行年检制度。

　　各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。

　　第十八条 符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。

　　不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。

　　资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。

　　第二十二条 物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。