连年比年来，物业解决行业坚持良好倒退势头，解决规模与增速屡立异高，接踵而至的利好政策一次次翻开物业行业的想象空间。但随着监管的趋严与供职同质化的加剧，物业供职企业在资本市场上的灼热也逐渐趋于岑寂，北京物业，在此情形下，强者恒强的的行业格局逐渐泛起，中小物企弯道超车的机会愈发渺茫。

稳步倒退，行业在管面积冲破350亿㎡

四十年的倒退，物业解决行业产生了巨年夜的改观，2020年的疫情让物业从幕后走到了台前，让社会看到了物业提供的供职的普及适用性与弗成代替性。随着城镇化的继续推进、居民消费的升级与政策的推动，物业天津，物业对生活供职领域不竭渗透，物业解决行业在整个社会职能中的重要性进一步增加。

从宏观指标来看，物业解决行业稳步倒退。经测算，2021年年末行业在管面积约为351亿㎡，行业总营收超1.3万亿元，近5年复合增长率分袂为9.2%和14.5%。到2025年，物业解决行业在管面积预计将达430亿㎡，行业总营收冲破2万亿元。

政策利好，物管赛道空间继续扩张

行业的倒退离不开政策的支持，从上世纪企事业单位后勤供职社会化改革，到本世纪初物业解决条例的制定，再到连年比大哥旧小区改造释放的资源、民众供职领域的开放、智慧物业、多元增值供职的推动，各级政府出台的政策为行业各阶段的倒退奠定了厚实的基础。

在过去的一年中，政策端不竭释放、传递信号，鼓励物业供职企业拓宽供职鸿沟边界，积极探索“物业+养老”、“物业+托幼”、“物业+美居”等多元的供职模式，旨在为居民生活提供多样化的社区供职，从而满足以后居民日益改观的生活需求。不竭改观的需求匆匆使物业供职业不竭突破鸿沟边界，向新的领域延展，物管赛道空间继续扩张。

竞争加剧，行业分化日益严重

2014年，彩生活登陆联交所，成为行业内第一家上市的企业，为行业翻开了一扇窗。连年比年来，物业解决行业迎来上市潮，目前上市企业已达52家。资本的涌入引发了企业对规模倒退的强需求，在增量市场倒退受限的当下，企业并购显著加速，市场集中度不竭走高。

资本的到场加速了行业的整合，也挤压了中小企业的生存空间，行业分化日益严重。上市企业在资本市场上的默示有较年夜差异。

从规模上看，截至2021年年中，中国保安，47家上市物企总在管面积达52.4亿㎡，此中5家企业在管面积超3亿㎡，16家企业在管面积超1亿㎡，头部企业与尾部企业在管规模差异高至378倍。

从估值上看，规模与模式招致了上市物企的PE分化。在管面积1亿㎡以上、1千万至1亿㎡、1千万㎡以下企业的平均PE有较年夜分化，年夜规模企业估值默示显著优于普通企业。此外，物管+商管模式企业平均PE约为传统物管模式企业的1.51倍。

资本降温，投资市场回归理性

经历了2020年新冠疫情，物管行业代价迅速释放，短短两年实现快速倒退，物业供职企业在资本市场的默示也是节节走高。然而，自去年下半年以来资本市场急剧降温，即使是财报季市场默示也依然相对低迷。

在过去的一年，物业板块显现了两次集中式回调。第一次显当初本年年初，年夜部门物业股股价距离峰值几近“拦腰斩”，除修复过高的估值以外，受去年8月以来房地产调控“三道红线”政策的涉及，物业股一骑绝尘的上涨动力被压制，尤其是去年10月以来几只新股相继破发，更加剧了股价的下行压力。随着3月摆布物企财报的发布，物业股终于止跌回升，当月物业板块平均涨幅约5.3%，较前月增加2.9个百分点，也达到了2020年9月以来的涨幅峰值。第二次是在本年7月底，受国家对教育等民生行业的调控影响，资本市场整体避险情绪较高，包括龙头物企在内的几乎所有物业股下跌，物业板块在6月、7月、8月股价平均涨幅分袂为-1.3%、-14.0%和-1.5%，整体降至波谷。

物业股两次下探反映出行业存在的问题，一方面资本存在的投机性和不理性，包括海涵仲量联行、世邦魏理仕等在内的多家国际出名物业企业在经历百余年的倒退之后，PE也年夜多不乱在20-30，国内此前动辄50,60倍的估值含有虚高的成份。另一方面物业解决行业多项尺度性政策不竭出台，以尺度行业倒退。政策早期不免会带来一部门负面情绪，但长期来看，政策不是为了打压物业解决行业，长期来看有利于行业进一步尺度倒退，向良性竞争的成熟市场转型。

强者恒强，弯道超车难实现