心晴雅苑小区业委会工作人员介绍小区物业费解决制度 记者 李宗华摄

秋意渐浓，西安心晴雅苑小区，一场由业主们介入的“除了草活动”正在灼热进行。

对业主们来说，这既是亲近自然的好机会，也可以熬炼身体、拉近邻里关系，固然，每位介入者，还能领到奖品：板栗、玉米、核桃、芹菜，也有时令水果。

奖品由小区业委会购买，所有的开支，都来自业主们的共有收益——从2011年至今，业委会累计为小区业主收回共有收益415万元。

这些钱，怎么用？业委会主任周洪斌说，用在小区改造升级上，让每位业主受益。

业委会招标 公开选物业

本年8月18日，心晴雅苑小区第三届业委会成立，57岁的周洪斌再次被选业委会主任。

这是一个投入使用了16年的小区，商住一体，4栋楼，共236户业主。在很长一段时间里，随着入住人口的增加、周边商圈倒退，小区的基础建设和内部措施，表裸露得多问题，加之物业解决集约，“物业和业主之间的‘权利失衡’，不少业主无法掩护本人的合法权益。”

2011年4月，周洪斌和几位热心业主开始筹建业委会。彼时的西安，拥有业委会的小区仅有100多个，不少业委会的工作仍在摸索阶段，可借鉴的经验其实未几，且面临诸多困境，“一方面，开发商不配合、物业不积极，另一方面，业主不热情、依法维权身手不高。”

在筹建业委会的4个多月时间里，周洪斌率领业主们以《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）和《物业解决条例》等法律法规为基础开始自学，同时跑去另外解决成熟的小区“取经”，并在网上联系国内社区解决方面的专家，但愿能探索出一套既符合实际情况、又可以灵活变通的小区自治模式。

周洪斌将这个过程，形象地称为“摸着石头过河”，“让业主们介入进来，共同解决小区年夜小事务，合理合法掩护民众利益。”

筹建的过程，也是普法的过程，业主们的积极性和介入热情倍增。第一届业委会中，物业天津，业主代表的介入率达到88%，年夜家向物业公司发出“通牒”，“将小区迫切必要办理的若干问题，列出清单，给了半年整改期，如果业主们不称心，将更换物业。”

整改的情况，其实不乐观。在咨询了政府局部和相关专家后，业委会决定通过组织物业供职竞标会的形式，公开选聘物业公司。

“通过媒体发布招标书记，对每一家竞选的物业公司，都进行了资质审查。”业委会副主任欧阳旭见证了2012年的这次竞标会。“政府局部现场指导，现场一共来了8家物业公司。”昨天，物业导航，欧阳旭讲述三秦都市报记者，竞标分为三部门，一是物业公司自述，二是业主提问，三是物业公司辩论，“辩论结束后，业主代默示场投票，整个过程，紧张激烈。”

与业委会同时成立的，还有业主代表们组成的监委会。

监委会委员次要以居住在小区的高校传授、离退休干部为主，担保业委会每项决议的公开、公平、公正。

设立共有账户 统一解决公示

“监委会更像是一个‘智囊团’，可以更普及地吸收业主们的倡议，配合业委会开展工作。”周洪斌说，在业委会、监委会的共同商议下，小区4栋楼，每栋楼还分袂选举了楼长、单元长、层长，实行轮值制度，同时发动志愿者，积极介入小区各项建设活动。

为了遍及业主共有、共享、共管的知识，第一届业委会将小区共有部位取得的经营性收入（即共有收益）设立了专门的共有账户，专项用于小区共有区域、共有措施设备的维修和养护，统一解决、统一公示。

“对不少小区而言，经营性收入归谁所有，不停便是笔糊涂账。”小区监委会委员胡仕行坦言，经营性收入一般包括泊车位出租、配套商业用房出租、外墙立面广告收入、电梯广告收入等等，《物权法》中对此有明确规定，应该归全体业主共同享有，但实际的情况是，“小区从2003年建成入住以来，原来的共有收益使用情况，不停没有发表过，业主们彻底不知情。”

设立共有账户后，业委会对未占用车位的业主，每户发放了100元，还为全体业主更换了电表和售电系统、支付了电梯五方通话系统费用，此举一下子激发了业主们对于共有物权的关注，引起了不小触动，“连一些此前其实不热情的业主们，也开始留神起了小区的年夜小事务。”