来源：天诚地产会

摘要

乘行业快车、2年3倍业绩继续高增长。公司源于旭辉控股（0884.HK）物业板块，实际控制人为林氏兄弟，2018年12月登陆资本市场，2020年公司位列中指物业百强12名，排名逐年提升。上市以来，实现2年3倍+的业绩生长，股价默示亦十分亮眼——2019、2020至今涨幅分袂为211%、119%，①一方面或由于行业步入快车道，而公司作为生长龙头业绩瞩目，估值随业绩水涨船高，②另一方面或由于公司在规模扩张、增值供职领域均探索出属于本人的独特打法，显露出公司超强的外拓身手与综合竞争身手（关联收入占比约14%），③同时公司在治理方面也显露出必然优势，人均创收、在管均处于行业第一梯队，我们也可以看到2019年公司的员工成本占比由54.5%下降到45.9%，次要源于外包代替以及解决改善。2020年公司在物业百强排行榜位列12，2019年公司实现营业收入18.79亿元，同比增长74.21%，实现归母净利润2.24亿元，同比增长345.38%；19年毛利率和净利率分袂为29.6%、13.3%，分袂较去年同期上升0.9PCT、3.9PCT，ROE年夜幅提升；此外随上市费用在2018年计提消化，2019年公司解决费率下降4.65PCT至13.13%，亦对净利率提升影响较年夜。

基础物业解决供职：四轮驱动助力规模扩张，解决均价逐年提升。公司连结“关联方+招投标+策略单干+收并购”四轮驱动的扩张策略，使得在管面积实现了5年6倍、60%以上复合增速飞快扩张。此中来自招投标、策略单干、旭辉、收并购占比分袂为5:2:2:1。2019年末公司实当初管面积6520万方，蕴藏面积4541万方，yoy分袂为62.03%、79.36%，充分的蕴藏面积为未来的转化提供必然支持。从业态来看，公司积极扩张非住宅项目，2019年在管非住宅项目占比19%，贡献收入占比37%，而且成立了悦泽商办、悦泽公众专业品牌提供供职。2019年公司基础供职实现营收10.7亿元，同比增长45%，毛利率上升1.4PCT至22.1%，在行业中处于中等程度。物管业务占公司总营收比重由18年的62%下降到57%，次要由于公司增值供职比重增加。2019年解决均价为3.12元/平/月，此中来自旭辉及三方项目均价均在逐年提升，来自旭辉项目解决均价由3.22元/平/月提升至3.47元/平/月，来自三方的项目有1.83元/平/月年夜幅提升至2.96元/平/月。

社区增值供职：以后处于快速放量，陪伴面积扩张渗透率具有提升空间。2019年公司社区增值供职实现营业收入4.83亿元，yoy143%，占总营收比重上升8PCT至26%，得益于公司规模的顺利扩张，在管面积增加，该项业务同比年夜幅增长，且仍然具备较年夜的渗透提升空间。社区增值业务毛利率达51.2%，为三项业务之最，或因为该项供职劳动力密集度较低。四项细分业务中，家居生活供职和物业经纪占比最高，合计75.53%（54.44%+21.09%），2019年营业收入分袂为2.63、1.02亿元，yoy分袂为191%、131%，其它两项中泊车位解决供职、民众区域增值供职分袂实现营收6968万、4855万元，同比增长109%、57%，占社区增值供职比重14.42%、10.05%，也坚持了较快的增长。

非业主增值供职：关联交易占对照低展现竞争实力，竣工+老旧小区改造岑岭，有望实现快速增长。公司非业主关联收入占比约为61.34%，从正面反映出公司在三方市场竞争力较强。2019年公司非业增值供职实现营收3.25亿元，同比增长54%，营收占比下降3PCT至17%，毛利率小幅上升0.3PCT至21.9%，此中1）协销供职实现营收2.09亿元，同比增长56%，该项业务在非业主增值供职中最年夜比重为64.33%；2）额外专项定制供职实现营收0.41亿元，yoy34%，占比12.56%；3）房修供职实现营收0.19亿元，yoy23%，占比为6%，4）前期结构与设计供职实现0.4亿元，yoy73%，占比12.26%，5）交付前考试供职实现收入0.15亿元，yoy115%，占比4.76%。此中协销、前期咨询、专项定制供职受益于旭辉品牌及公司的外拓实力，与销售端关联密切，房修、和交付验收供职则受益于行业竣工的高增长以及老旧小区改造的市场。

投资倡议：

公司依靠四轮驱动倒退、扩张潜力较强，且在三方市场的扩张身手曾经获得验证，预计在管面积及解决单价有望实现稳步或快速增长，社区增值业务继续快速增长、非业主增值供职坚持积极增长。基于此我们预计，公司2020-2022年营业收入为人民币28.八、42.6、61.4亿元，归母净利润为3.7八、5.90、9.11亿元，对应EPS分袂为人民币0.25、0.3八、0.59元/股。选取港股物业公司碧桂园供职、保利物业、绿城供职等为可比公司，参考可比公司2021年一致性预期PE均值34.6，出于谨慎，我们赐与永升生活供职2021年34倍PE，对应2020年目标价港币14.18元（依照汇率1人民币=1.0978港元）。

风险提示：

运营成本控制也许不迭预期；业务扩张情况也许不迭预期；物业费收缴率也许不迭预期。

盈利预测：