太原市房管局创新管理、再出新政，规范物业区_中国物业资讯网中国物业网cnwuye.com资讯频道

——房管局物业处刘宏伟处长论区域备案的重要性

2018年末将至，太原市房产管理局为加强太原市物业管理区域划分工作，规范物业管理区域划分行为，促进太原物业管理工作，对全市的物业管理区域的划分和备案、尤其是备案问题作了翔实的规定，让人耳目一新。我们就此次进一步规范太原市物业管理区域划分和备案工作的重要性与市房管局物业处刘宏伟处长交流了一些观点。
　　一、关于物业管理区域的划分
　　顾名思义，“物业管理区域”就是实施物业管理的区域。物业管理是从建筑物区分所有权延伸出来的一项权利。建筑物区分所有权由建筑物的专有权、共有权和共同管理权组成。则物业管理区域，实质上就是业主的建筑物区分所有权实施的区域和范围。从这个角度，物业管理区域的划分意味着以下三层含义：
　　第一，物业管理区域说明了业主共有权的外延范围。
　　如前所述，业主的建筑物区分所有权分为专有权、共有权和共同管理权。则物业管理区域范围的大小，直接取决于、也反映了业主共有权范围的大小。同样的一个500户的居民小区，如果占地面积为100万平方米，则业主共有的范围为100万平方米；如果占地面积为200万平方米，则业主共有范围为200万平方米。那么，他们的物业区域就应该分别是100万平方米或者200万平方米。反之，如果知道某个小区的物业管理区域，则该区域也反映和说明该小区业主共有权的外延范围。
　　第二，物业管理区域明晰了业主共有权和专有权的边界。
　　物业管理在本质上就是物业公共区域的维护和管理，因此，从业主建筑物区分所有权有效实施的角度，物业管理区域的划分不应仅限于共有权的外延范围，还应该明晰具体对象和内容。也就是说，物业管理区域的划分不仅要明确物业管理区域的四至范围(即东西南北四个方向的边界)，还应该对小区内共有的道路、绿地、车库、设备设施等其他公共场所加以明晰。一个物业管理区域，除了极少数特殊情况外，一般是由共有部分和专有部分组成的。在共有部分明晰的情况下，剩余的就是专有部分。这样，物业管理区域的划分意味着明晰了区域内业主共有权和专有权边界。
　　第三，物业管理区域反映了业主共同管理权的成员资格。
　　在建筑物区分所有权范围确定，共有权与专有权边界清晰的情况下，物业管理区域的划分，反映了能够行使该区域共同管理权的是区域内的所有业主——专有权所有者。同一个物业管理区域，必须成立统一的业主自治组织，进行统一管理。

　　从这些含义可以发现，物业管理区域的明晰划分意义重大。表现在：
　　第一，有利于避免物业管理区域内外的矛盾纠纷，即不同物业管理区域间的矛盾纠纷。
　　第二，有利于避免业主与开发企业、物业企业以及其他业主之间的矛盾纠纷。物业管理区域内共有和专有部分的边界不清，是引起上述主体之间众多冲突的根源，如果物业管理区域的划分能够清晰界定建筑物区分所有权的专有部分和共有部分，就可以避免这方面的矛盾纠纷。
　　第三，有利于整个小区的有效管理。物业管理区域不是越大越好，也不是越小越好。其划分应该以业主自治权利的有效行使、进而提高整个物业管理区域管理效率为依据。因此，合理的物业管理区域划分，必将有利于整个小区的有效管理。

　　二、关于物业管理区域的备案
　　第一，商品房买卖合同是新物业管理区域范围的有效证明。
　　一般来说，新的建筑物建成销售时，在买卖合同当中，必须翔实、具体地列出该建筑区划的四至范围以及内部的共有部分和专有部分。因此，物业管理区域是商品房销售合同的一个不可或缺的组成部分。但是由于种种原因，我国住房建设企业在其销售合同中，对这一部分总是有意无意加以忽略或模糊。结果，商品房销售合同不仅没有成为物业管理区域划分的依据和证明，而且往往是矛盾纠纷的根源。
　　第二，政府部门备案、公告制度是中国目前不可或缺的形式。
　　除了新建的建筑物，住房制度改革过程中，原来大量没有物业管理的住宅小区需要引进物业管理，所以，大量的老旧小区存在重新划分物业管理区域的问题。同时，现实中也有已建成的住宅区具有合并或分拆物业管理区域的需求。
　　因此，一方面，我国的商品房买卖合同存在缺陷；另一方面，还有大量的居民小区存在明确物业管理区域范围的需求。这种条件下，由作为公信力的第三方出面协调划分、登记和公开告知物业管理区域，是必要的。而这个第三方，只能是政府房地产职能部门。
　　我国现有法律法规对物业管理区域划分和备案的规定，对于物业管理区域的划分，我国《物业管理条例》第九条给了原则性的规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等。而太原市物业管理区域的划分原则，也正是以方便居民的生活和工作、有利于实施物业统一管理、有利于社区建设与管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共有设施设备、业主人数、自然界限、社区建设等因素。
通过以上与刘宏伟处长的交流与沟通，我们看到了太原市房产管理局对物业管理市场的重视及不断完善的措施，为构建和谐、文明的太原人居环境而努力！最后，祝愿太原物业市场更加规范、有序，2019年再上一个新台阶！

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