沪房地资物[2006]286号

上海市房屋土地资源管理局关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知

市房屋维修资金管理中心、各区（县）房地局：
        为进一步贯彻《上海市住宅物业管理规定》，加强住宅物业专项维修资金管理，针对住宅物业专项维修资金（含公有住宅售后三项维修资金）归集和使用管理情况专项检查中发现的问题，现就加强本市住宅物业专项维修资金管理的有关工作要求通知如下：
        一、加强对业主大会、业主委员会的指导，进一步规范专项维修资金使用行为
        各区（县）房地局要加强对业主大会、业主委员会的业务指导和政策培训，严格规范专项维修资金使用决策程序，要通过指导订立物业服务合同、业主大会议事规则、业主公约等，规范专项维修资金的使用，并引导业主大会、业主委员会通过中介机构加强对专项维修资金的使用管理。
        住宅物业管理区域内的共用部分需要大修和专项维修、更新、改造的，物业管理企业应当编制实施方案，并按照《上海市住宅物业管理规定》的规定经业主大会或者业主小组讨论通过。实施方案应包括项目名称、实施范围、预算资金金额、分摊范围及面积、施工单位选择方式、施工管理、工程验收、资金决算方式、实施时间等内容。业主委员会应将实施方案在物业管理区域内公示七天，征求业主意见，补充完善后提交业主大会或业主小组表决，并公告表决结果。
        业主大会应当委托物业管理企业依据业主大会或者业主小组通过的实施方案，确定施工单位。业主大会、物业管理企业和施工单位应当签订施工承包合同。
        住宅物业管理区域内的共用部分大修和专项维修、更新、改造完成后，smt贴片加工，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新、改造情况的书面报告。
        二、定期核对、公布专项维修资金和公共收益账目，提高专项维修资金使用透明度
        业主委员会或者委托的物业管理企业、具有相应资质的中介机构应当每月与开户银行核对专项维修资金账目，并根据规定格式要求，每半年（具体时间为1月份和7月份）向业主公布一次下列情况：
        （一）专项维修资金收入、支出和结存的金额；
        （二）发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况；
        （三）利用住宅物业管理区域共用部分从事停放车辆、设置广告等经营性活动而获取的收入和使用情况；
        （四）业主大会、业主委员会工作经费支用情况；
        （五）专项维修资金使用和管理的其他有关情况。
        上述专项维修资金使用的账目表应张贴于小区及各门牌幢。业主有疑义的，业主委员会或委托的物业管理企业、中介机构应当接待业主的查询。
        利用住宅共用部分所得的收入，smt贴片加工，应纳入业主大会专项维修资金账户，在每季度末予以结算（对结算时间合同另有约定的从其约定），并于次月5日前纳入专项维修资金账户。上述收入在扣除必要管理成本后，其收益部分主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会决定，用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。
        三、加大检查力度，加强对专项维修资金的使用监管
        市房屋维修资金管理中心应加强对商品住宅专项维修资金和公有住宅售后三项维修资金使用的日常监管，smt贴片加工，要运用资讯化手段规范专项维修资金的使用，强化对专项维修资金的使用监管，提高专项维修资金使用的透明度。
        各区（县）房地局要在维修资金账目公布后的当月或次月，专题检查专项维修资金的使用情况和账目公布情况，同时加强日常使用监管，对专项维修资金支取量大、业主反映集中的小区要进行实地检查，对发现的问题要责成相关责任主体积极整改，并形成书面整改报告。市房地资源局将会同有关部门对专项维修资金的使用和监管情况进行抽查，并作为各区（县）房地局绩效考核内容之一。
        特此通知。