漫画/余洁笑

“小区业谈”栏目本周收到的读者咨询以物业费和停车位纠纷为主。面对长期拖欠物业费的业主，采用暴力催收方式的物业公司是否已经构成违法，是否有更好的催收物业费的方法？买了小区停车位，为什么却拿不到产权证……本报邀请广东华商律师事务所物业专项法律服务团队负责人吴桐律师来解答这些法律困惑。

Q：我们小区是个比较老的小区，一些业主没有交物业费的习惯，拖欠物业费多年。以前物业公司给不交物业费的家庭断水断电，后来说是他们无权断水断电，物业公司就采取添麻烦式追收法，烘干，比如增加新的不必要的门禁，交了物业费才能拿到门禁卡，甚至采取睡到业主家里等暴力方式催收。这种催收行为不仅影响到拖欠物业费的业主的日常生活，也对我们正常交物业费的业主生活造成了很大的不便。物业公司这样的追收行为是否已经构成违法？

A：合法与违法及违法与犯罪，往往仅一线之隔。业主如无故拖欠物业服务费，建议物业公司切勿采取胁迫、打击报复等不正当手段催收，合法目的理应通过合法、正当的手段实现，物业，建议可以通过诉讼、调解等法律途径解决物业服务费的交纳问题。

此外，根据《深圳经济特区物业管理条例》修订草案有关业主大会开设独立账户的规定，物业，物业管理费应是由业主大会先行收取，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代为追缴物业管理费。因此，相信业主大会开设独立账户这一制度的设立，将来对于物业服务企业催收物业服务费也会减负不少。

Q：我买了小区的停车位，但好像是因为产权不清，所以没有拿到产权证。听说《深圳经济特区物业管理条例》修订草案对停车位这类共有产权的产权登记进行了规定，等到草案正式施行，我是不是可以要求补停车位的产权证？

A：停车位并非产权不清，只是现有小区停车场所基本均未进行产权登记，从物权公示的角度而言，有关权利因未经登记而缺乏一定的公示性，只能通过有关当事人的约定、车位投入建设成本是否分摊及相关设计、规划等具体事实加以判定。而基于开发商、业主等有关当事人系利害关系人，且对有关法律的认识程度不一，故在停车场所的权属认定上容易产生争议。

虽然《物权法》等有关法律法规对停车位权属有作出相应规定，且《深圳经济特区物业管理条例》修订草案对共有物业产权进行了登记，但基于法不溯及既往的原则，新的法律规定一般不能约束过去的行为，对于新法规实施前已建成并交付使用的小区不一定全都适用，不过对于新法规实施后发生的行为还是有约束力的。

【法条】《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

Q：小区路面停车位分为已划线和未划线的，已划线的少，所以大部分业主都停在未划线的停车位上，只要注意是否阻挡了消防通道和其他业主的车出入即可。这两类停车位有什么区别？

A：从法律上而言，已划线和未划线的车位的区别很难讲，应具体问题具体分析。小区路面停车位一般是小区物业管理处进行划线的，划线也是基于对车位的规范管理，未划线的车位可能管理相对混乱、随机，容易造成业主车辆乱停乱放、车位被占等情形。

宝安日报记者 罗慧怡