乐居财经 王向南 发自上海

港交所的门外，等待敲钟上市的物企队伍中又迎来新成员。

据港交所披露易，正荣服务集团有限公司（以下简称：正荣服务）已于昨日向港交所正式递交招股书，由建银国际担任独家保荐人。

成立于2000年2月的正荣服务为正荣集团旗下物业管理服务提供商，总部位于上海，为住宅和非住宅物业提供物业管理服务，包括了政府公建、写字楼、工业园区和学校等。

招股书显示，截至2019年9月30日，正荣服务在共计34个城市中拥有136个在管项目，在管项目总建筑面积约为2100万平方米，物业陕西，总签约建筑面积约为3440万平方米。

外拓碰壁

招股书显示，正荣服务的历史可追溯至2000年，当时正荣集团董事局主席欧宗荣及正荣集团成立正荣物业服务，物业安徽，以为其所开发住宅物业提供物业管理服务，并于2017年开始外拓项目。

正荣服务和2018年上市的正荣地产（06158.HK）是同属正荣集团旗下子公司。2016年正荣集团启动全新战略，将原有“一主两翼”升级为“三驾马车”（地产、资产、资本）的发展格局，正荣服务则是正荣资产中的一环。

从目前的股权关系上看，欧宗荣为实际控制人，持有公司87.3%的股权，其大儿子欧国强持有7.7%股权，剩下5%股权则由独立第三方Sky Bridge持有。

在公司内部治理上，黄仙枝任公司董事会主席兼非执行董事，黄亮任执行董事兼行政总裁。

招股书显示，黄仙枝现年51岁，在房地产行业有超过20年的经验。自1998年10月至2014年10月在正荣集团先后担任多个职位，包括首席财务官、常务董事会助理、副总裁及执行副总裁等。自2014年11月起担任正荣集团董事兼总裁，自2017年9月起担任正荣地产执行董事兼董事会主席，并于2019年11月起担任正荣地产行政总裁。

黄亮现年45岁，在房地产行业有逾11年的经验，于2016年12月加入正荣物业服务担任总经理，及多家附属公司的董事，主要负责公司整体经营管理及策略规划。

作为兄弟公司，正荣服务自然与正荣地产保持长期合作关系。2017年、2018 年及截至2019年前三季度，向正荣地产提供服务所产生的收益分別占总收益的88.2%、71.9%及67.7%，及分别占在管总建筑面积的77.1%、74.4%、47.9%。

可见，尽管长期依靠正荣地产打江山，但正荣服务也正在有意识地开拓第三方市场。不过，外拓之路似乎并不那么顺遂。

招股书显示，2017年、2018年纪截至2019年前三季度，正荣服务对由正荣地产所开发项目（不包括正荣地产及其他物业开发商共同开发的正荣地产并无控股权的任何物业项目）的中标率为100%。对管理第三方物业开发商做开发项目的中标率分别约为22.7%、50.9%及27.6%。

对比同样在积极外拓项目的保利物业，2016至2018年，以及2019年上半年，保利物业外拓项目中标率分别为52.1%、49.1%、44.7%及36.4%。在激烈竞争的第三方物业市场，正是由于它参与了越来越多外拓项目的招标，才迅速地拉低了中标率，但其依旧可以将中标率维持在35%以上。

而正荣服务起伏不定的中标率，犹如过山车般，令人费解，招股书中对此也没有明确解释。

毛利偏低

财务数据方面，正荣服务的收益、净利率在往绩记录期间都得到了快速增长，但难掩其整体毛利率偏低的事实。

招股书显示，正荣服务的收益由2017年的2.73亿元增加67.2%至2018年的4.56亿元，并由2018年前三季度的3.21亿元增加61.2%至2019年同期的5.17亿元。净利率则由2017年的0.20亿元增加94.6%至2018年的0.40亿元，并由截至2018年前三季度的0.29亿元增至2019年同期的0.74亿元，同比增加155%。

毛利方面，正荣服务的2017~2018年的毛利分别为0.7亿元、1.2亿元，截至2019年前三季度的毛利为1.7亿元。相对应的毛利率分别为25.8%、26.5%、33.4%，同样呈现节节攀升的趋势。

究其原因，物业管理服务在三大业务中占大头，其毛利率由2017年的20.4%增至2019年前三季度的23.1%，但整体来说毛利率偏低，且收入占比也由53.9%将至48.9%。而近两年及2019年前三季度，社区增值服务的毛利率最高，一直保持在40%以上，在2019年前三季度甚至达到了64.5%，其占收入比重已由2017年的5.7%增至截至2019年前三季度的14.5%。

可见，总体毛利率的升高主要是由于社区增值服务收入占比逐渐升高带来的。

但如果将毛利率数据与在港上市同行对比，会发现，正荣服务的盈利能力处于较低的水平。有数据显示，在19家在港上市的物业管理公司2018年的平均毛利率为37.84%。

另外，值得注意的是，外拓项目的管理费用一直在降低，这无疑会压缩整体毛利率表现。2017年、2018年、截至2019年前三季度，内蒙古物业，第三方物业开发商的平均物业管理费用分别为2.91元/平方米/月、2.22元/平方米/月、1.61元/平方米/月。