彩生活选择出售核心资产给碧桂园，不仅是为了缓解其母公司花样年的债务困境，更是因为本人最近两年来业绩增长乏力

文 | 郑慧 王博

9月28日，碧桂园的物业幅员“再下一城”，这次被其收入囊中的是有着“物业第一股”之称的彩生活（1778.HK）子公司邻里乐控股。

碧桂园供职（6098.HK）在当日晚间发布的布告称，公司拟以不超出33亿元的价格，收购邻里乐控股100%股权。邻里乐控股在剔除了分拆业务及计入核心资产后，2020年度税后净利约3.09亿元，占昔时彩生活净利润的57%。

布告表现，邻里乐控股把握彩生活的核心资产，包括开元物业、万象美物业等。

上述收购布告发布后，9月29日和30日，中国保安，碧桂园供职股价分袂上涨3.29%和5.94%。

彩生活是中国边境第一家赴港上市的物业公司，在已上市物管公司中，在管面积位列第五。 2014年6月上市后的一年内，其市盈率不停坚持在30倍以上，甚至一度超出80。

图1 彩生活股价及PE变更情况 图片来源：Wind

目前，中国已上市的50余家物业公司，头部公司的市盈率在40倍-60倍之间。

彩生活助理总裁段斐钦已经暗示：“上市的钟声，把社区供职行业所有的从业者的尊严感给找到了。”早些年，从地产到物业去任职，会被戏称为“流放”。

在彩生活之后，物管公司上市并未形成潮流。但在2018年，市场却产生了改观。

那一年，包括碧桂园在内的6家物管公司上市。据不彻底统计，2019年至今，共有39家物管公司上市。尤其在2020年，包括恒年夜、融创、华润、世茂等在内的头部地产公司，纷纷拆分旗下物业公司上市。

目前，仍有20余家公司在排队等待上市。截至9月30日收盘，碧桂园供职市值为1978.56亿港元，已超出其母公司碧桂园（2007.HK)1809.64亿港元的市值。

物业公司的盛世已来，但曾的物业第一股却在出卖资产，市场风闻彩生活此举是为了给母公司花样年控股（1777.HK）回血。

9月16日，惠誉将花样年长期外币发行人评级从B+调至B。其在陈述中暗示，花样年控股的隐含现金回款较低。本年6月，花样年发行的一笔优先单子利率曾经高达14.5%。

与同样把物业资产卖给碧桂园的蓝光倒退和富力地产比拟，花样年的状况似乎还算过得去。

在出售蓝光嘉宝和富力物业之前，蓝光倒退就显现了债务逾期，而富力地产2021年中报表现其债务财务指标三条红线全触。花样年目前并未显现债务违约，从2021年半年报来看，三条红线中，花样年控股只有一条净负债率74.8%超出了监管划定的70%最高上限。

从连年比年经营、财务数据来看，彩生活选择出售核心资产，或者不仅是为了缓解其母公司花样年的债务困境，也是因为本身很难再有增长的动能。

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增长乏力

从2018年开始，彩生活就显现了增长动能不够的情况。

以9月28日收盘价计算，彩生活的市盈率只有6倍。目前已上市的50余家物业公司，市盈率中位数约18倍。

市盈率的次要驱动因素是企业未来预期增长率，对于物业公司来说，这与合约面积息息相关。

在管面积是物业公司实际发生收益的面积，合约面积则包括了那些已签约但还未开始解决的部门。因此，物业公司潜在的合约越多，意味着其未来可增长的收入就越多。

自2018年起，彩生活的在管面积不停维持在3.6亿平方米摆布，合约面积则在5.6亿平方米摆布。（见图2）