18日，在递交招股书数月后，金融街物业股份有限公司(以下简称“金融街物业”)的上市申请失掉通过，将于7月6日开始在港交所主板买卖。这家成立了二十多年的公司，有接近1/4的收入都来自于北京办公楼租金最贵的区域——金融街片区，包括中国证监会在内许多金融监管机构与行业巨头，都是它的供职对象。

　　一般而言，商业类物业的物管费要高于住宅类，承接较多商业类物业物管业务的企业，其利润率也相对较高。不过，金融街物业虽然有超出60%的收入来自商务物业，但去年的综合毛利率仅为19.2%，明显低于已上市物管企业的毛利率均值，盈利状况有待改善。

　　8成收入依靠母公司输送 外拓项目占比低

　　北京金融街。中新经纬 杨妍 摄

　　1993年，国务院批复的《北京城市总体结构》明确提出，在西二环阜成门至复兴门一带，建设国家级金融解决中心，集中陈列国家级银行总行和非银行金融机构总部。尔后，该区域进入开发建设，1994年5月，金融街物业注册成立，为金融街区域提供物业解决供职。

　　这片结构占地面积仅为1.18平方公里的土地上，不单凑集了“一行两会”等中国最高金融决策和监管机构，还入驻上千家出名企业，包括诸多银行、保险、资产解决、支付结算等金融机构的总部。招股书表露，金融街物业供职的机构与企业中，不乏举足轻重的金融巨头及监管机构。

　　此中，位于金融街区域的富凯年夜厦，正是中国证监会的办公驻地，也是金融街物业的供职对象。招股书将富凯年夜厦列为公司代表性在管项目，原因便是“有一家国家金融监管局部为我们在该楼宇的租户之一”。

　　2017年-2019年，金融街物业为富凯年夜厦提供了核心供职及配套增值供职，以扶助银行、证券公司、咖啡厅及其他措施的运营，分袂失掉约959.5万元、958.8万元、1693.3万元收入。

　　金融街物业的注册地址与证监会只有约500米的距离，但即便如此，金融街物业还是选择投入港交所的怀抱。东方证券在研报中指出，物业公司更倾向于选择港股而非A股上市的原因之一，是A股对于分拆子公司上市的关联交易比例的要求是所有地产子公司型物业公司无法绕过的坎。

　　招股书表现，金融街集团通过全资隶属公司北京华融综合投资有限公司，间接持有金融街物业47.52%的股份，金融街集团旗下的金融街控股则作为金融街物业的联属公司，为其提供年夜部门物业解决项目。从收入构成看，2017年-2019年，金融街物业营收中的80%以上均来自金融街联属集团。招股书提示，金融街联属集团经营的任何负面倒退或其开发新物业的身手均也许影响公司获取新物业解决项目的身手。

　　招股书称，公司来自金融街联属集团项目的收入贡献占比略微减少，因为致力于通过确保失掉独立第三方的项目委聘来拓展业务。不过，外拓项目对收入的贡献其实不高，数据表现，2017年-2019年，来自独立第三方项目的在管建筑面积分袂约占在管总建筑面积的27.5%、30.9%、33.6%，但在总收入中的占比仅为16.5%、16.6%、18.9%。

　　倚重北京市场 金融街片区收入占1/4

　　从金融街片区起家后，金融街物业将业务扩年夜至全国重点地区，截至2019年12月31日，共拥有11家隶属公司及40家分支机构，内蒙古物业，物业解决供职涵盖多个物业项目，并专注于商务物业。

　　招股书表现，金融街物业2017年实现营业收入7.57亿元，2018年为8.75亿元，增长15.7%；2019年实现收入9.97亿元，增长13.9%。净利润由2017年度的8270万元增长10.7%至2018年度的9150万元，并进一步增长23.9%至2019年度的1.13亿元。

　　相比曾经上市的物业解决公司，金融街物业的规模不年夜。中国物业解决协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的数据表现，截至2020年4月30日之前曾经在A股、H股上市的26家边境物管公司，它们的营收均值为24.16亿元，净利润均值为2.95亿元。

　　在管规模上，2019年其在管建筑面积约为1990万平方米。中指院数据表现，中国物业供职百强企业去年的解决面积均值为4278.83万平方米，TOP10企业的解决面积均值达2.21亿平方米。

　　金融街物业的营收增速虽然达到两位数，但对于仍处在跑买圈地阶段的物管公司来说，增速不算快。亿翰智库数据表现，上市物管企业2019年的总营收达到625亿元，较上年增长36.2%，超对折公司的营收增幅在40%以上。此中，营收规模排在第一的碧桂园供职，中国保安，去年的营收增速达106.3%。