2018年11月22日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议通过的《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》今天正式施行。

业委会委员应当符合什么法定条件？

业主与物业服务企业如何商定物业服务费收费标准？

小区的公共收益应当如何使用？

专项维修资金余额达到法定筹集标准时如何续筹？

遇到紧急维修事项如何处理？

这些与市民生活密切相关的问题，修正后的《上海市住宅物业管理规定》都作了明确规定。

原《规定》自2011年实施以来，在加强政府指导监督、完善业主自治管理、提升物业服务水平、保障住宅使用安全等方面发挥了积极作用。但随着上海经济社会的快速发展，出现了很多新情况。住宅小区内一直未得到根本解决的老问题和新的“急、难、愁”问题互相交织，业主委员会运作不规范、物业服务收费和停车收费价格放开后缺乏议价机制、专项维修资金续筹和使用难、公共收益使用账目不透明及停车难等问题日益凸显。

市房管局介绍，修正后的新《规定》吸收了本市近年来在创新社会治理、加强基层建设及住宅小区综合治理方面的实践经验，结合国家审批制度和本市房屋管理体制改革的实际情况，对住宅物业管理中存在的突出矛盾和市民群众关怀的热点问题提出了解决方案。

例如，进一步理顺物业管理条块关系，理顺居(村)委会、业委会、物业服务企业三者关系，并对社区党建引领作了原则性规定；规范业委会组建和日常运作，通过更详细、更有针对性的规定，确保业委会能够正常运转；新增物业服务合同备案制度，便于及时了解和掌握为住宅小区提供物业服务的企业主体、服务价格、服务标准等相关情况，加强对物业服务企业和项目经理的日常监督检查；明确开发商在业主大会成立前不得擅自调整前期物业合同中约定的产权车位租赁价格，设立了业主大会成立后开发商产权车位调整租赁价格的备案制度，解决实行市场调节价情况下开发商产权车位乱涨价问题；明确市房管部门定期发布住宅小区物业服务标准，物业协会定期发布物业服务价格监测资讯，实行包干制收费方式的小区物业服务费调整前必须经过审计或者评估，促进形成“质价相符”的物业服务收费议价机制；进一步规范公共收益的用途和使用程序，优化专项维修资金续筹机制和紧急维修的相关程序，加强住宅小区资金监管，强化政府托底义务。

为了帮助广大业主、物业使用人了解修正后新《规定》的相关情况，市房管局已统一印制了宣传海报，在全市各住宅小区出入口张贴，并在约4700个住宅小区的6.3万余个电梯电子显示屏上滚动播放宣传海报电子版。

【热点问答】

问：业主在住宅物业管理活动中，享有哪些权利？

答：业主在住宅物业管理活动中，享有如下10项权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

问：业主在物业管理活动中，应当履行什么义务？

答：业主在住宅物业管理活动中，应当依法履行如下8项义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费；

（六）履行其承担的房屋使用安全责任；

（七）向业主委员会提供联系地址、通讯方式；

（八）法律、法规规定的其他义务。

问：业主委员会委员应当符合什么法定条件？