[摘要] 沈阳市皇姑区塔湾地区有一个因为“不消停”而出名的小区，9年换了5任物业公司。其间，有物业公司将部分业主告上法庭追讨物业费，也有物业公司收完物业费后突然玩失踪。

沈阳市皇姑区塔湾地区有一个因为“不消停”而出名的小区，9年换了5任物业公司。其间，有物业公司将部分业主告上法庭追讨物业费，也有物业公司收完物业费后突然玩失踪。

每更换一任物业公司，小区都像重病了一场。新接手的物业公司在门禁、监控等公共设施上要追加投入，在物业费、电费等账目上需要重新梳理，甚至连维修图纸、业主联系方式之类的资料也都要重新收集。除了这些摆在台面上的困难，新接手的物业公司还要面对原物业公司与业主之间累积多年的矛盾。

因为带病接手，物业公司总是有化解不完的各种矛盾，终小区就会陷入越换越差的恶性循环：“收费率降低→服务质量下降→小区房子贬值”。

受访人

何明清

省人大环境资源城乡建设委员会

副主任委员

赵非

辽宁省物业学会会长

张孟龙

沈阳市物业协会常务副会长

安雪

辽宁同格律师事务所律师

前期物业是带病接手的根源

你不给我修好，我就不交物业费　你不交物业费，我就不为你服务

今年4月，沈阳市铁西区人民法院审理了原告沈阳××物业管理有限公司向原服务园区××新都业主党某追索物业费的案件。

党某在庭审时不仅列举了物业服务的诸多不足，还提到了房屋外墙漏水等问题，“我家外墙多处漏水，联系物业没人来维修，我自己出钱买材料雇人修理的房屋。”

外墙漏水是房屋质量问题，业主拿这个跟现在的物业公司说事儿，主要的原因就是这家物业公司接手的是带病的小区物业。

××新都小区的前期物业公司有两家，一家物业公司服务两年后又将项目转包给另一家物业公司，后者服务一段时间后再度换人。沈阳××物业管理有限公司接手时，园区已遗留很多问题。

为了查清病因，记者专门采访了沈阳市物业协会常务副会长张孟龙。

张孟龙说，一个住宅小区的物业服务分两个阶段，一个是商品房的建设阶段，此时的物业服务通常称为前期物业，一般由开发商代表前期业主进行招标；楼盘入住两年、入住率达到50%以上，就可以成立业主委员会，并可根据业主的意见拟定物业服务企业选聘方案提交业主大会。

开发商建房阶段，前期物业的招投标是一个必要的流程，因此在前期物业上基本可以达到100%签约。不过，物联招聘，在这一阶段入驻的物业企业，大多数是开发商自己成立的物业公司，就是我们通常说的开发商物业。由于这个物业公司与开发商联系紧密，有时甚至就是同一个法人，这就为后来出现的各种病症埋下了伏笔。当然，如果业主遇到了一个注重自身品牌的开发企业，开发商物业的服务可以说是物超所值。

在张孟龙看来，这方面典型的例子就是万科，“他们对老百姓是挺负责任的，各方面的管理机制很健全，而且投入也很大，但实际上物业公司是亏损的，每年开发商对物业的投入都很大。”

不是开发商自己家的物业公司就一定能做好服务。沈阳就有一家名气不小的开发商，7个楼盘都是自己的物业进行管理，结果每一个楼盘都管得稀里哗啦，房子卖得不好，物业的名声也不好，两个环节互相影响，已经陷入恶性循环。

随着楼盘入住率的上升，园区就进入物业服务企业的调整阶段，通常情况下都要进行住宅小区物业的二次招标，当时唱主角的就是后期物业，就是我们日常中接触的物业公司，带病接手常常在这个阶段出现。出现问题的一般有两种类型，一种是房子销售完毕后，开发商不愿意在物业服务上继续贴钱，或降低服务质量，或主动撤离；　一种是物业服务根本无法获得业主的认可，业主委员会成立后马上就进入炒物业的节奏。

带病接手带来诸多物业顽疾

你不交物业费我起诉你，你起诉我我赶走你　物业公司丢饭碗，业主失去了基本的服务