提要：适时适度调整房地产调控政策，并非只是短期内“稳投资、稳预期”的权宜之计，也有利于缩小中国房地产市场长期以来存在的供需缺口，更有效地抑制房价过快上涨，改善广大民众的福利。

　　2019年，中国经济面临下行压力。如果维持当前的房地产调控政策，房地产投资增速有可能在2019年出现较大下滑，影响宏观经济稳定。

　　适时适度调整房地产调控政策，并非只是短期内“稳投资、稳预期”的权宜之计，它也有利于缩小我国房地产市场长期以来一直存在的供需缺口，更有效地抑制房价过快上涨，改善广大民众的福利。作为一个城镇化率不足60%的发展中国家，我国房地产市场还有广阔的发展空间，smt贴片加工，房地产行业并没有过度投资，未来还有巨大的投资需求。

　　2019年中国经济展望：房地产是关键

　　2018年，中国实际GDP增长率在6.6%左右，为1990年以来最低，步入2007年来经济下行期的第11年(图1)。在拉动经济增长的“三驾马车”中，固定产业投资增速滑落到6%以下，是20年来最低(图3)；社会消费品零售总额的名义增速虽然在8%以上，但考虑到通货膨胀，实际增长率下滑到6%以下，为15年来最低；进出口贸易保持了两位数增长，但其中可能有抢出口的因素。

　　展望2019年，实现中国经济“稳中求进”的目标，很大一部分重任很可能要落在房地产这个倍受争议的行业上。

　　首先，无论中美贸易摩擦如何进展，出口增速在2019年都可能有所回落，主要是因为出口商在2018年已提前出货，透支了2019年的出口潜力。这一滞后效应很可能在2019年上半年显现。

　　其次，消费增速虽然可能保持平稳，但在整体经济与收入增速放缓的背景下，难以大幅上涨。

　　最后，在外需趋弱、消费作用有限的情况下，物业，固定产业投资将成为左右2019年中国经济走向的关键。而它有三个主要分项：制造业、基础设施及房地产投资。这三项中，中国物业搜索，房地产投资将是重中之重，牵一发而动全身。

　　就基础设施投资而言，其增速从2017年的19%下滑到4%左右，是拖累2018年固定产业投资增速的主要原因(图4)。这一现象背后是地方政府的各类融资渠道在“降杠杆、防风险”的大环境下快速萎缩，影响了地方政府进行基建投资的融资能力。

　　就房地产投资而言，2018年的投资规模在12万亿元人民币左右，年同比增长率约为10%。受房地产市场景气度趋弱及开发商现金流趋紧影响，假如房地产投资增速在2019年放缓至2%左右，房地产投资的增量将比2018年下降9000亿元左右，超过2018年中国高铁投资的总量(换句话说，要弥补房地产投资增速从10%下降到2%所减少的投资增量，需要高铁投资在2019年翻一倍)。可见房地产投资在固定产业投资中举足轻重的地位。考虑到它对上下游行业的影响，如果房地产市场在2019年明显降温，房地产企业不得不停建、缓建在建项目，这对上下游行业(如钢铁、水泥、家具、家电、汽车、园林、装修、设计、房地产中介、乃至银行与各类金融机构等)的投资、生产、就业、职工收入，乃至消费者信心、消费者的购买力会产生多大冲击，值得密切关注。

　　显然，维护房地产行业的健康发展对于实现2019年中国经济“稳中求进”的目标至关重要。宏观决策部门应转变对房地产行业的态度，未雨绸缪，提前采取应对措施，尤其是放松对开发商在融资方面的各种显性与隐性的限制，防止开发商因流动性过紧而被迫停建、缓建在建项目，避免房地产投资增速出现大幅度回落。鉴于在建未完工面积巨大(大约73亿平方米)，只要开发商有足够的流动性，即便房地产销售短期内难以改善，房地产投资依然可以维持较高增速(图5)。

　　因此我们认为，当前经济形势下，调整房地产调控政策的主要方向是放松对开发商融资的各种约束，包括银行贷款(开发贷、按揭贷款等)，股票市场融资(IPO、再融资、发行REITs等)、债券市场融资(企业债、公司债、中期票据等)及信托贷款等。目的是防止开发商因流动性过紧而被迫停建、缓建在建项目，避免房地产投资增速出现大幅度回落。

　　适时调整房地产政策有利于缩小供需缺口