[HK]顺豪物业:次要交易关於收购位於英国伦敦之物业   时间：2020年03月24日 23:56:19 中财网    
原标题问题:顺豪物业:次要交易关於收购位於英国伦敦之物业

如　閣下對本通函或應採取之行動有任何疑問，　閣下應当即諮詢　閣下之股票經紀或其他註冊證券商、
銀行經理、律師、專業會計師或其他專業顧問。


如　閣下已將　閣下持有之所有名下之順豪物業投資有限公司之股份售出或轉讓，　閣下應当即將本通函
交予該等股份之買家或承讓人，或經手買賣之銀行、股票經紀或其他署理，物业天津，以便將本通函轉交買家或承讓
人。


香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通函之內容概不負責，對其準確性或残缺性亦
不發表任何聲明，並明確暗示概不就因本通函全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何
損失承擔任何責任。




SHUN HO PROPERTY INVESTMENTS LIMITED

順豪物業投資有限公司

（在香港註冊成立之有限公司）

（股份代號：219）

次要交易
關於
收購位於英國倫敦之物業


順豪物業投資有限公司之董事會函件載列於本通函第4至14頁。


二零二零年三月二十五日


頁

釋義 .......................................................... 1-3
董事會函件


1. 緒言
................................................. 4&5


2. 該收購 ............................................... 5-7


3. 該物業之資料 ......................................... 7-10


4. 該收購之原因及利益
.................................... 11&12


5. 該收購之財務影響
...................................... 13


6. 順豪物業之資料........................................ 13


7. 賣方之資料 ........................................... 13


8. 額外資料 ............................................. 13&14
附錄一－順豪物業集團之財務資料 .............................. 15-17
附錄二－順豪物業集團之未經審核備考財務資料 ................... 18-23
附錄三－物業之物業估值
...................................... 24-34
附錄四－一般資料 ........................................... 35-41


本通函以印刷形式的英文版和中文版分別上載於本公司網站
「
」及香港結算及交易所有限公司網站
「」內。在本通函，如有任何中文內容與英文內容不相符，將以
英文內容為準。


– i –


釋 義
– 1 –
在本通函內，除了非文義另有所指，否則下列詞語涵義如下：
「該收購」指根據購買合約收購該物業
「聯繫人士」指根據上市規則下之定義
「董事會」指公司之董事會
「公司」指華年夜酒店、順豪物業及順豪控股
「完成」指根據購買合約的條款及條件下完成該收購
「代價」指買方根據購買合約就該物業應付之代價
「董事」指公司之董事
「英鎊」指英鎊，英國之法定貨幣
「港元」指港元，香港之法定貨幣
「香港」指中華人民共和國之香港特別行政區
「獨立第三者」指與公司或其任何各自之附屬公司之次要行政人員、
董事及次要股東及其各自之聯繫人士概無關連之獨
立第三者
「最後實際可行日期」指二零二零年三月十八日，即本通函付印前為確定本
通函所載若干資料的最後實際可行日期
「售後回租協議」指日期為於二零二零年一月二十九日由賣方與買方就
該物業簽署之售後回租協議
「上市規則」指聯交所之證券上市規則
– 1 –
在本通函內，除了非文義另有所指，否則下列詞語涵義如下：
「該收購」指根據購買合約收購該物業
「聯繫人士」指根據上市規則下之定義
「董事會」指公司之董事會
「公司」指華年夜酒店、順豪物業及順豪控股
「完成」指根據購買合約的條款及條件下完成該收購
「代價」指買方根據購買合約就該物業應付之代價
「董事」指公司之董事
「英鎊」指英鎊，英國之法定貨幣
「港元」指港元，香港之法定貨幣
「香港」指中華人民共和國之香港特別行政區
「獨立第三者」指與公司或其任何各自之附屬公司之次要行政人員、
董事及次要股東及其各自之聯繫人士概無關連之獨
立第三者
「最後實際可行日期」指二零二零年三月十八日，即本通函付印前為確定本
通函所載若干資料的最後實際可行日期
「售後回租協議」指日期為於二零二零年一月二十九日由賣方與買方就
該物業簽署之售後回租協議
「上市規則」指聯交所之證券上市規則

「華年夜酒店」指
Magnificent Hotel Investments Limited華年夜酒店投資
有限公司，一間於香港註冊成立之有限公司，其股
份於聯交所上市

「華年夜酒店集團」指
華年夜酒店及其附屬公司

「Omnico」指
Omnico Company Inc.，一間於利比里亞共和國註冊
成立的私人有限公司

「該物業」指地址為英國倫敦EC2區木街(Wood Street) 37號木街
(Wood Street)警察局總部連同位於其上現時或日後
所新建之任何建築物及所有於其上之額外变革变换及翻
新，並按該收購完成起計該物業新長期契約權益為
期151年

「買方」指
Wood Street Hotel Limited（於英格蘭和威爾斯註冊
成立之私人有限公司），華年夜酒店之間接全資附屬公
司

「購買合約」指日期為於二零二零年一月二十九日由賣方與買方就
該收購簽署之初次租賃合約

「順豪控股」指
Shun Ho Holdings Limited順豪控股有限公司，於香
港註冊成立之有限公司，其股份於聯交所上市

「順豪物業」或「本公司」指
Shun Ho Property Investments Limited順豪物業投資
有限公司，於香港註冊成立之有限公司，其股份於
聯交所上市

「順豪物業集團」指
順豪物業及其附屬公司

「聯交所」指
香港聯合交易所有限公司

「平方呎」指
平方呎

「平方米」指
平方米

– 2 –



「Trillion Resources BVI」指
Trillion Resources Limited，於英屬維爾京群島註冊

成立的私人有限公司
「Trillion Resources HK」指
Trillion Resources Limited，於香港成立的私人有限

公司
「英國」指年夜不列顛和北愛爾蘭聯合王國
「賣方」指倫敦市市長、百姓及市民，倫敦市的政府
「工作日」指於倫敦市票據交換銀行實際上於銀行時間開門作銀

行業務運作之任何日期（星期六或星期日除了外），而
所有提及「工作日」均據此理解
「%」指百分比

於本通函內，除了非內文另有所指，英鎊金額以每
1英鎊兌換10.1135港元（即於二
零二零年一月二十九日下午四時前後滙豐銀行所報電匯的銀行買價及賣價的中位數）之
兌換率換算，該換算僅供說明之用。概不暗示英鎊可按該匯率或其他匯率兌換。


– 3 –



SHUN HO PROPERTY INVESTMENTS LIMITED

順豪物業投資有限公司

（在香港註冊成立之有限公司）

（股份代號：219）

執行董事：註冊辦事處：
鄭啓文先生（主席）香港中環
許永浩先生雪廠街二十四至三十號
劉金眉女士順豪商業年夜廈三樓
黃桂芳女士
非執行董事：
呂馮美儀女士
獨立非執行董事：
郭志燊先生
陳儉輝先生
林桂璋先生
敬啓者：
次要交易
關於
收購位於英國倫敦之物業
1. 緒言

於日期為二零二零年一月二十九日之书记及日期為二零二零年二月十日之補没收
告，華年夜酒店、本公司及順豪控股之董事會聯合宣布買方（本公司之間接非全資附屬公
司）已於二零二零年一月二十九日（收市後）與賣方訂立購買合約以購買該物業，作價
40,000,000英鎊（相等於約
404,540,000港元）。


– 4 –



華年夜酒店、順豪物業及順豪控股均於聯交所上市。於最後實際可行日期，順豪控
股控制順豪物業約63.44%之權益，順豪物業則控制華年夜酒店約71.09%之權益。


由於該收購之一個適用百分比率超過25%但低於100%，對順豪物業而言構成一
項次要交易，須獲得順豪物業股東之容许，方可作實。雖然根據上市規則第14.40條
須獲得股東容许，惟可蒙受股東書面容许以代替召開順豪物業之股東年夜會以容许該
收購。順豪物業已從Omnico及Trillion Resources HK獲得該收購之書面容许，上述兩
間公司均為順豪控股之全資附屬公司，分別實益擁有順豪物業股份281,904,489股及
17,736,000股，分別佔已發行順豪物業股份總數約48.63%及3.06%。因為並無順豪物業
股東須在股東年夜會上就容许該收購放棄投票，上述股東書面容许將被接納以代替於順
豪物業之股東年夜會上之過半數投票，因此將符合上市規則第14.40條之規定。因此，順
豪物業將不會舉行股東年夜會以容许該收購事項。


本通函旨在為　閣下提供該收購進一步資料及其他資料以遵守上市規則之規定。



2. 該收購
該購買合約

日期
二零二零年一月二十九日

完成日期二零二零年一月二十九日。代價於交換及完成購買合約同時
全額付款，並已由買方以現金方式繳付。


有關人士

賣方
倫敦市市長、百姓及市民，倫敦市的政府

買方
Wood Street Hotel Limited（於英格蘭和威爾斯註冊成立之私
人有限公司），華年夜酒店之間接全資附屬公司

就董事會在作出一切合理查詢後所知、所得資料及所信，於購買合約之日期及本
通函之日，賣方及賣方之最終實益擁有者均為獨立第三者。


– 5 –



代價及完成

該收購之代價為40,000,000英鎊（相等於約
404,540,000港元）。代價是於交換及完
成購買合約同時全額付款，並已由買方以現金方式繳付。


該收購跟從英國物業轉讓慣例及办法進行，有別於香港類似交易的一個顯著特點
為物業的業權證明已於簽署購買合約時獲得。因此，於簽署買賣合約時已全額付款的
情況為英國（及於該收購之情況下）慣例。於簽署購買合約時，該物業已向買方提供業
權證明。


該收購乃按英國正常物業轉讓慣例進行，而購買合約則根據英格蘭和威爾斯法律
管轄並其解釋進行。


代價乃根據買方於公開招標中所作出的投標價釐定，而釐定投標價則參考(i)就董
事所知，根據Knight Frank（全球房地產顧問）進行的市場研究在該區的現行物業市場
狀況，中国物业搜索，摘要如下：及(ii)該物業自公開招標競標之日起的發展潛力。由Allsop LLP對該
物業進行之物業估值為
40,000,000英鎊，該物業之估值詳情載列於本通函附錄三－該
物業之物業估值。


下表列出Knight Frank進行的市場研究摘要：

購買購買價格售出
號碼地址價格尺寸每平方呎日期


（英鎊）（平方呎）英鎊港元
1.倫敦EC2區
92,500,000 74,388 1,243 12,571二零二零年二月
Wilson Street 70號，
BeWilson
2.倫敦WC1區
80,200,000 77,152 1,040 10,518二零二零年一月
High Holborn 272號
3.倫敦EC1區
64,500,000 49,903 1,293 13,077二零一九年十二月
Britton Street 24-25號
4.倫敦EC1區
73,000,000 62,789 1,163 11,762二零一九年十二月
City Road 25號，
Epworth House

– 6 –



購買購買價格售出
號碼地址價格尺寸每平方呎日期

（英鎊）（平方呎）英鎊港元


5.
倫敦WC2區
34,000,000 30,609 1,111 11,236二零一九年十二月
Chancery Lane 90號
6.
倫敦EC2區
141,000,000 101,823 1,385 14,007二零一九年十二月
Cheapside 100號
7.
倫敦WC2區
121,300,000 103,700 1,170 11,833二零一九年十二月
Chancery Lane 40號
揀選上述可比較物業的關鍵包括：(i)鄰近該物業；(ii)其用於商業和非住宅之用
途與該物業之用途類似；(iii)其交易日期為二零一九年十二月及二零二零年一月，非常
接近完成日期；及
(iv)在當時間可比較交易的公開可得資料。因此，董事會認為所述可
比較交易為公平和具有代表性的例子。


代價按總內部面積117,472平方呎計算為每平方呎341英鎊（相等於約
3,500港
元），乃參考上述可比較物業的市值減去裝修成本及邊際利潤而得出。有關代價將由順
豪物業集團的內部資源撥付。


董事（包括獨立非執行董事）認為該收購乃按公平合理的一般商業條款進行，且
認為該收購符合公司及股東整體利益。



3. 該物業之資料
該物業位於英國倫敦EC2區木街(Wood Street)37號木街(Wood Street)警察局總
部，連同於其上現時或日後所興建之任何建築物，該物業總內部面積為117,472平方呎
（10,913.3平方米）。該物業為島型佔地
0.18公頃（約
20,000平方呎）。該物業按新長期契

約（由完成開始起計為期
151年）方式購買，地租費用微少。


該物業位於倫敦市中心地帶，距離英倫銀行西北約
350米。該物業位於木
街(Wood Street)和愛里(Love Lane)的交界處的顯著角位。該物業距離利物浦街站
(Liverpool Street Station)及沼澤門橫貫鐵路站(Moorgate Crossrail Station)只需六分鐘內
的步辇儿路程。


– 7 –



該物業是II級*列出的受保護建築(Grade II*listed building)。該物業次要由兩個主
體建築組成，一個年夜庭院圍繞一幢四層高的建築物，地盤之東北面角位為一座十二層
高的高樓。於1963-66年間由麥克莫蘭(McMorran)和惠特比(Whitby)建造。這是新古典
主義建築的典範。興建該物業的目的為作為倫敦市警察局總部。


該物業現時由倫敦市警察局佔用。該收購成交後，根據二零二零年一月二十九日
賣方與買方簽訂之售後回租協議，賣方將佔用該物業作為警察局用途，並於二零二一
年六月十日屆滿。由二零二零年一月二十九日直至二零二零年十二月十日（包括當日）
期間租金為象徵式租金。售後回租協議和象徵式租金是賣方根據購買協議施行的銷售
條件之一，並且是購買合約的基本要件，當中，如此陈列與賣方並無商議餘地的。這
銷售條件的目的最初是為了在完成交易後留存足夠時間給倫敦市警察隊从新安设，而
不會引致任何年夜筆租金費用。經與賣方進一步商量後，本公司其後胜利要求賣方由二
零二零年十二月十一日起繳付每年租金約800,000英鎊（相等於約
8,100,000港元），不
包括增值稅及有關該物業之所有電費及其他服務消耗的開支，該租金須按月支付。該
租金是由賣方（作為承租人）和買方（作為房東）根據售後回租協議相方同意達成的。董
事認為售後回租期間的租金費用是公平及合理的，因為倘若本公司並不與賣方協商，
預期不會有租金作為收購的銷售條件的一部门。經此商量之後，賣方因此有指定權利
提早於二零二零年七月三十一日之後任何時間終止售後回租協議，惟必要得多於一個
月之前以書面通知買方該項決定。倘若倫敦市警察隊未能於二零二零年十二月十日或
之前使該物業空置，則賣方將需每年支付約800,000英鎊的租金，直至售後回租協議到
期為止。董事會認為此陈列符合本公司及其股東之整體利益。


董事認為，收購該物業為本公司提供了絕佳的機會，使本公司擁有倫敦市內的豪
華文物酒店。因此，董事認為以公平的租金收入蒙受不超過
18個月的售後回租協議的
條款是公平合理的，而本公司可同時為擬議的酒店計劃和準備申請規劃同意書在開始
工作之前進行施工招標。


– 8 –



該物業
英國倫敦EC2區木街(Wood Street) 37號木街(Wood Street)警察局總部


– 9 –


該物業
英國倫敦EC2區木街(Wood Street) 37號木街(Wood Street)警察局總部

– 10 –



4. 該收購之原因及利益
順豪物業集團次要從事房地產投資及物業租賃等業務，以及透過其次要附屬公司
從事酒店投資及酒店解决。本公司之附屬公司華年夜酒店認為該收購屬於其日常業務。


賣方為倫敦市市長、百姓及市民，倫敦市的政府。Sir Michael Snyder（倫敦市法
團(City of London Corporation)轄下之金融建設委員會(Capital Buildings Committee)之
主席）說：「木街(Wood Street)的出售提供機會幫助舒緩在倫敦市中心Square Mile的過
夜住宿持續需求。當我們朝著實現我們對城市作為24/7目的地的願景努力時，估計將
必要超過4,000間酒店客房，以滿足工人、遊客和居民的需求。宣佈這一發展項目是向
著這一目標的正確方向邁進一步。」

鑒於英國倫敦市中心地區的活力經濟重要性及該物業的發展前景，董事會認為該
收購為順豪物業集團（順豪控股集團之成員）之投資良機，於倫敦市（全球最年夜的商業
和旅遊中心之一）擴年夜和分散其物業投資。董事會同時認為該收購將使順豪物業集團策
略性地增加其在英國倫敦的投資。


該收購之購入價為40,000,000英鎊（相等於約
404,540,000港元），對華年夜酒店集團
而言，這是一個良好機會，以相對較低的價錢，按總內部面積117,472平方呎計算為每
平方呎341英鎊（相等於約
3,500港元）購入位於倫敦中心地帶之年夜型物業。該收購使華
年夜酒店集團可進軍倫敦商業及旅遊業中心，同時可受惠於可觀的翻新潛力及其將來收
入。


倘若要由現時的特別用途变革变换為寫字樓，零售用途或酒店用途，規劃同意書必須
当时獲得容许。本公司擬將該物業用变革变换為擁有200間客房的酒店（包括餐廳、酒吧、
水療中心、健身房及會議室）。必要年夜約三個月的時間來準備此類規劃同意書容许申請
的詳細信息。預計額外必要九個月的時間才华獲得最終規劃同意書的容许。概因在售
後回租協議，並無設有由本公司提早終止條款，該物業預備建築工程，將會在以下情
況下展開，當英國警察隊使該物業空置或當售後回租協議屆滿，兩者之中視乎何者時
間最短。就董事所知，所悉及所信，尚未清楚本公司是否會就申請同意
╱變更該物業
的用途必要支付任何費用及賠償。然而，倘若本公司必要就此申請支付任何費用及賠
償，本公司有足夠的內部資源來支付此類費用及賠償。


– 11 –



在本通函附錄三之物業估值報告所述，該初次租賃包括海涵超額條款，倘若該樓
宇重建後總內部面積超過123,000平方呎的規模，並在獲得此項容许而尚未施工下獲
得利益而觸發超額條款。超額費用為162.50英鎊乘以由計劃容许許可的總內部面積
超過123,000平方呎所得的平方呎。本公司擬議重建該物業所建議的平面圖並不超過
123,000平方呎，並且本公司並無意向改變或变革变换所建議的平面圖。因此，本公司認為
不會觸發超額條款，並且本公司將不會支付超額費用。


該物業座落於倫敦市中心的優越位置，是轉換為甲級辦公室，及零售以及食品
╱
飲料混合用途的志向選擇。然而，解决層認為更佳規劃去翻新這座高格調、位置優越
的典雅文物建築，使其成為一座擁有約200間客房，具有餐廳、酒吧、宴會室及水療中
心之華麗典雅文物酒店，總內部面積約117,472平方呎。解决層很榮幸地有此機會翻新
這座位於倫敦市之華麗及典雅的文物建築。


規劃部門已舉行了明確同意申請前會議，在會議中已討論及同意了下列事項︰


.
樓宇現狀可進行內部改建以致从新配置及合理化現時建築
.
改動兩層地庫面積以作混合商業用途
.
考慮到該樓宇的歷史價值，填平花園以成為高質素的有形物料及點綴辦公
室計劃將會獲得支持
.
辦公室計劃將會獲得支持
.
有潛質变革变换為酒店用途，這會提供機會留存樓宇內之內部特色與及保護樓
宇文物建築
.
於地下及地庫展現混合現代商業用途，包括A1及╱或D2
因華年夜酒店為順豪物業所持有71.09%權益之附屬公司，而順豪物業則為順豪控股
所持有63.44%權益之附屬公司，故順豪物業及順豪控股透過其於華年夜酒店之股權而從
該收購中獲益。基於上述原因，順豪物業董事會認為該收購符合本公司及其股東整體
之最佳利益。


– 12 –



5. 該收購之財務影響
完成收購該物業之後，該物業之任何公平值之變動同時將會反映在順豪物業集團
之損益表。


完成該收購之後，在售後回租協議的租賃期內，該物業將被確認為順豪物業集團
的投資物業，並將每年進行公允值評估。


總資產將會在投資物業增加約421,600,000港元，同時銀行及現金將會減少約
422,600,000港元以作抵銷，導致總資產淨減少約1,000,000港元。總負債並無改變概因
該收購由順豪物業集團內部資源全數撥付。



6. 順豪物業之資料
順豪物業為一間於香港註冊成立之有限公司，其已發行股份於聯交所主板上市及
買賣。順豪物業集團之次要業務包括從事房地產投資及租賃。順豪物業還透過華年夜酒
店其次要附屬公司從事酒店投資及解决。於最後實際可行日期，順豪物業擁有華年夜酒
店已發行股份總數約71.09%。



7. 賣方之資料
就董事所知及所得資料，賣方為倫敦市市長、百姓及市民（倫敦市的政府）。


就董事作出一切合理之查詢後所知、所得資料及所信，賣方及其最終實益擁有者
均為獨立第三者。



8. 額外資料
由於賣方為倫敦市市長、百姓及市民（倫敦市的政府），並且由於該物業已被倫敦
市警察局佔用，因此無法獲得可識別的收入流和或相關的帳簿和記錄就物業而言。因
此，根據上市規則第14.67(6)(b)(i)條就該物業的可識別收入流編製前三個財政年度的
損益表之規定無須遵守。


– 13 –



董事會函件
– 14 –
如上所述，該收購已獲得股東的書面容许。董事將進一步補充，倘本公司將召開
股東年夜會以容许該收購，董事將建議順豪物業股東投票贊成收購事項，因為順豪物業
董事會認為該收購符合本公司及其股東的整體利益，正如在本節「該收購之原因及利
益」段所述。

謹請　閣下垂注載於本通函附錄之資料。

此致
公司之列位股東　台照
承董事會命
順豪物業投資有限公司
主席
鄭啓文
謹啓
二零二零年三月二十五日
– 14 –
如上所述，該收購已獲得股東的書面容许。董事將進一步補充，倘本公司將召開
股東年夜會以容许該收購，董事將建議順豪物業股東投票贊成收購事項，因為順豪物業
董事會認為該收購符合本公司及其股東的整體利益，正如在本節「該收購之原因及利
益」段所述。

謹請　閣下垂注載於本通函附錄之資料。

此致
公司之列位股東　台照
承董事會命
順豪物業投資有限公司
主席
鄭啓文
謹啓
二零二零年三月二十五日

1.
順豪物業集團截至二零一六年、二零一七年及二零一八年十二月三十一日
止年度之順豪物業集團經審核綜合財務資料及截至二零一九年六月三十日
止六個月之簡明綜合財務報表
順豪物業集團(a)截至二零一六年十二月三十一日止年度之經審核綜合財務報表
載列於本公司二零一六年年報內第27頁至第84頁，該年報於二零一七年四月二十日刊
發；(b)截至二零一七年十二月三十一日止年度載列於本公司二零一七年年報內第29頁
至第86頁，該年報於二零一八年四月二十日刊發；(c)截至二零一八年十二月三十一日
止年度載列於本公司二零一八年年報內第
35頁至第
102頁，該年報於二零一九年四月十
七日刊發；及(d)截至二零一九年六月三十日止六個月之簡明綜合財務報表載列於本公
司二零一九年中期報告內第15頁至第42頁，該中期報告於二零一九年九月二十六日刊
發。


上述的年度報告及業績书记可在交易所的網站( .hkex.com.hk)及本公司
的網站( .shunho.com.hk/shpi/)可供查閱。尤其是，所述年報及中期報告的網
站連結如下：

二零一六年年報：


https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/0420/ltn20170420127.pdf

二零一七年年報：


https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2018/0420/ltn20180420329.pdf

二零一八年年報：


https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2019/0417/ltn20190417217.pdf

二零一九年中期報告：


https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2019/0926/ltn20190926051.pdf

– 15 –



2.
債務聲明及或然負債
於二零二零年一月三十一日辦公時間結束時（即為了印刷本通函前編製本債務聲
明之最後實際可行日期），順豪物業集團尚未清還下列銀行貸款及其他借款：


(i)
欠順豪控股之無擔保及無抵押借款金額約5,800,000港元；及
(ii)
銀行貸款約898,500,000港元，由順豪物業集團之附屬公司及本公司作為擔
保，並以(a)順豪物業集團之若干物業作為固定押記；(b)順豪物業集團若干
附屬公司之股權權益；(c)順豪物業集團之租金收入之轉讓；(d)順豪物業集
團之附屬公司之贷款及證券作為押記及
(e)順豪物業集團之若干物業保險之
轉讓。

除了上文所述或在本通函其他处所所表露以外，並除本集團內負債外，順豪物業
集團於二零二零年一月三十一日辦公時間結束時並無尚未清還之任何已發行及同意發
行而尚未發行的貸款資本、銀行透支、貸款或其他類似債務、承兌或承兌信貸下的負
債、債券、抵押、押記、租購承諾、擔保、租務承擔或重年夜或然負債。



3.
順豪物業集團的財務和貿易前景
順豪物業集團目前擁有九家帶來收入的酒店，七間位於香港，一間位於上海，一
間位於英國及新近收購之Wood Street Hotel之翻新工程項目將成為第十間帶來收入的
酒店（根據《售後回租協議》，從賣方所得的收入將由二零二零年十二月十一日開始以
及從該物業轉換現有用途後而來自酒店房間和其他設施的收入）。順豪物業集團於二零
一七年及二零一八年之除了稅後溢利分別為848,084,000港元及683,380,000港元。順豪物
業集團於二零一九年中期業績之除了稅後溢利為107,863,000港元。


順豪物業集團將繼續其於英皇道633號及雪廠街順豪商業年夜廈之解决及投資並投
資於華美達盛景酒店之收入。


順豪物業集團之次要附屬公司華年夜酒店將繼續其酒店投資及經營之業務，並將會
尋求機會透過收購可帶來收入之物業以達致增加收入。


於二零一九年上半年度，華年夜酒店集團從其眾多胜利的酒店中獲得了可觀的收
入。該酒店集團很榮幸地擁有貴重且帶來極年夜收入之資產基礎，同時截至二零一九年
六月三十日，順豪物業集團（包括華年夜酒店集團）坚持低的資產負債比率
11%，按整體
債務相對已使用資金計算。


– 16 –



順豪物業集團如此低的資產負債比率使其有足夠的財務身手來應付Wood Street
Hotel之翻新工程費用以及收購將來帶來收入之物業及發展工程項目。


順豪物業集團正遭受晦气的酒店業務狀況，概因自二零一九年六月以來的社會不
穩定及二零一九年十二月爆發的新冠肺炎所致。


然而，由於香港城市景點眾多，董事相信在當前的逆境危機過後，酒店業務將立
即反彈。解决層將盡力尋求良機透過收購新冠肺炎可產生收入之物業而達致增加整體
收入及經營溢利。


鑑於現時新冠肺炎及街頭暴力抗爭，來港旅客將會年夜量減少。直至危機過去，順
豪物業集團之酒店會经受酒店收入之年夜幅減少。



4. 營運資金
經考慮該收購完成及順豪物業集團可得的財務資源（包括現行可用的信貸額度）
後，董事認為順豪物業集團將具備空虚的營運資金以應付本通函日期起計十二個月之
需求。


– 17 –



甲. 順豪物業集團未經審核備考財務資料

緒言

下文乃順豪物業投資有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱為「順豪物業集
團」）截至二零一九年六月三十日有關收購位於英國倫敦之物業（「該收購」）具說明性及
未經審核備考簡明綜合資產及負債表（「未經審核備考財務資料」），編製以下未經審核
備考財務資料旨在闡明倘該收購已於二零一九年六月三十日完成，該收購對順豪物業
集團資產及負債之影響。


未經審核備考財務資料依照於二零一九年六月三十日之未經審核簡明綜合財務狀
況表（摘錄自順豪物業集團截至二零一九年六月三十日六個月止之未經審核簡明綜合財
務報表）而編製，並就有關該收購對該收購之直接歸屬事項及不相關之未來变乱或決
定，以及事實憑據而作出備考調整。


未經審核備考財務資料由本公司董事按照香港聯合交易所有限公司之證券上市規
則第4.29段之規定而編製，僅作說明用途，且其根據一系列的假設、估計、不確定性
及現時可得資料。因此，未經審核備考財務資料並不旨在描述倘順豪物業集團於二零
一九年六月三十日完成該收購之實際資產及負債，或不旨在預測順豪物業集團將來資
產及負債。


未經審核備考財務資拾掇應連同載列於順豪物業集團截至二零一九年六月三十日
六個月止已刊發之中期報告之順豪物業集團歷史財務資料，與及載列於本通函其他地
方之其他財務資料一併閱讀。


– 18 –



乙. 未經審核備考簡明綜合資產與負債表
於二零一九年六月三十日
順豪物業集團
於二零一九年
六月三十日
千港元
（未經審核）
（附註1）
備考調整
千港元千港元
（附註2）（附註3）
順豪物業集團
於該收購後
千港元
非流動資產
物業、機器及設備
使用權資產
投資物業
於其他全面收益內呈列公平值之股權投資
已付購入物業、機器及設備之按金
3,764,078
27,513
5,024,600
142,412
5,800
–
–
421,624
–
–
–
–
–
–
–
3,764,07827,5135,446,224142,4125,800
8,964,403 421,624 – 9,386,027
流動資產
存貨
貿易及其他應收帳款
其他按金及預付款項
銀行結餘及現金
1,316
18,820
16,544
576,663
–
–
–
(421,624)
–
–
–
(987)
1,31618,82016,544154,052
613,343 (421,624) (987) 190,732
流動負債
貿易及其他應付帳款及預提帳款
已收租金及其他按金
合約負債
稅務負債
銀行貸款
33,761
28,524
5,825
34,154
214,604
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
33,76128,5245,82534,154214,604
316,868 – – 316,868
淨流動資產（負債）
296,475 (421,624) (987) (126,136)
總資產減流動負債
9,260,878 – (987) 9,259,891
非流動負債
銀行貸款
已收租金按金
遞延稅務負債
719,994
23,760
165,034
–
–
–
–
–
–
719,99423,760165,034
908,788 – – 908,788
淨資產
8,352,090 – (987) 8,351,103

– 19 –



附註：


1.
數字乃摘錄自順豪物業集團截至二零一九年六月三十日之未經審核簡明綜合財務狀況表（載列於本
公司截至二零一九年六月三十日止六個月之已刊中期報告）。

2.
該調整指，為備考目的，倘購買合約已於二零一九年六月三十日完成。該調整旨在反映(i)該收購
之固定購買價為40,000,000英磅（若參照於二零一九年六月三十日之兌換率，相等於約
396,800,000
港元）乃按載列於本通函第
6頁所述的而釐定及(ii)增加的成本為24,824,000港元，此筆款項為該收
購之直接歸屬成本，包括釐印費
1,989,500英磅（若參照於二零一九年六月三十日之兌換率，相等於
約19,736,000港元）、律師費用111,150英磅（若參照於二零一九年六月三十日之兌換率，相等於約
1,102,000港元）及海外署理費用
300,000英磅（若參照於二零一九年六月三十日之兌換率，相等於約
2,976,000港元），以及香港署理費用
1,010,000港元。估計總收購成本為421,624,000港元。概不表
示英鎊已按或已可按或可按該匯率或其他匯率兌換港幣，或反之亦然。

該物業將由順豪物業集團根據售後回租協議持有以賺取租金，故此被分類為投資物業，此投資物業
起初以成本入帳，而其後則以公平值入帳。投資物業公平值之變動將會於損益表中確認。在編製未
經審核備考財務資料之過程中，本公司董事假設倘若該收購於二零一九年六月三十日完成交易，該
物業於二零一九年六月三十日被視為公平值約為40,000,000英磅，此金額年夜約相等於該物業之購入
價。



3.
該調整指歸屬於編製本通函估計交易成本約987,000港元之費用。

4.
並無對順豪物業集團於二零一九年六月三十日之後所作出之任何貿易業績或所簽訂之其他交易作出
調整。

5.
作為計算本未經審核備考財務資料內之未經審核備考調整，已採納適用於二零一九年六月三十日之
兌換率，以每1英磅兌換9.92港元換算。概不暗示英鎊已按或已可按或可按該匯率或其他匯率兌換
港幣，或反之亦然。

– 20 –



丙. 獨立申報會計師就編製未經審核備考財務資料的核證報告

以下為本公司申報會計師德勤.關黃陳方會計師行（香港執業會計師）就本集團
未經審核備考財務資料發出的獨立申報會計師核證報告全文，以供載入本通函。



有關編製未經審核備考財務資料的獨立申報會計師核證報告

致順豪物業投資有限公司列位董事

吾等已完成核證工作，以就順豪物業投資有限公司（「貴公司」）董事（「董事」）編
製　貴公司及其附屬公司（以下統稱為「貴集團」）的未經審核備考財務資料作出報告，
僅供說明用途。未經審核備考財務資料包括　貴公司於二零二零年三月二十五日刊發
之通函（「通函」）第
18至20頁所載於二零一九年六月三十日的未經審核備考簡明綜合資
產及負債報表及相關附註。董事編製未經審核備考財務資料所依據的適用準則載於通
函第18至20頁。


未經審核備考財務資料乃由董事編製，旨在說明購買位於英國倫敦之物業（「該收
購」）對　貴集團於二零一九年六月三十日的財務狀況的影響，猶如該收購已於二零一
九年六月三十日進行。作為此程式的一部门，有關　貴集團財務狀況的資料乃董事摘
錄自　貴集團截至二零一九年六月三十日止六個月的審閱報告，而該審閱報告經已刊
發。


董事就未經審核備考財務資料應負的責任

董事負責根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則（「上市規則」）第
4.29段及參
考香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈的會計指引第
7號「編製備考財務資料以供
載入投資通函」（「會計指引第7號」）編製未經審核備考財務資料。


– 21 –



吾等的獨立性及質量控制

吾等已遵守香港會計師公會頒佈的「專業會計師品德守則」中對獨立性及其他道
德的要求，有關要求乃基於誠信、客觀、專業身手及應有的審慎、保密性及專業行為
的基来源根基則而制定。


本所應用香港會計師公會頒佈的香港質量控制標準第1號「企業進行財務報表的
審核及審閱的質量控制以及其他核證和相關服務工作」，並據此維持全面的質量控制系
統，包括關於遵守操守規定、專業標準以及適用法律及監管規定的成文政策和办法。


申報會計師的責任

吾等的責任乃按照上市規則第4.29(7)段的規定，就未經審核備考財務資料發表意
見，並向　閣下呈報。對於吾等過往就編製未經審核備考財務資料所用的任何財務資
料而發出的任何報告，除了對吾等於該等報告發出日期報告的收件人負責外，吾等概不
承擔任何責任。


吾等根據香港會計師公會頒佈的香港核證工作準則第3420號「就編製載入招股章
程的備考財務資料作出報告的核證工作」進行委聘工作。該準則規定申報會計師規劃
並執行办法，以合理確定董事於編製未經審核備考財務資料時是否已根據上市規則第


4.29段的規定以及參照香港會計師公會頒佈的會計指引第7號。

就此項委聘而言，吾等並無責任就於編製未經審核備考財務資料時所用的任何過
往財務資料更新或从新發表任何報告或意見，且吾等於受聘進行核證的過程中，亦無
就於編製未經審核備考財務資料時所用的財務資料進行審核或審閱。


載入投資通函的未經審核備考財務資料僅供說明重年夜变乱或交易對　貴集團未經
調整財務資料的影響，猶如於供說明用途所選定的較早日期該变乱已發生或該交易已
進行。因此，吾等無法保證於二零一九年六月三十日該变乱或該交易的實際結果會否
如呈列所述。


– 22 –



就未經審核備考財務資料是否已按適當準則妥善編製而作出報告的合理核證委
聘，波及進行办法以評估董事在編製未經審核備考財務資料時所用的適用準則有否提
供合理依據，以顯示直接歸因於該变乱或該交易的重年夜影響，以及就下列各項提供充
份而適當的憑證：


.有關備考調整是否已對該等標準產生適當影響；及
.未經審核備考財務資料是否反映未經調整財務資料已妥當應用該等調整。

所選办法視乎申報會計師的判斷，當中已考慮到申報會計師對　貴集團性質的理

解、與未經審核備考財務資料的編製有關的变乱或交易，以及其他相關委聘核證狀況。

此項委聘亦波及評估未經審核備考財務資料的整體呈列方式。

吾等相信已取得足夠及恰當的憑證，為吾等的意見提供基準。


意見

吾等認為：


(a)
未經審核備考財務資料已按所述基準妥善編製；
(b)
有關基準與　貴集團的會計政策一致；及
(c)
有關調整就根據上市規則第
4.29(1)段表露的未經審核備考財務資料而言屬
恰當。

德勤.關黃陳方會計師行

執業會計師
香港
二零二零年三月二十五日


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以下為獨立估值師Allsop LLP就華年夜酒店投資有限公司擬收購之物業於二零二零
年二月二十四日的估值發出之函件全文及估值證書，乃為載入本通函而編製。



敬啟者：


WOOD STREET HOTEL LIMITED（「貴公司」）


37 WOOD STREET, LONDON, EC2P 2NQ（「該物業」）

根據從Wood Street Hotel Ltd（由順豪控股有限公司及其附屬公司轉交）（「貴公
司」）董事接獲之指示，上述發展物業之租賃權益已於二零二零年二月二十四日進行估
值，以供收購之用途。


吾等認為，吾等乃根據《英國皇家特許測量師學會估值－全球準則》（自二零二零
年一月三十一日起生效）作為外聘估值師行事，而吾等確認依照　閣下的指示，吾等符
合獨立估值師的標準。吾等確認估值師擁有勝任估值工作所需的知識、技能及理解。


估值乃遵照《英國皇家特許測量師學會估值－全球準則（二零二零年）》進行。《英
國皇家特許測量師學會估值－全球準則》應用最新的國際估值標準。權益的估值須受
已表露之任何分租所規限，並享有該等分租之利益。雖然估值已扣除了買家之成本，惟
概無就出售所產生之開支作出準備，亦無就處置（不論是視作處置或其他方式）也许引
起之稅項作出準備。租金或資本值之估計不包括任何或會適用之增值稅。吾等就價值
之意見以英鎊為單位。


就該物業的租住權及佔用租約而言，吾等依賴　貴公司為Wood Street Hotel Ltd
提供的資料及DLA Piper為Wood Street Hotel Ltd編製的日期為二零一九年十二月十八
日之業權報告。吾等建議由　閣下的律師核實吾等所獲提供資料之準確性。吾等已審
視由感德梁行就倫敦市法團（該物業的賣方）編製的日期為二零一八年十二月十八日之
《建築測量技術盡職審查報告》。吾等依賴市場銷售資料內所提供的樓面面積，而吾等

– 24 –



明白該等面積是由Plowman Craven Asoociates根據《英國皇家特許測量師學會測量實務
守則（第
6版）》按淨額及總額基準計量。吾等亦已審視由
Dexter Moren Associates就華
年夜酒店投資有限公司編製的日期為二零一九年十二月之可行性文件（第五修訂版）。吾
等亦已審視倫敦市建築環境部的首席規劃主任於二零一九年五月二十日向感德梁行發
出的預先申請回應函件。


就(a)業權報告及(b)建築測量技術盡職審查報告（合稱為「該等報告」）而言，摘錄
自該等報告的資料参与吾等的估值報告內，即有關業權報告的第11節（租期）及有關建
築物測量盡職審查報告的第6節（明顯修葺狀況）。業權報告說明，在業權報告所載事項
的規限下，業主對該物業有良好及可轉讓的業權，並在英國土地註冊處登記為註冊業
主，而當　閣下獲授予物業租約後，　閣下將取得物業的良好及可轉讓租賃業權；而彼
等並不知悉有任何理由　閣下不應在英國土地註冊處登記為該物業的註冊業主。在產
權負擔方面，存在一項超額費契據，即若於租期首三年內出售主租約，即會引發相等
於任何贬值淨額50%的「補償」付款。此外，倘　閣下獲得容許總內部面積超過
123,000
平方呎的規劃許可，而　閣下執行該計劃或連帶該許可的利益進行出售，則　閣下將
須就該許可的跨越123,000平方呎的總室內面積支付每平方呎162.50英鎊的超額費。該
超額費契據的條款及影響在主租約完成日期三年之後不再適用。


吾等並無檢查業權文件及租約，而就本次估值而言，　貴公司及其顧問提供之租
住權、租約、規劃、法定通知、樓面面積及其他相關資料之詳情均獲接納為正確。該
物業已按此基準及概不會影響估值之未表露事宜之理解進行估值。除了非另作指示，乃
假設業權契據及租賃不載有任何不尋常或嚴苛之限制、契諾或其他產權負擔而會影響
該物業之價值。


除了另有表露者外，就估值而言，乃假設該物業之相關權益並無波及按揭、押記或
其他債務證券，亦無就該等押記或債務進行扣減。


吾等已就該物業是否存在任何規劃同意向倫敦市法團的規劃部進行互聯網查詢。

該物業為二級登錄建築，但並非處於保育地區內。根據日期為一九六一年二月二十三
日的許可（參考編號
AR/TP.86998/NE），該物業獲規劃法令允許的用途為警局。在受限
制
╱繁瑣的規劃條件方面，吾等明白到一九六一年的許可僅包括海涵一項持續條件，即須
提供停車場和永久留存，並僅供建築物的佔有者或使用者的車輛停泊，而弗成作其他
用途。當物業从新發展時，此項條件須予修訂或消除。


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吾等已審視倫敦市建築環境部的首席規劃主任於二零一九年五月二十日向感德梁
行發出的預先申請回應函件（「回應函件」）。該回應函件提述該物業的潛在其他用途，
並重點指出，當地規劃強調有必要維持倫敦市作為全球次要金融及專業服務中心的角
色。鑒於周圍建築物年夜多用作辦公室，故假設B1(a)辦公室應是目標物業的優先用途。

因此，用作辦公室以外的其他用途的理據在於，該物業因屬二級登錄建築所受到的限
制而不能用作辦公室。回應函件說明，該物業或許具潛力改造作為酒店用途而有機會
留存建築物內的室內特色，但需令倫敦市信納這是保護歷史建築的最有效举措。


除了　貴公司所表露者外，概無對規劃同意作查核，内蒙古物业，並假設該物業乃根據所有必需
之同意而建造、佔用及使用，而現時並無法定規定或通知尚未履行。倘已提出規劃查
詢，規劃師毋須就彼等提供之資料承擔法律責任，因此，吾等無法承擔該項資料之責
任。


吾等已審視感德梁行就倫敦市法團（該物業的賣方）編製的日期為二零一八年十
二月十八日之《建築測量技術盡職審查報告》（「技術審查報告」）。技術審查報告标明，
只要考慮到報告內提出的問題並基於該等問題的短暫性和局限性，則從技術角度而言
並無發現任何重年夜問題。技術審查報告就未來五年所識別的各種維修工程提供成本；
而所估計的成本不包括增值稅及專業費用。第一年及第二至第五年所波及的成本估計
分別為1,561,500英鎊及246,000英鎊。現時該物業租予倫敦市市長、百姓及市民（由倫
敦市警方使用），租期於二零二一年六月十日屆滿；屆時該物業將具有从新發展機會。

因此，如果該物業將以目前狀況使用，維修及後續費用才會相關。然而，如果該物業
从新發展，則已識別的維修工程將年夜部分屬不重要，因為任何全面的从新發展計劃將
包括替代已識別的維修項目之工程。


吾等並無就所建議的酒店从新發展計劃審視任何成本估算或標書。就吾等之估值
而言，吾等已在網上向BCIS（建築成本信息服務，為英國建築行業的成本及價格信息
提供者）查詢
╱諮詢。

BCIS举措是由英國工料測量師最普遍採用的成本計算举措。


根據BCIS提供的資料，在倫敦市範圍內的酒店建築成本介乎每平方呎140英鎊至
355英鎊。就吾等之估值而言，吾等已採用較高的數字每平方呎355英鎊作為吾等對物
業从新發展為酒店所估計的成本。理由在於，首先吾等認為有關該物業的任何从新發
展計劃無疑將波及較高成本，這反映該物業的二級登錄建築的性質。其次，為了確保
可收取較高的房租，該物業必要進行高規格裝修，以反映高級豪華精品酒店應有之格
調。


– 26 –



該物業並無就估值目的而進行結構測量，亦無對設施進行測試。該物業已按樓宇
建築概無使用有害物料或技術以及土地不容易受沉降、收縮或其他類似危害影響之假設
進行估值。吾等對任何現有或日後也许引起之缺陷概不承擔責任。


該物業的外部已於二零二零年二月十一日由Vik Shukla BSc (Hons) MRICS（皇
家特許測量師編號1105515）及Edward Dunningham BSc (Hons) MRICS（皇家特許測
量師編號
0085633）進行檢查。謹請注意，吾等對該物業的檢查僅限於樓宇的外部建造
物料，且吾等僅從底層進行檢查，而無法進入樓宇屋頂。吾等無法檢查該物業內部任
何部分，理由在於該物業由警方佔用，而我們了解到警方以此場地執行敏感的反恐工
作，而警方明確暗示不许許進行內部檢查。吾等假設吾等無法進入的处所不會揭露任
何重年夜缺失或導致吾等會對估值數字作重年夜修改。


吾等已獲　貴公司知會，　貴公司已就視察目標物業制訂办法，特別有關環境事
宜，並將妥善就辨識出的任何該等事宜加以適當關注。吾等並無獲提供相反資料，並
已假設該物業並無（亦不年夜也许會）受到土地污染影響，且並無岩土狀況會影響該物
業的現時及未來用途。吾等已於吾等的估值中反映了自　貴公司收到的有關污染之證
明，但除了另有說明外，吾等已假設任何清除了污染工作的成本屬不重年夜。


吾等之報告範圍不包括就有關也许因電腦化服務系統故障而引起的問題之意見。

尤其是，吾等並無陈列進行任何調查，以確定所有設備、廠房及機器以及構成此中部
份之服務是否包括海涵在構成估值標的事項的物業之內，以及所有設備、廠房及機器和可
能對該物業造成影響之供應商或其他第三方之服務是否符合現行規定
╱準則。因此，
吾等無法報告設備、廠房及機器以及上述服務遵守所有相關準則及規定。因此，就吾
等之估值而言，吾等假設該物業之價值將不會受不符合相關準則或規定之電腦化設
備、廠房或機器之任何問題之晦气影響。倘其後確定該物業受到電腦化設備或其他服
務之問題影響，則也许令下文所報告之價值降低。


吾等已假設　貴公司已獲得能源表現證書（如必要）。


雖然吾等已就該物業作為一間酒店進行調查並已達致市場租金之意見，但必要注
意的是，該物業應由業主兼佔用人營運或根據解决協議營運，而酒店行業內年夜部分物
業一般均以此方式營運。根據吾等之研究及與專門從事該市場範疇的署理所進行之討

– 27 –



論，吾等認為，若該物業一經从新發展為酒店，基於其位置及最終產品之質素，該物
業每房間的每年租金收入將可達
25,000英鎊至
30,000英鎊之間，而吾等認為這租金範
圍的上限乃屬合適。吾等認為市場租金為每年5,527,500英鎊，相等於每房間
╱每門匙
每年27,500英鎊。吾等預期需求將來自願意就物業訂立租約（一般確定為
25至35年）的
高端豪華精品酒店營運商。然而，更年夜也许的選擇是售予酒店營運商或根據解决協議
佔用。


在達致目標物業之價值時，吾等採用比較法及餘值法。比較法是就確立酒店的

脫手價值（經再發展後）而使用，波及對近期同類物業之市場銷售證據作阐发。具相

若面積、特性及地點的可比較物業，乃因應各項物業各自的優點和缺點作阐发和仔細

衡量，以達致公平的價值比較。在餘值法方面，目標物業之價值乃根據規管目標物業

用途的主租約及其他法定限制所作的最佳用途而作評估。該举措波及對總發展價值所

作的評估，並從其扣除了總發展成本及風險和利潤限額，從而得出代表目標物業市值之
「餘」值。


目標物業於二零一九年六月由感德梁行推出市場求售。根據吾等與感德梁行所進
行之討論，吾等明白到，該物業於推銷期間市場反應踴躍，錄得的參觀次數約有130
次。對該物業暗示興趣的年夜多為酒店營運商，亦有小部分為機構。負責出售物業的代
理已经暗示，賣方收到
20個出價。此外，吾等獲告知，有一名投標者出高價求購，其出
價較Wood Street Hotel Ltd支付的購買價4,000萬英鎊超过跨过約100萬英鎊。


經考慮上述因素，吾等認為　貴公司所持有該物業的租賃權益（連帶相關租約的
利益）於二零二零年二月二十四日之市值（定義見本函件附件）為：


40,000,000英鎊
（四千萬英鎊）

– 28 –



吾等確認估值乃由就所需目的而言為合資格之估值師進行，而該物業於二零二
零年二月十一日由Vik Shukla BSc (Hons) MRICS（皇家特許測量師編號1105515）及
Edward Dunningham BSc (Hons) MRICS（皇家特許測量師編號0085633）進行外部檢
查。Vik Shukla及Edward Dunningham分別擁有15及25年的目標物業所在地區的物業
估值經驗。至於在Allsop LLP的工作經驗，Vik Shukla及Edward Dunningham分別在
Allsop LLP工作約2.25年及27年。


本估值報告簡化版乃為所述目的而提供，僅供指定客戶使用。本報告為客戶及其
專業顧問之機密文件，估值師概不會向任何其别人士承擔任何責任。


倘Allsop負責向　閣下提供意見及
╱或服務，則於法律及法規准許之最年夜範圍
內，身為Allsop之成員或僱員或顧問之個別人士（無論該名個別人士是否被稱為「合夥
人」）概不會就　閣下所獲提供之服務對　閣下或任何人承擔或承認責任。　閣下同意
（於有關協定根據適用法律及法規可予強制執行之範圍內），　閣下將不會按合約、侵權
（包括但不限於疏忽）、違反法定責任或其他基準就　閣下所獲提供的任何意見及
╱或
服務向Allsop之成員或僱員或顧問提出申索，惟此舉將不會限制或罢黜Allsop自己就其

成員、僱員或顧問之作為或不作為應負之責任。


未經估值師書面容许所示形式及內容，本估值報告簡化版之全部或任何部分或其
中內容的任何提述均不得以任何方式載列於任何已發表之文件、通函或聲明內，亦不
得以任何方式刊發。


該物業已經查核，而本估值報告簡化版由Vik Shukla BSc (Hons) MRICS（皇家特
許測量師編號：1105515）（合夥人）編製。本估值報告簡化版已經
Edward Dunningham
BSc(Hons) MRICS（皇家特許測量師編號：0085633）（商業解决合夥人）容许。


此致

香港中環

雪廠街24至30號

順豪商業年夜廈3樓

順豪控股有限公司

順豪物業投資有限公司

華年夜酒店投資有限公司

轉交Wood Street Hotel Ltd董事　台照

代表


Allsop LLP

合夥人


VIK SHUKLA

BSc (Hons) MRICS（皇家特許測量師編號：1105515）
直線電話：+44 (0)207 543 6730
電郵：[email protected]
地址：33 Wigmore Street, London W1U 1BZ


謹啟

二零二零年二月二十四日

– 29 –



附錄三 物業之物業估值
– 30 –
英國皇家特許測量師學會估值－全球準則
自二零二零年一月三十一日起生效
市值
市值
於估值日期由自願買方與自願賣方經過合理推銷，且在知情、審慎及並無強迫之
情況下經公平交易後就一項資產或負債交換之估計金額。

– 30 –
英國皇家特許測量師學會估值－全球準則
自二零二零年一月三十一日起生效
市值
市值
於估值日期由自願買方與自願賣方經過合理推銷，且在知情、審慎及並無強迫之
情況下經公平交易後就一項資產或負債交換之估計金額。


物業

Wood
Street
London
EC2P 2NQ

詳情、樓齡及年期

屬二級登錄建築的物業包括兩個次要部分：
周圍設有年夜庭院的四層高建築物，以及位於
地盤東北角的13層高年夜樓（
13樓為綠化層）。

物業於一九六三年至六六年由McMorran and
Whitby建造，樓齡約為54至57年，是為倫敦
市警方而建，准許作警局用途。該物業具有重
新發展機會，淨室內面積為56,577平方呎，而
總室內面積為117,472平方呎。該物業屬二級
登錄建築，即暗示有關樓宇及構築物具特殊利
益而應盡全力保育（附註1）。登錄建築認定是
具國家重要性的建築物。登錄建築是英國特殊
建築和歷史遺產法定列表中在列的建物類別。

在該列表中在列的建築物受到法律保護，在未
經當地規劃機構特別許可，不得拆毀、僭建或
作重年夜改動。


該物業按租約持有，自完成日期起按象徵式租
金（不予檢討）出租，租期為
151年。據吾等了
解，主租約自完成日期起計的租期為151年。

吾等並無審視主租約（附註2），惟吾等了解到
該物業准許作警局用途，直至租回期屆滿為止
（在本報告第
12節有更詳細提述），其後可用作

以下任何一項或多項用途：


(a)
酒店；
(b)
屬《土地使用分類規則》第
B1(a)類別的辦
公室；或
(c)
僅就物業的底層及地庫而言，作零售用途
及
╱或屬於
A類別及
╱或
D2類別的用途
附有一般與上述用途相關聯的任何配套設施。

主租約特別列明不得作住宅用途。


估值證書

現有租約年期

閣下已與倫敦市市長、庶
民及市民協定租回陈列。

據了解，租賃期自完成日
期（包括該日）開始及於
二零二一年六月十日屆
滿。租戶可選擇於二零二
零年七月三十一日之後任
何時間發出一個月通知後
退租。到二零二零年十二
月十一日才須支付租金，
屆時年租金為800,000英
鎊，須於每月第一日預先
支付每月租金。


其它，亦就一間變壓器室
與倫敦電力委員會訂有一
項租約，租期由一九六五
年十二月二十五日起計為
期60年。租約受到《一九
五四年業主與租戶法案》
包管。


應收年度
租金淨額市場租金市值
自二零二零年每年
40,000,000
十二月十一日5,527,500英鎊
起應付
英鎊
800,000英鎊
1英鎊
總計800,001
英鎊

– 31 –



物業詳情、樓齡及年期

主租約包括海涵超額費條款，如果建築物从新發展
後的總室內面積超過123,000平方呎，且出售
後獲得該未有實行的許可的利益，即觸發該
條款。超額費付款為162.50英鎊乘以總室內面
積跨越123,000平方呎後規劃所許可的平方呎
數。此外，亦設有一項補償付款條款，如果主
租約就三年的租期按超過4,000萬英鎊的溢價
出售，即觸發此條款。包括海涵補償付款及超額費
付款條款的超額費契據仍然適用，因為據吾等
了解，該物業的賣方（倫敦市市長、百姓及市
民）不想因短期內（即
3年期內）的任何定價錯
誤而遭受損害。


該物屬二級登錄建築，但並非處於保育區內。

吾等已審視倫敦市建築環境部的首席規劃主任
於二零一九年五月二十日發出的預先申請回應
函件（「回應函件」）。該預先申請回應函件旨
在確立变革变换該物業用途的也许性。據吾等了
解，預先申請是由賣方的方理作出，以協助就
該物業所進行的推銷活動。由於是預先申請，
吾等明白到並不具法律效力。該回應函件提述
該物業的潛在其他用途，並重點指出，當地規
劃強調有必要維持倫敦市作為全球次要金融及
專業服務中心的角色。


鑒於周圍建築物年夜多用作辦公室，故假設
B1(a)辦公室應是目標物業的優先用途。因
此，用作辦公室以外的其他用途的理據在於，
該物業因屬二級登錄建築所受到的限制而不能
用作辦公室。二級登錄建築具有特殊利益，應
盡全力保育。有關建築物受到法律保護，在未
經當地規劃機構特別許可，不得拆毀、僭建或
作重年夜改動（附註3）。回應函件說明，該物業

應收年度
現有租約年期租金淨額市場租金市值

– 32 –



物業詳情、樓齡及年期

或許具潛力改造作為酒店用途而有機會留存建
築物內的室內特色，但需令倫敦市信納這是保
護歷史建築的最有效举措。就該物業將改裝為
酒店的情況下必要留存內部特式方面，請注意
法例及規例對此方面已有所規定，即按登錄規
定，弗成其它控制對建築物內部及外部可作出
的改動。業主將必要就影響該物業的「特殊建
築或歷史特式」的年夜部门工程類別申請登錄建
築同意。補償付款及超額費付款組成主租約的
部门條款及條件。倫敦市建築環境部已基於周
圍建築物年夜部门作辦公室用途這前提，而作出
有關B1(a)類辦公室應會是目標物業的優先用
途的假定（附註4）。


該物業具有發展機會，可改造作為酒店用途。

計劃是在建築物的現存範圍內發展酒店，並利
用現有的住宿設施，但必要進行各样各樣的翻
新改造工程，且須要取得所需的規劃及登錄建
築同意。所建議計劃包括201個房間，連同若
干咖啡室、酒吧、休息室、廚房、輔助空間、
餐廳、治療室及後勤工作區，所佔該物業的總
室內面積為117,472平方呎。


應收年度
現有租約年期租金淨額市場租金市值

– 33 –



附註：


1.
鑒於該物業的二級登錄建築的性質及租賃年期，吾等預期每平方呎資本價值約700英鎊屬合適。市
值40,000,000英鎊反映每平方呎資本率，而此乃根據室內面積56,577平方呎乘以707英鎊計算。

2.
在該物業之年期及佔用租期方面，吾等依賴DLA Piper就Wood Street Hotel Ltd所編製日期為二零
一九年十二月十八日之業權報告。

3.
因此，用作辦公室以外的其他用途必要基於該物業不適合用作辦公室的理據（譬喻建築物的规划及
結構不適合用作辦公室，或建築物的規格不符合現代辦公室的標準）。此陳述是吾等對二級登錄建
築也许會出現用途改變所作之詮釋。

4.
吾等認為這個假定的基準在於，周圍建築物確實作辦公室用途，而該物業所在地區令人聯想到國際
金融及專業服務。原先是就由於周圍建築物是作辦公室用途而假定B1(a)辦公室應是目標物業的優
先用途而作出回應；而該假定是由倫敦市建築環境部作出。吾等暗示，上述假定的基準在於，周圍
建築物確實作辦公室用途，而該物業所在地區令人聯想到作辦公室用途的佔用人所提供的金融及專
業服務。

– 34 –



1. 責任聲明
本通函所載資料乃為遵照上市規則之規定而提供有關順豪物業之資料。各董事願
就本通函共同及個別承擔全部責任，並於作出一切合理查詢後確認，就彼等深知及確
信，本通函所載資料在各重年夜方面均為準確及残缺，且無誤導或欺詐成分，並無遺漏
任何其他事項，以致本通函當中所載任何聲明產生誤導。



2. 權益表露
董事及最高行政人員

於最後實際可行日期，順豪物業之董事及最高行政人員須(a)根據證券及期貨條例

（「證券及期貨條例」）第
XV部第7及第8分部（包括在證券及期貨條例該等條款下被視為
或被認為其擁有權益或淡倉）而須知會順豪物業及聯交所；或
(b)根據證券及期貨條例
第352條之要求載錄於順豪物業所存有之登記冊內；或(c)根據載列於上市規則附錄十
之上市公司董事進行證券交易的標準守則而須知會順豪物業及聯交所有關彼等於順豪
物業及其任何相聯法團（按證券及期貨條例第
XV部之釋義）之順豪物業股份、順豪物
業相關股份及順豪物業之債券之權益或淡倉如下：


(i) 順豪物業
董事姓名身分權益性質
持有
順豪物業
股份
╱
順豪物業
相關股份
數目
約佔持股量
百分比

鄭啓文彼所控制公司公司
367,779,99963.44
之權益（附註）


黃桂芳實益擁有個人
6,000 0.00

附註： Omnico、Mercury Fast Limited及Trillion Resources HK分別實益擁有順豪物業股份
281,904,489股、順豪物業股份
68,139,510股及順豪物業股份
17,736,000股，分別佔順
豪物業已發行股份中
48.62%、11.75%及3.06%。鄭啓文先生於該等公司中均擁有控
股權益。


– 35 –



(ii)
於順豪物業之相聯法團之權益（按證券及期貨條例第
XV部分之定義）
持有順豪物業
股份
╱
順豪物業約佔持股量
董事姓名相聯法團名稱身分權益性質相關股份數目百分比

鄭啓文華年夜酒店彼所控制公司公司
6,360,585,437 71.09（附註1）之權益

鄭啓文順豪控股實益擁有及個人及公司
216,766,825 71.22（附註2）彼所控制
公司之權益

鄭啓文
Trillion 實益擁有個人
1 100

Resources

BVI（附註3）

黃桂芳華年夜酒店實益擁有個人
6,425 0.00

黃桂芳順豪控股實益擁有個人
8,100 0.00

附註：


1.
華年夜酒店，順豪物業之附屬公司，一間於香港註冊成立之有限公司，其股份於聯交
所上市。

2.
順豪控股，順豪物業之中介控股公司，一間於香港註冊成立之有限公司，其股份於
聯交所上市。

3.
Trillion Resources BVI，順豪物業之最終控股公司，一間於英屬維爾京群島註冊成立
之公司。

除了上述所表露者外，於最後實際可行日期，概無順豪物業之董事或最高行政人員
須(a)根據證券及期貨條例第352條之要求載錄於順豪物業存有之登記冊內；或(b)根據
上市發行人董事進行證券交易的標準守則而須知會順豪物業及聯交所有關彼等於順豪
物業或順豪物業任何相聯法團（按證券及期貨條例第
XV部之釋義）擁有任何順豪物業
股份、順豪物業相關股份及
╱或順豪物業之債券（視乎情況而定）之權益或淡倉，並無
董事或其聯繫人士或其配偶或其十八歲以下之子女擁有任何權利可認購順豪物業或相
聯法團之證券或已行使任何該等權利。


– 36 –



次要股東

就順豪物業之董事或最高行政人員所知或被知會，於最後實際可行日期，下列各
公司或個人（不屬順豪物業之董事或最高行政人員）根據證券及期貨條例第
XV部第2及
第3分部而須向順豪物業及聯交所表露其擁有順豪物業股份及順豪物業相關股份（視乎
情況而定）之權益及
╱或淡倉，或任何人士擁有於股本中任何類別面值
10%或以上之
權益擁有附帶權利於任何情況下在順豪物業集團任何成員之股東年夜會上均可投票：

持有順豪物業
股份
╱
順豪物業相關約佔持股量
股東姓名身分股份數目百分比


Mercury Fast Limited（「Mercury」）實益擁有
68,139,510 11.75
華年夜酒店（附註1）彼所控制公司之權益
68,139,510 11.75
Omnico（附註2）實益擁有及彼所控制350,043,999 60.38

公司之權益
順豪控股（附註3）彼所控制公司之權益
367,779,999 63.44
Trillion Resources BVI（附註3）彼所控制公司之權益
367,779,999 63.44
李佩玲（附註4）配偶之權益
367,779,999 63.44
Credit Suisee Trust Limited（附註5）一致行動人士之權益
58,225,591 10.04
Hashim Hashim Abdullah（附註5）彼所控制公司之權益
58,225,591 10.04
North Salomon Limited（附註5）一致行動人士之權益
58,225,591 10.04
Saray Capital Limited（附註5）彼所控制公司之權益
58,225,591 10.04

– 37 –



持有順豪物業
股份
╱
順豪物業相關約佔持股量
股東姓名身分股份數目百分比


Saray Developed Markets 實益擁有及一致行動58,225,591 10.04
Value Fund（附註5）人士之權益


Saray Equities Investment 投資經理
58,225,591 10.04
Management（附註5）

Saray Value SPV Asia I（附註5）實益擁有及一致行動58,225,591 10.04
人士之權益


Shobokshi Hussam（附註5）一致行動人士之權益
58,225,591 10.04

附註：


1.
Mercury為華年夜酒店之全資附屬公司。

2.
Omnico實益擁有順豪物業股份281,904,489股，同時被視為擁有由Mercury持有之順豪物
業股份
68,139,510股之權益，
Mercury由華年夜酒店持有
100%權益，華年夜酒店由本集團擁有
71.09%，而順豪物業則直接及間接由Omnico擁有60.38%之權益。

3.
Omnico為順豪控股之全資附屬公司，順豪控股由Trillion Resources BVI直接及間接擁
有71.20%權益，而Trillion Resources BVI則由鄭啓文先生全資擁有。因此，順豪控股及
Trillion Resources BVI因其在Omnico及順豪控股另一間附屬公司（該附屬公司實益擁有順
豪物業股份
17,736,000股，佔
3.06%）中擁有直接或間接權益而被視為擁有順豪物業股份
367,777,999股，佔63.44%之權益。

4.
李佩玲女士因其配偶鄭啓文先生（本公司之董事）於該等股份之權益而被視為擁有順豪物業
股份367,779,999股之權益。

5.
Saray Developed Markets Value Fund實益持有順豪物業股份30,591,785股。Saray Value
SPV Asia I實益持有順豪物業股份27,633,806股。Saray Developed Markets Value Fund及
Saray Value SPV Asia I均為Saray Equities Investment Management之全資附屬公司。因
此，Saray Developed Markets Value Fund擁有一致行動人士之權益順豪物業股份27,633,806
股及Saray Value SPV Asia I擁有一致行動人士之權益順豪物業股份30,591,785股。Saray
Equities Investment Management由Saray Capital Limited持有100%。Saray Capital Limited由
Hashim Hashim Abdullah持有45%。因此，根據證券條例第317條及318條，Saray Developed
Markets Value Fund、Saray Value SPV Asia I、Saray Equities Investment Management、
Saray Capital Limited及Hashim Hashim Abdullah持有權益的順豪物業股份總數為58,225,591
股。根據證券條例第317條，Shobokshi Hussam、North Salomon Limited、Saray Developed
Markets Value Fund及Saray Value SPV Asia I均為根據證券條例第317條所指的協議的人
士。因此，根據證券條例第317條及318條，Shobokshi Hussam, North Salomon Limited及
Credit Suisse Trust Limited持有權益的股份總數為順豪物業股份58,225,591股。

– 38 –


除了上述所表露者外及就董事所知，於最後實際可行日期，概無其别人士（董事及
最高行政人員除了外），根據證券及期貨條例第
XV部第2及第3分部之條款下而須向順豪
物業及聯交所表露其擁有順豪物業股份或順豪物業相關股份之權益或淡倉，或其别人
士直接或間接地擁有於股本中任何類別面值10%或以上之權益擁有附帶權利於任何情
況下在順豪物業任何其他成員之股東年夜會上均可投票。



3. 董事擁有競爭業務權益
於最後實際可行日期，就董事所知，概無董事或任何彼等個別聯繫人士於與順豪
物業集團之業務有直接或間接競爭或也许產生競爭之任何業務（順豪物業集團之業務除了
外）中擁有權益（倘若彼等為控股股東則需根據上市規則第
8.10條要求下而表露）。



4. 董事於順豪物業集團資產或重年夜合約或陈列之權益
於最後實際可行日期，概無董事自二零一八年十二月三十一日（即順豪物業集團
最近期刊發經審核財務報表之結算日）以來，收購或出售或租賃或擬收購、出售或租賃
順豪物業集團之任何成員之任何資產中擁有任何權益。


於最後實際可行日期，概無董事於本通函之日期存有對順豪物業集團之業務而言
屬重年夜之任何合約或陈列中擁有重年夜權益。



5. 董事之服務合約
於最後實際可行日期，概無董事與順豪物業或順豪物業集團之任何成員訂有或擬
訂立任何服務合約（於一年內到期或可由順豪物業集團於一年內終止而無須支付賠償
（法定賠償除了外）之合約除了外）。



6. 訴訟
於最後實際可行日期，就董事所知，概無順豪物業或其任何附屬公司波及任何重
年夜訴訟或仲裁，及順豪物業或其任何附屬公司概無尚未了結或面臨威脅之重年夜訴訟或
仲裁。


– 39 –



7. 重年夜逆轉
於最後實際可行日期，據董事所知，自二零一八年十二月三十一日（即順豪物業
最近期刊發經審核綜合財務報表之結算日）以來，順豪物業之財務或業務狀況未有任何
重年夜逆轉。



8. 重年夜合約
下列為於本通函當日之前兩年內，順豪物業之成員及其附屬公司所訂立之合約
（即並非順豪物業及其附屬公司於一般業務過程中訂立之合約）：


(a) 該購買合約；及
(b) 該售後回租協議。

9. 同意書
德勤.關黃陳方會計師行及
Allsop LLP各自就刊發本通函發出書面同意書，同意
分別按現時所示形式及涵義轉載其函件及引述其名稱，該同意書至今並無撤回。



10. 專業資格
下列為給予意見或建議刊載在本通函內之專業人士之專業資格：

名稱專業資格

德勤.關黃陳方會計師行香港執業會計師


Allsop LLP專業估值師

於最後實際可行日期，德勤.關黃陳方會計師行及
Allsop LLP概無各自持有順豪
物業集團之任何成員之任何證券（直接或間接）或任何權利或優先認股權（不論法律上
強制執行與否）以認購或匆匆使别人認購順豪物業集團之任何成員之任何證券。


於最後實際可行日期，德勤.關黃陳方會計師行及
Allsop LLP自二零一八年十二
月三十一日（即順豪物業集團最近期刊發經審核綜合財務報表之結算日）以來，所收購
或出售或租賃或擬收購或出售或租賃順豪物業集團之任何成員之任何資產中並未擁有
任何直接或間接權益。


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11.
一般事宜
(a)
順豪物業之註冊地址為香港中環雪廠街二十四至三十號順豪商業年夜廈三樓。

(b)
順豪物業之股份過戶登記處為卓佳登捷時有限公司，地址為香港皇后年夜道
東一百八十三號合和中心五十四樓。

(c)
順豪物業之秘書為顧菁芬女士，香港特許秘書公會會員及英國特許秘書及
行政人員公會會員。顧女士持有香港特許秘書公會之執業者認可證明。

(d)
在本通函，如有任何中文內容與英文內容不相符，將以英文內容為準。

12.
備查文件
下列各項文件之副本可於本通函日期起計十四日內在順豪物業之辦事處的一般辦
公時間查閱，地址為香港中環雪廠街二十四號至三十號順豪商業年夜廈三樓：


(a)
本通函；
(b)
順豪物業之公司組織章程年夜綱及公司組織章程細則；
(c)
順豪物業之截至二零一七年十二月三十一日及二零一八年十二月三十一日
止財政年度之年報；
(d)
順豪物業之二零一九年六月三十日止財政年度之中期報告；
(e)
在本附錄「同意書」標題下所提述之同意書；
(f)
由德勤.關黃陳方會計師行就順豪物業集團之未經審核備考財務資料發出
之會計師報告該報告之全文載列於本通函附錄二；
(g)
由Allsop LLP就該物業所編撰之物業估值報告，該報告之全文載列於本通
函附錄三；及
(h)
在上文「重年夜合約」標題下之所提述之重年夜合約。

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