核心提示：物业管理纳入营改增试点，将解决已纳入上海营改增试点的6个现代服务业的部分企业短期内税负不降反增的难题，为这6个行业减负。

作为国内营业税改征增值税的首个试点，目前上海市住房保障和房屋管理局及其主管的上海市物业管理行业协会正在调研该市的物业管理行业税负问题，并准备将“物业管理纳入营改增试点”的建议反馈给上海市的财税部门。

业内表示，业主社区，以北京这样的大城市为例，若物业管理纳入到营改增试点之列，多则将有上万企业“入围”。物业管理试点营改增，涉及到的不只是物业管理公司，一个企业若提供出租房屋或是出租场地的服务，都会受到该政策的影响。此举将解决已纳入上海营改增试点的6个现代服务业的部分企业短期内税负不降反增的难题，为这6个行业减负。

物业管理纳入营改增试点是顺理成章的，相较于建筑安装业和房地资产，物业管理营改增的难度要远远低于上述行业。

据了解，目前已经开展营改增试点的12个省、直辖市和计划单列市在试点方案上均参照上海的“1+6”模式。所谓“1+6”的“1”即交通运输业，“6”即现代服务业的6个行业，包括研发和技术服务、资讯技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务和鉴证咨询服务。

上述6个现代服务业大多是轻产业行业，其成本主要来自人力资本和不动产租赁两大方面，业主社区，而不动产租赁成本主要包括租金、物业管理费等。物业管理费既涉及商业性房地产，又涉及居住性房地产。

物业管理行业纳入营改增的必要性何在?包括胡怡建、刘桓在内的多位专家告诉记者，过去物业管理需要缴纳税率为5%的营业税，若推行营改增试点，则需要按照6%的税率来缴纳增值税。对商业性房地产而言，上述6个现代服务业中的部分企业由于在物业管理费等方面无法实现进项税的抵扣，且缺乏其他可抵扣项，推行营改增试点近一年来，面临短期内税负不降反增的困难。

对此，专家呼吁，尽早将物业管理纳入营改增试点领域，允许商业性房地产开具增值税发票，形成上下游企业的抵扣链条，从而一方面解决资产链下游支付物业管理费的现代服务业的进项抵扣难问题;另一方面解决承担物业公司绿化、维修、卫生等上游外包业务的企业普遍反映的进项税抵扣难问题。

至于居住性房地产(如小区住房)，该类别又分为两类：一类是商品房物业管理企业，如市场化运作的物业公司，这类公司多为盈利，推行营改增试点后问题应该不大。

然而，对于另一类的非商品房物业管理机构，如房管部门主管的物业公司，这类公司多为亏损，由政府提供财政补贴，如果一边给补贴一边征税，钱从政府口袋里来，又回到政府口袋里去，不太合理。在这方面，胡怡建建议，可借鉴交通运输业营改增试点的经验，类似于出租车、公交车等消费性交通运输企业，可以对房管房(以政府为产权人的房屋)和近期新建的保障房等“国家的房子”免征增值税;或改按3%的简易计税方法征税，而非适用于增值税现有的6%、11%两档税率。

点评：在物业管理营改增试点，烘干，要这避免非商品房物业管理机构的现有亏损加大，避免将税负转嫁到住户，做到为企业以及购房者减负。