一、美国人的住房情况

　　美国东临年夜西洋，西滨太平洋，北接加拿年夜，南靠墨西哥及墨西哥湾。所属阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部。总面积9372614万平方公里，海岸线长22680公里。美国是世界经济年夜国。经济高度发达，工农业出产门类齐全，粗放化水平高，黎民出产总值位居世界首位。1997年GDP为80830亿美元，人均超出3万美元，居次要工业国家的首位。对GDP的贡献中，农业占2%，工业占23%，供职业等占75%。

　　在家庭收入方面，虽然美国贫富悬殊，10%的人占有90%的财产家产，但富裕和贫困的人口都是少数，绝年夜多数人过着普通的生活。图一是美国家庭在1967年至1997年三十年间的收入中位数曲线，从中可以看出，美国的普通家庭收入不停在30000~38000美元之间，增长幅度和改观幅度其实不年夜，此中1997年美国家庭年收入中位数为37005美元，这标明美国的经济倒退是对照安稳的。

　　虽然美国普通家庭收入其实不很高，但总体生活本质较高，年夜部门人拥有本人的住房。美国政府为了办理黎民的住房问题，采纳了许多有效步调，如为低收入家庭提供便宜的房屋，采纳资金搀扶减税等政策鼓励旧屋改造，通过抵押证券化担保购房按揭资金等。一般来说，一个大家庭只要有一人有不乱的工作，都可以买得起房。图二是近30年来，美国家庭自有住房率曲线，从中可以看出，美国不停以来维持对照高的自有住房率。1997年，美国自有住房率为66%（指独户型房屋），独户型房屋平均价为13.39万美元。

　　在美国政策住房政策中，为美国人提供“买得起的住房”政策（affording housing）起了很年夜作用。在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超落发庭收入的28%，而且住房开支与其他固定债务加起来不超落发庭收入的36%。譬喻，按1997年美国家庭收入中位数37000美元，那么当每月住房分期付款不超出863元时，这样的房屋便是买得起的，按这个标准，假设银行提供9成30年按揭（这是美国最普遍的按揭成数和年限），年利率7%，那么美国中等收入的家庭买得起的住房房价约为14.24万美元，而目前美国独户型房屋的均价为13.39万元，因其中等收入的美国家庭都是买得起的，房价是合理的。根据这个买得起的住房政策，美国联邦政府住房与城市倒退部或州政府住房解决局，每年都要根据居民家庭收入与市场住房房价情况，了解目前市场上的房屋是不是美国人买得起的,进而确定每年要为低收入家庭建设多少房屋和以什么样的价值提供。

二、房地财产在美国经济中的比重

　　房地财产是美国黎民经济的重要组成部门，是重要的基础财产，但其在美国整体经济布局中的比重其实不年夜。如表一所示，1992年美国房地财产与整体黎民经济的比例关系为：房地财产产值占所有财产产值之比为0.95%, 房地财产的工资总额与所有财产工资总额之和的比例为1.2%，房地财产待业人口与所有财产总待业人口的比例为1.3%。1997年这些比例分袂为房地财产产值占0.94%, 工资额占1.2%, 待业人口占1.3%。虽然1992年与1997年的具体数字分歧，但房地财产与整体黎民经济的比例关系几乎彻底一致，这不是偶然的，它阐明了两个问题：一是房地财产倒退与整体黎民经济倒退配合得非常协调，二是反映了房地财产与整体黎民经济的合理比例关系，坚持这种比例就足于满足出产和生活对房地产的需求。因为房地财产是作为出产和生活场所存在的，它的倒退速度决定于经济增长和人们生活程度提高对其提出的需求，它不能脱离整体经济而肓目倒退。

　　表一、1992年和1997年美国房地财产与其余财产次要指标对照

三、房地财产倒退趋势

　　在过去的二十年里，美国房地财产陪伴着社会的整体黎民经济倒退，基本坚持安稳向上的倒退趋势。虽然美国房地财产也默示出周期性，一般是18~20年摆布经历一个周期循环，但周期动摇幅度较小，较少年夜起年夜落。图三是美国次要房地产参考指数之一的“NCREIF指数”，近20年来的默示情况, 从中可看出美国房地产投资回报的安稳增长趋势，这也标明美国房地产市场是一个理性成熟的市场。从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益不乱、回报率高等特点。