又一家区域性物业公司即将上市。

2月28日，重庆新大正物业股份有限公司(以下简称“新大正物业”)更新了在证监会网站的招股说明书，这意味着新大正物业将先于开元物业上会审核。

招股书显示，新大正物业创立于1988年，是重庆市最早成立的物业管理公司之一。截至2018年末，公司超过80%的营收来自重庆地区。与大部分区域物业品牌一样，对外扩张乏力、不重视增值业务、毛利率下降、物业费偏低等一系列问题同样困扰着新大正物业。

业务模式单一毛利趋势下降

目前，物业行业集中度较低。在“房住不炒”的背景下，物业价值被发现，近几年越来越多的物业公司希望借助资本的力量迅速“跑马圈地”。区域性物业公司成为其中的一只标签队伍。

据新浪财经不完全统计，已上市或拟上市的物业公司中，南都物业(27.160,-0.61,-2.20%)、滨江服务、开元物业三家均是以浙江地区为主的区域性品牌。由于物业行业的营收规模与管理面积息息相关，这类区域性物业公司营收规模通常在10亿元以下，净利润规模在1亿元以下，且在发展过程中还伴随着一系列的“通病”。

招股书显示，物业，新大正物业目前是一家以重庆地区为主的物业品牌。2016-2018年，公司实现营业收入分别为6.2亿元、7.7亿元、8.9亿元，实现净利润分别为0.57亿元、0.71亿元、0.88亿元。其中，重庆地区收入占主营业务收入的比例达到87.8%、85.1%、82.5%。

在其他地区，新大正物业的发展较为缓慢。从营业收入来看，除去重庆地区，只有贵州地区的营收超过了2000万元。从业务范围来看，近两年公司才开始积极扩张。陕西、河南、江苏三个地区是公司在2017年开拓，福建、浙江、江西、北京四个地区是公司在2018年开拓。从盈利来看，截至2018年末，北京、江西、湖南、湖北四地还是亏损状态。

这种保守还体现在公司对增值服务的重视程度上。当大部分龙头物业把目光转向利润空间更大的增值服务之时，区域性品牌物业公司还依赖于单一的物业费模式驱动。

增值服务是指，物业公司为管理项目在内的住户提供个性化服务(家政、私人绿化、室内维修)。借助物业的场景，增值服务成本低、利润高，成为近几年各龙头物业发力的重点。但南都物业、新大正物业，两家公司的增值服务收入占营业收入的比例均低于10%。开元物业则表示没有增值服务这一项。

缺少增值服务这一高毛利的业务，再加上人工成本逐年上涨，毛利率的下降就成为必然。物业行业最大的特点是劳动密集型，当人工成本不断上升而定价权又受到约束时，成本转移的能力就会偏弱。

根据新大正物业披露的数据，2016-2018年公司平均物业费保持稳定，分别为1.22元/㎡/月、1.29元/㎡/月、1.44元/㎡/月。同期，人工成本占营业收入的比例在不断上涨，分别为86%、87%、88%。

随着人工成本的逐年上涨，公司物业管理服务的毛利率由2016年的21%下降到2018年的19%，这导致主营业务毛利率也由2016年23.4%下降到2018年21.3%。

为了保持净利润的稳定增长，压缩成本成为新大正物业的唯一选择。与开元物业一样，新大正物业的社保缴纳率不高，返聘退休员工的比例在增大、员工平均工资低于当地水平。

2016年新大正物业未缴纳社保人数占比为35%，到2018年下降为15%。同期退休返聘人员占比在不断加大，由24%上升到36%。而员工月平均工资近三年均低于2900元，约为重庆市在岗职工工资的三分之一。

续签下降管理层大龄化

选择在A股上市，新大正物业与南都物业一样，都是以第三方业务为主，关联交易不多。但重庆大正似乎没有南都物业的好运气，持续盈利能力、内控制度、股东背景等方面均面临上会挑战。

根据2018年中国指数研究院公布的物业百强榜，重庆新大正物业位于21位，南都物业位于19位。截至2018年末，二者营收规模差别并不大。但与南都物业主攻住宅物业不同，新大正物业公共、学校物业的占比较大。