2018年2月1日，南都物业服务股份有限公司（以下简称“南都物业”）敲响了物业管理行业A股上市的第一钟。

　　南都物业只是后地产时代物业服务公司抢滩资本市场的一个缩影，自2014年彩生活（01778.HK）在香港上市以来，碧桂园、中海、保利等大型房企纷纷瞄准中国房地产后市场的巨大潜力，相继分拆旗下物业服务产业，向“轻产业”运营模式转型。

　　截至目前，除南都物业外，已有7家物业服务公司在港股上市及60余家企业在新三板挂牌。2017年以来，多家港股及新三板上司物业服务公司股价涨幅超过了100%。

　　逐鹿万亿蛋糕

　　近年来，宏观经济环境变化和国家对房地产市场的调控，使得新房销售和建设的增速受到影响。根据国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示，2017年1-7月，全国住宅竣工面积33543万平方米，同比下降0.7%，其中，7月份为自2016年1月以来单月首现下降，在建住宅面积增幅亦现趋缓。

　　整个地产行业正在发生深刻转型。对于房企而言，近年来利润率不断下滑，房企不得不依靠提升负债率的方式来维持产业回报的风险暴露。在此背景下，房企要围绕整个价值链做纵向延伸，原来主要是从开发到建设到销售，如今则需要更多地关注销售后端如何和客户建立更深更紧密的连接，以切入到存量运营领域。

　　物业管理行业具备稳定、高频、刚性消费需求属性，正成为未来的发展重点。从房地产生命周期来看，物业服务所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期的90%以上，物业服务行业存在较大的市场空间。

　　另一方面，业主社区，随着中国迈入消费升级时代，居民消费将更加注重品质和服务体验，品质生活将逐渐成为必需品。住房品质一方面体现为面积需求，另一方面则体现为社区服务品质需求，随着人均住房面积的增加和收入增加所带来的耐用消费品需求增速放缓，对社区服务品质将越来越注重。在国海证券2017年12月15日发布的研报中充分肯定了物业管理市场未来的发展前景。

　　一是在城市化进程持续提高、居民收入及人均住房面积不断提升背景下，物业服务需求有望持续提升。而政策法规的不断完善、业主委员会制度的推进以及房地产开发进入寡头时代等因素推动下，物业管理行业正在迎来快速发展的黄金时代。

　　二是基于相对保守的设定，假设未来物业管理价格保持稳定（实际上在居民对于高品质生活需求推动下，物业管理价格有望稳步提升），仅依靠住宅及商业、办公面积的自然增长，预计至2030年国内物业服务市场规模将达到1.35万亿元，相比当前行业规模（2015年全行业收入规模6500亿元）存在2倍以上的成长空间。

　　三是在这一过程中，研报最为看好存量市场和增量市场空间最大、伴随居民消费升级有望带来更多增值服务空间的住宅物业服务市场（仅考虑当前传统物业服务，潜在市场规模近7000亿元）。

　　四是在传统物业管理之外，和社区生活相关的增值服务及多元化业务延伸有望成为行业发展新空间，传统物业管理公司（如绿城服务进军便利店、保利物业布局养老服务）以及部分通过商业模式创新进入社区物业服务市场的企业有望显著受益（如彩生活等）。

　　国海证券指出，从市值空间上来看，仅考虑住宅市场，假设龙头公司市场份额达到10%，对应年收入规模800亿元，假设予以稳定状态12%的销售利润率，以10倍PE估算，龙头公司市值规模有望接近1000亿元。若考虑基于社区的多元化业务延伸，市值空间将更加值得期待。

　　在房地产行业的黄金时代，房企跑马圈地、日进斗金，物业作为服务部门，自身盈利能力与发展空间并没有受到重视。然而黄金十年谢幕，房地产市场从“开发时代”迈入“后开发时代”。

　　任意贴钱给物业成为过去式，而单独拆分上市，走向资本市场，或许是物业公司在一定程度上“自立更生”逐鹿万亿级市场蛋糕的第一步。

　　打造互联网社区服务商模式

　　事实上，物业费在短期内仍是物业服务企业主要的收入来源。纷纷抢滩登陆的房企未来打造的物业平台如何在激烈的竞争中胜出，拼的是模式、规模、服务还是概念，似乎仍具悬念。同时也有业内人士指出物业管理行业竞争门槛低，同质化服务竞争激烈，尤其那些无大型地产公司背景的物业公司，拓展外部中高端楼盘的难度极大。因此，在“开源节流”均很难出成效的情况下，物业公司盈利能力的持续性也就很难得不到市场认可。