物业纠纷膨胀法律为何难解
 
2006年04月18日08:23 法制日报  

　　诉讼并非解决问题最佳手段

　　 现有法规操作性差急需细化

　　 不少问题无法求得法律根据

　　物业纠纷四大原因

　　有关物业管理方面的法律不健全，是物业管理纠纷不断增多的根本原因；

　　相当一部分物业公司从属于房地产开发商，这种建管不分的“父子关系”体制，为纠纷埋下隐患；

　　物业公司角色错位，行为不规范；

　　业主对物业管理的消费观念还没有完全树立起来

　　物业纠纷六大类型

　　业主拖欠物业费、供暖费纠纷；

　　公共费用分摊纠纷；

　　小区车位收费引发的纠纷；

　　业主私搭乱建引起的纠纷；

　　业主在小区人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷；

　　前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷

　　法官给解决物业纠纷开“药方”

　　建议业主增强契约意识，审慎订立合同，尽可能细化合同的内容;

　　建议业主发现物业服务问题后，采取积极的态度与物业公司沟通解决；

　　特别建议业主恰当、适度行使合同法所规定的抗辩权。物业公司也应恰当、审慎使用先履行抗辩权；

　　建议物业公司在解决纠纷时，尽可能选择协商和谈判的方法化解纠纷，并应积极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解；

　　建议物业主管机关建立物业服务的行业标准，严格物业公司资质等级管理；

　　建议价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准；

　　建议引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业管理费分级收取的评估、监测等服务

　　制图 陈晓英

　　张哲

　　旧的物业公司被人民法院强制执行“赶走了”，新的物业公司来了两个多星期，呆不下去也走了。北京市朝阳区美然动力街区的业主们的维权走了一圈又回到了原点。浓缩目前物业管理现状的“美然现象”引起了司法机关、政府部门和专家学者的担忧和思考。法院介入物业纠纷的效果为何不尽如人意？法律为何难解物业纠纷？4月17日，北京市朝阳区人民法院召开了“‘美然现象’物业纠纷研讨会”，专家学者、法官和政府官员对此类问题进行了会诊。

　　强制执行未解物业纠纷

　　据北京市朝阳区人民法院民一庭审判长徐悦介绍，2005年8月，北京市朝阳区美然动力街区业主委员会因物业纠纷向法院提起了诉讼，要求小区开发商北京美晟房地产开发有限责任公司和小区前期物业管理公司北京美晟物业管理有限公司履行物业管理条例规定的清册义务，退出美然动力街区物业管理现场。美然动力街区业主委员会的理由是小区业主入住小区时曾与美晟物业公司签订《前期物业托管合同》，明确约定小区业主委员会成立后，合同将自行终止。2004年8月，美然动力街区业委会依法成立并取得备案证明后，经招投标另行选定其他物业公司为小区提供物业服务。

　　而美晟房地产开发公司和美晟物业公司则认为，美然动力街区业委会不具备诉讼主体资格、部分业主拖欠物业费、供暖费等相关费用，因而拒绝履行清册义务和退出物业管理现场。

　　2005年9月，朝阳区法院依法判决美晟物业公司撤离。宣判后，美晟房地产公司和美晟物业公司提出上诉。2005年12月20日，当北京市第二中级人民法院二审维持了原判后，美晟物业公司称未收齐供暖费和物业费，对小区实行了停热水、停暖、停保洁和停保安的举动。后经多方协调小区恢复供暖和供热水后，烘干，小区业主自发进行保安和保洁工作。

　　2006年1月17日，朝阳区法院完成了现场移交手续的执行工作，四方佳园物业公司进驻该小区。

　　然而，矛盾并未因业主选聘的物业公司的进驻而得到解决。由于旧的物业公司没有移交产权清册、物业用房、供暖专项费用及收缴名册、2006年度物业费收缴情况及名册，两个多星期后，四方佳园物业公司只能无奈撤出。美然动力街区曾一度陷入了无人管理的真空状态。

　　徐悦认为，从业主购房入住被动接受前期物业管理到对物业服务产生不满情绪；从业委会的艰难成立到与物业管理公司的协商和交涉未果；从人民法院依法审判到判决文书的强制执行；从业主选聘的物业公司进驻小区到因无法交接管理而无奈地低调撤出；从业主一致对外到因信任危机而不得不由政府机构介入，美然动力街区小区仿佛走了一圈又回到了从前。时至今日，美然案件虽然已经暂时落下帷幕，但其所反映的物业纠纷背后蕴涵的深层次社会和法律问题，不能不引起人们的思考。

　　“父子”关系是纠纷根源