同一小区的物业收费标准要不要统一？业主欠缴物业费是否被限制房产转移和抵押？业委会成员以权谋私怎么办？昨天下午，市十三届人大常委会分组审议《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》。（以下简称《修订草案》）。商报记者获悉，对于近年来物业管理领域出现的形形色色问题，今后有望从《市物业管理规定》中获得解决之道。

现状

物管出现新难题

市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍称，目前本市共有10870个住宅小区，其中72％实施物业管理；截至2009年底，共有7155个小区成立了业主大会并组建了业主委员会，占符合成立条件小区的83．62％。但刘海生指出，随着经济、社会发展和城市建设的推荐，本市物业管理领域出现了一些新问题和新情况。

“围绕业委会人选、权力行使的纠纷增多、部分业主违法搭建、拖欠物业费等现象时有发生。”刘海生透露，物业服务行业优胜劣汰的市场竞争机制尚未真正形成，烘干，仍存在服务不到位等问题，物业与业主之间的纠纷增多。

此外，物业小区管理中，擅自改变物业使用性质、专项维修资金筹集难、物业服务收费欠缴多、物业保修难等问题仍然较为突出。

建议一

欠物管费限制售房

物业服务不好，凭什么要我缴物业费？而收不到物业费，物业公司亏损，降低服务标准，甚至中途“撂挑子”，久而久之陷入恶性循环。

为维护全体业主的共同利益，业主社区，保障物业服务企业的合法权益，《修订草案》规定，业主在申请房地产转移凭证或者抵押登记时，应当提供已足额缴纳物业服务费用的凭证。

但也有反对声：“业主欠缴物业服务费用是合同违约行为，物业企业应当通过民事诉讼向业主追讨物业管理费用，双方之间的债权纠纷，不能作为阻断业主无权转移、抵押的理由。”且国务院《物业管理条例》第六十七条也规定业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉，房地产登记机构也不应介入业主和物业企业的民事纠纷。

建议二

同一小区统一收费

除“拖欠物业费”，本市历史遗留下来的商品房和售后公房混合小区差异化收费标准，近几年来也一直受到社会质疑，不断引起纠纷。为此，《修订草案》明确了同一物业管理区域内实施同一物业服务内容、执行同一标准物业服务费的原则。

昨日的审议中，委员朱言文对这一规定叫好，但他也提出担忧，“如果真正实施起来，其中一部分业主的利益必然受影响，可能执行起来难度较大。”

“统一标准后，取什么收费标准，是就高还是就低？我建议，是否能按照年度和比例，逐步地达到物业服务标准统一。”朱言文说。

建议三

维修资金不足须再筹

《修订草案》明确建立物业保修金制度，要求建设单位在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至房屋管理部门指定的账户，专项用于保修期内物业维修的保障。

而保修期满过后，当然要靠维修资金来解决。但是，目前本市许多建成较早的住宅小区，有的尚未建立专项维修资金，有的经过多次物业维修，维修资金余额已严重不足，亟需补建或再次筹集专项维修资金。

为此，《修订草案》规定，未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首起筹集金额30％的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或再次筹集专项维修资金。

建议四

设监督机构“管”业委会

《修订草案》还创设了业主委员会换届改选过渡期制度，明确换届改选小组成立后十日内，业主委员会应将其保管的资料、印章等物品移交换届改选小组。

目前，围绕业主委员会人选产生、权力行使的纠纷增多。近几年，也出现一些业委会成员滥用权力，谋取个人私利，侵害业主权益，甚至触犯刑法。对业主委员会的监督，当然不能缺少！

《修订草案》明确业主大会可以设立监督机构，由其他业主代表或者委托第三方对业主委员会的各项活动进行监督。不过，有代表指出，国务院《物业管理条例》已规定，业主大会、业主委员会接受居委会的指导和监督，市政府关于完善社区服务、促进社区建设的实施意见中也已明确居委会对业主委员会的日常监督职能。因此，业主大会是否需要设立监督机构，值得商榷。

建议五

“居改非”要听“邻居”意见

近来，嘉定嘉城社区的部分业主十分困扰，小区里“居改非”遍地开花，居民们的正常生活遭到严重干扰。在上海，因业主改变物业使用性质，将住宅改为非住宅，是引发相邻关系纠纷的重要原因之一。