各位听众，新修订的《上海市住宅物业管理规定》今天起正式施行，“居改非”、“群租”、违法搭建是目前老百姓对于物业管理意见最大的环节。上海市房管局昨天强调，物联招聘，针对住宅小区这些问题，物业要切实履行“发现、劝阻、报告”义务。

　　“居改非”是指业主将住宅改变为经营性用房。由于房租、物业费较低，水、电、宽带等费用至少比办公楼低一半以上，近年来“居改非”的违法势头呈逐年上升趋势。以成功根除“居改非”的闸北区河滨花园为例，整个小区有6栋楼418套房，竟然有48家公司置身其中。公司职员、快递员、送外卖等各色人等在小区里川流不息，影响居民休息也带来不安全隐患。

　　面对居改非，某些物业公司为了自身利益予以纵容和包庇。一名物业公司的主管透露，只要来自业主、业委会的压力不大，他们大都采取“放一马”的态度。以停车场为例，无论产权归属于开发商或小区业主，物业公司都能得到分成。白天，当小区业主开车去上班后，“居改非”公司的车辆进入，停车场的使用率提高了，物业公司的收入也自然增加了。

　　针对物业公司的不作为，新规极大地增加了“居改非”的难度：规定明确，首先，业主和使用人不得擅自改变物业使用性质。其次，物联招聘，在允许改变物业使用性质的范围内，业主除了应当符合法律、法规以及管理规约，并经利害关系业主的同意外，还须向房屋保障、规划和土地管理、消防等部门办理有关行政审批等手续。市房管局也将联合相关部门加强对擅自“居改非”的查处力度。

　　长宁区某住宅小区的唐女士春节前遇到了一件棘手事：她发现自家的墙壁和天花板出现了漏水情况，不久，大楼内6户人家也先后发现了问题，便联合起来找物业公司修理，物业公司检查后发现是楼内总水管问题。但是，总水管的修理要动用到维修基金，大楼内其他住户都不同意，根据“动用维修基金须三分之二业主同意”的规定，这个问题迟迟得不到解决。市房管局物业管理处处长忻一鸣在接受东广记者赵颖文、刘康霞采访时介绍说：这次的新规定设置了‘紧急维修’条款：

　　【比如说我们电梯的损坏，比如说消防设施的损坏，比如说技防设施的损坏，还有顶层的屋顶的渗水或者漏水。这些问题一直困扰老百姓。这次法规当中说，可以不召开业主大会，由物业公司报业委会审核同意以后，就组织实施维修。】

　　【这个维修资金怎么使用、使用多少，不是你施工单位说了算，也不是你物业公司说了算，而是第三方审价说了算】

　　物业收费与服务不对等，业主指责物业公司只收费不办事，“抱团”拒付物业管理费，而物业公司抱怨业主不付钱，凭什么要求良好服务，全国企业公司信用征信管理平台，双方互不买账，一来一去，形成了恶性循环。今天起实施的《上海市住宅物业管理规定》提出了一个解决方案：业委会可在与物业服务企业合同结束前3个月提出“分手”，并通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标。

　　上海康城内多位业主，由于抱怨车身被划、门禁失灵、小区内违章搭建、流浪猫狗无人管等问题，许多业主通过拒交物业费以示抗议。而物业服务企业则表示，没人交钱，那么大的小区，如何提供服务？

　　业主与物业交恶、收费与服务不断陷入“怪圈”，这些现象并非个案。针对物业服务不到位、业主对物业公司不满意的情况，新规明确，业委会有权通过招投标形式寻找其他物业公司，这使‘炒’掉物业公司的做法有了法规依据。

　　以上是今天的东广聚焦，由邵燕婷综合撰稿。

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