最近有一个热门新闻：最高法院发出一个驳回再审申请的裁定，确认小区地面车位属于业主共有。我认为这是一个不应该出现的错误。

　　物权法74条第2款规定，规划内的车库车位，建设单位有权出售、出租、附赠；第3款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这两款所说的车位，都没有区分形态。那么究竟哪些建设单位有权处分，哪些属于业主共有呢？标准只有一个：是规划内的还是规划外的。

　　最高人民法院2009年公布的区分所有权纠纷的司法解释第6条：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第74条第3款所称的车位。

　　这就非常明确了，规划内的车位，属于建设单位所有，规划外的车位，才是业主共有的。

　　此次车位纠纷发生在重庆帝景豪苑。这个小区经规划批准的地上停车位393个，地下243个，共计636个。注意，这636个车位全部属于规划内的车位，按照物权法，无疑都属于建设单位有权处分的车位。而当建设单位准备出租的时候，业主委员会发布公告说，此举没有征得业委会的同意，地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共有，建设单位无权擅自出租或者出售。

　　争执不下，建设单位起诉到法院，要求法院确认车位权属。

　　重庆五中院一审认为，本案所涉及停车位是地面停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。

　　这段话里边至少有3个错误。

　　1.“并无建筑物，不能办理产权登记”，车位属于构筑物，无论是地下还是地面，都有所有权，否则目前争议的是什么？如果不承认它有所有权，那么网球场、足球场、高尔夫球场，都没有建筑物，是否也都不能登记，只等同于一块不毛之地？

　　2.“依照行政规划建设的附属设施，其权益归属于全体业主”，这是哪条法律的规定？小区里所有的配套设施，包括幼儿园、学校，都是按照规划建设的，难道所有权都属于全体业主？

　　3.“开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权就归属全体业主”，更是混淆了债权和物权的关系。签了房屋买卖合同，买受人只取得了合同上的权利，物权仍然是建设单位的，只有通过交付，才能实现物权的转移。

　　令人遗憾的是，不独重庆五中院犯这样的错误，最高法院在之后驳回再审申请的裁定里也写道“小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有”，同样混淆了债权与物权，与一审法院栽进了同一条沟里。

　　重庆豪运房地产公司一审败诉，上诉到重庆市高级法院，高院维持了一审的判决。豪运公司又向最高法院申请再审。

　　按说这样一个简单的物权纠纷，法律已经规定得如此明确，最高法院不难作出正确的判断。但它在裁定中说，“由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分”，这个逻辑等于是说，由于你上不了户口，所以你就不能算一个人。这是本末倒置。

　　登记是对物权的公示，而不是赋予物权。最高法院区分所有权纠纷的司法解释第2条关于专有部分的三个条件，一是具备构造上的独立性；二是具备利用上的独立性；三是“能够登记为特定业主所有权的客体”，这里说的是“能够登记”，曦聚绰，而不是必须登记。当时之所以这样写，据我了解的情况，是因为课题组认识到现实中登记制度的滞后性，许多业主的房屋已经入住数年，还没有办下来房产证，如果以登记作为享有物权的必要条件，无异于刻舟求剑。但由于我国物权法实行的是登记生效主义，“不登记不发生物权效力”，因此既要照顾登记的效力，又不能拘泥于登记，所以就写成“能够登记”，也就是说客观上具备登记的可能性即可。如同说能够入学，并不意味着已经入学甚至已经毕业。