（原标题问题：龙头房企加速拆分物业上市，物管板块续享“规模红利”）

红周刊 记者 | 张哲

随着世茂、恒年夜、融创三年夜TOP10房企陆续发表拆分物业上市谋划，前十龙头房企中曾经有7家房企列入了物业拆分步队。

这一动作也的确符合“市场预期”。和地产股的萎靡默示分歧，物管板块公司备受市场追捧，房地产供职板块的估值不竭被推高，典型物业股比对应地产母公司的估值超过跨过10倍摆布。

多位投资人向《红周刊》记者指出，物管板块在未来3-5年仍将享受明显的“规模红利”，头部企业的逐步上市，会吸引更普及的投资者去关注物业板块，也会加速资本配置的分化，一些物企有也许显现估值回归。

恒年夜、融创物管业务列入上市步队

前十房企中仅万科、绿地、华润未拆分

融创中国8月6日发布的书记表现，公司旗下物业解决公司融创供职曾经于书记日向联交所递交上市申请表格，已申请将融创供职股份于联交所主板上市及容许买卖。书记表现，截至8月6日，融创中国拥有融创供职100%权益，待倡议分拆及上市完成后，融创中国预期将拥有融创供职得多于50%的权益，融创供职仍将为融创中国的隶属公司。

《红周刊》记者注意到，此前主流房企中国恒年夜与世茂集团也分袂颁发书记暗示拟将物业解决部门拆分上市，若该三家上市房企的物业部门胜利拆分上市，内蒙古物业，TOP10房企中拆分物业上市的房企数量将达到7家，分袂是碧桂园、恒年夜、融创、保利、中海、新城控股、世茂。

在克而瑞物管高级研究员汤晓晨看来，头部企业拆分物业上市属于拆分上市潮中的正常反应。他在蒙受《红周刊》记者采访时暗示，非常多的头部物企近期列入分拆上市的行列，原因在于不少房企开始一致认同物业行业是个有可为的市场，不再是之前的成本中心。“有远见的企业会通过培育物业板块，加速其市场化倒退，释放其独立代价。物业板块的收入体量虽与地产开发有巨年夜差距，但在运营时代能够连接的场景和内容却更丰富，延展性、也许性更年夜。”

随着融创、恒年夜与世茂的业务拆分，TOP10房企中未将物业拆分上市的企业仅剩万科、绿地与华润。此中，绿地已入股雅生活供职，华润此前也有拆分谋划传出，万科董事长郁亮则公开暗示短期内不会将物业拆分上市。

在汤晓晨看来，万科物业其实不但愿以传统物业公司的身份上市，或是在寻找新的业务冲破模式。“万科目前正测验考试以科技驱动供职的形式推动企业升级，本年万科物业发布了‘三驾马车’的全新业务架构，推出了城市空间供职这一赛道，可以臆测万科物业在城市空间供职领域创立必然壁垒并将业务调整至志向状态后，也有也许借助资本市场加速倒退。”

高生长与高确定性吸引资金进入

物业股与地产股估值呈现“冰火两重天”

连年比年来，物业解决企业继续站上资本的“风口”，不仅赴港上市的物企数量激增，房地产供职板块的估值也被不竭推高，与房地产开发板块的低估状态形成明显相比。据《红周刊》记者不彻底统计，截至发稿前，在港股和A股上市的物业供职企业约28家，此中港股25家，A股3家；而在2018年之前，上市物管企业仅有6家。

从市场默示来看，物业解决板块在“主战场”的默示十分亮眼。Wind数据表现，2019年恒生指数全年涨幅仅为9.07%，整体走势偏弱，全部港股全年涨幅（总市值加权平均）约为10.03%，而房地产供职板块的全年涨幅（总市值加权平均）高达35.18%。2020年以来，山西物业，资本市场整体受疫情影响较年夜，物业解决板块则继续逆势走强。截至8月6日收盘，银城生活供职年内涨幅高达449.29%，永升生活供职、滨江供职年内涨幅则均迫近200%，新城悦供职、碧桂园供职、保利物业涨幅则在100%摆布。

值得关注的是，物业浙江，虽然年夜多数上市物业解决企业都拆分自房地产母公司，但物企的估值都明显高于关联上市房企的估值。《红周刊》记者梳理15家典型物业公司与其对应地产股的数据（附表）发现，物业股2020年的预测PE平均值约为38倍，而对应地产股的平均值仅为7倍；前者2020年以来平均上涨幅度高达102.53，后者则下跌4.66%。具体到公司来看，位列房企TOP10的碧桂园、保利地产、中国海外倒退、新城控股的预测PE分袂为3.8八、5.77、5.1八、4.81，碧桂园供职、保利物业、中海物业、新城悦供职的预测PE则分袂高达54.63、56.95、38.9八、45.52，物业股比对应地产母公司的估值超过跨过10倍摆布。

物业解决企业与房地产母公司估值相差之悬殊，与两类公司的行业属性及估值逻辑有关。由于房地产板块是周期板块的典型代表，地产股行情受房地产调控政策及房价的影响较年夜，不少时候甚至于房企的基本面情况相叛变。反之，物业解决板块则是业绩增长对照不乱且具有明显“抗周期”属性的行业，而其在应对疫情方面发挥的重要作用，也使得物业板块在上半年的下跌中默示出明显的“抗跌性”。