南方网讯（全媒体记者/张玮）“是否要给业主大会发放统一信用代码，以便设业主共有资金账户？成立业主监事会有必要吗？如何加强和完善对物业服务企业的监管？”《深圳经济特区物业管理条例（修订草案征求意见稿）》（以下简称《条例》）备受关注，1月4日，记者从深圳市法制办获悉，为广泛听取公众意见，该办将连同深圳市住建局于1月15日下午2：30—5:30，通过微信平台举行网络听证会。

　　深圳物管纠纷信访投诉近三年居高不下

　　改革开放以来，深圳率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式，诞生了全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会和物业管理企业，出台了全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》，在业主自治、行业管理、法制建设等诸多方面进行了有益探索与实践。截止目前，深圳共有住宅小区3597个，其中成立业委会的小区1476个，约占41%，采用物业服务企业管理的住宅小区3511个，约占97.6%，深圳共有物业服务企业1933家。

　　但近年来，深圳物业管理纠纷问题日益凸显，信访投诉居高不下，仅近三年的投诉量就分别为3210、3313和2611宗，呈现出诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。“主要体现在：一是共有产权权属不清，业主维权引发群体事件；二是业主大会权利义务落实不到位，业主委员会成立难、运作难、换届难、监督难等问题突出；三是政府职能定位不清晰、监管措施手段欠缺；四是市场机制难以发挥作用，物业服务陷入低价低质恶性循环，并导致部分小区设施设备因为没有及时有效维护而提前老化，缩短了物业使用寿命，导致物业严重减值和缩水。”

　　深圳市住建局相关负责人表示，为系统解决物业管理中出现的问题，深圳拟修改现行法规，进一步理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务单位以及建设单位等之间的关系，加快建立社区治理体系，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。

　　共有物业收益拟归全体业主所有

　　该负责人表示，目前深圳物业小区业主共有部分权属处于模糊状态，不动产登记部门也难以对共有部分进行全面产权登记。从前期物业阶段开始，部分物业公司从开发商手中承接并管理小区后，通过出租车位（车库）和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益、经营公司运作，脱离了接受业主委托对物业共有部分进行管理维护的本质，时常引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。

　　《条例》将明确共有物业的范围、管理方式等，拟规定共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费。《条例》还特别提及了深圳市民最为关注的“停车位权属”问题。

　　该负责人说，深圳停车位（库）权属沿革比较复杂，也未进行登记，因此其共有部位及停车位（库）的收益归属争议不断。经梳理，目前停车位（库）主要分为三种类型：一是占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，这类车位产权应归全体业主所有；二是地下人民防空工程，这部分收益归投资者所有；三是建筑区划范围内规划用于停放汽车的车位、车库。由于深圳长期未进行产权登记，产权状况不够明晰。

　　“对于这三种情况，《条例》拟规定，对于全体业主所有的停车位，由业主大会决定使用及收益方式；对于人防工程，明确向全体业主、物业使用人开放使用；对于通过《土地出让合同》《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的停车位（库），开发商进行产权登记，并向全体业主公示租售方案后，再进行租售。”

　　【听证议题】

　　议题一：是否需要建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书？

　　由于业主大会不作组织登记，无法取得统一社会信用代码，致使无法开设账户，烘干，业主共有资金只能通过物业公司账户收支，混淆不清。同时，业主大会、业委会有法定决策执行权但无法承担法律责任，游离于政府监管之外。

　　为解决业主自治组织缺位问题，《条例》拟规定，首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会后15日内，业主委员会应当向物业所在地的区主管部门备案。获颁备案证书后，将取得统一社会信用代码，并依法申请刻制业主大会和业主委员会印章，取得印章后也要备案。